Совместное владение жилым

Содержание

Как оформить совместную долевую собственность супругов или граждан

Совместное владение жилым

Законодательство допускает владение объектом недвижимости нескольким людьми. В этом случае, применяется понятие «Долевой собственности».

В данном материале будет рассказано нюансах оформления и продажи такого объекта недвижимости.

В чем заключается разница совместной и долевой собственностью. Обязанность сторон соблюдать договор.

Два вида собственности

Законодательством чётко определяется два вида владения объектом недвижимости:

Эти виды собственности дают гражданам право на совместное использование жилья по назначению. Каждый из собственников обязан вносить коммунальные платежи и налоговые сборы на владение имуществом. При разделе квартиры или дома каждому из собственников выделяется его доля.

Совместное владение объектом недвижимости оговаривается в статье 244 Гражданского Кодекса России. Под её действия попадают следующие объекты:

  • отдельная комната;
  • частный дом;
  • квартира или её часть.

Долевое владение жильём может возникнуть в следующих ситуациях:

  • присвоение права владения определённой частью строения по решению судебных инстанций;
  • совместное приобретение или обмен другого недвижимого объекта;
  • приватизация;
  • получение наследства. В этом случае, доли недвижимости могут быть распределены между всеми наследниками.

Важно: совместное имущество отличается от долевого тем, что супруги владеют им на равных правах. В случае распределения жилья между наследниками, они владеют им на равных частях.

Долевая

В случае приватизации жилого объекта, в свидетельстве о регистрации указываются доли владения каждого человека, участвовавшего в этом процессе.

Под понятием «Долевой собственности» не подразумевается конкретного владения одной комнатой без права её использования другими владельцами.

Если же они не могут договориться между собой, то им необходимо определиться в судебные инстанции для определения порядка использования жилого помещения.

Полное право использования кухней, ванной и туалетом имеют право все владельцы жилья.

Если доли жилого помещения не определены, то все собственники обязаны оплачивать коммунальные платежи, налоговые сборы и прочие обязательства. Если же доли выделены, то платёжные квитанции могут приходить каждому собственнику в индивидуальном порядке.

Если один из совладельцев не будет оплачивать квитанции, то другим собственникам придётся внести оплату за него.

В этом случае управляющая компания имеет полное право прекратить подачу услуг во всё жилое помещение.

В случае приобретения жилья в долевую собственность каждый из его владельцев вносит ежемесячные платежи самостоятельно.

При этом, если один из дольщиков перестанет оплачивать кредит, то финансовая компания обратит взыскание только на его часть.

Владелец выделенной доли в помещении имеет полное право реализовать её, использовать в виде залогового обременения или прописать на ней любого человека. Согласие других владельцев для этого не нужно.

Совместная

Владение таким жилым объектом имеет определённую специфику.Чаще всего, такое право возникает у супругов, купивших жильё в браке. В этом случае, владение осуществляется людьми на равных правах. Они выплачивают коммунальные платежи в полном объёме, согласовав между собой их части, указанные в платёжной квитанции. Ипотечные взносы также уплачиваются ими в полном объёме.

Для того, чтобы прописать другого человека или осуществить с жильём какую-либо сделку потребуется согласие второго собственника. Каждый из супругов имеет право на получение налогового вычета на условиях, определённых законодательством.

Супруги могут в любой момент оформить жильё в долевую собственность. Для этого им придётся осуществить выдел имущественной части на общих основаниях. Таким же методом могут воспользоваться и гражданские супруги. В случае их разрыва, жилой объект будет принадлежать тому человеку, на которого оформлено свидетельство о собственности.

Внимание! Размер доли в совместной собственности может определяться сторонами самостоятельно. Их размер может отличаться в большую или меньшую сторону, по соглашению между гражданами.

Как разделить дом

Не только квартиру можно разделить на несколько собственников. В частном доме также может быть выделена доля. Возможность раздела жилого строения должна быть технически обусловлена.

Если в частном доме существует возможность перепланировки с фактическим разделением его на несколько частей с отдельным входом, то эта процедура осуществима.

В этом случае, каждая из частей дома становится полноценным жилым объектом.

Разделу подлежит и земельный участок, на котором расположено строение. Для этого необходимо произвести его межевание и произвести фактический выдел частей земельного участка.

Для того, чтобы процедура деления частного дома осуществилась, должны соблюдаться следующие технические аспекты:

  • Отдельный вход;
  • Обособленное помещение, подходящее для жилья;
  • Наличие необходимых коммуникаций.

Если строение однокомнатное, то его разделение технически невозможно. Решением такого спора станет обращение в судебные инстанции для определения порядка использования жилого объекта.

За каждым из собственников может быть закреплена отдельная комната, если их число равняется количеством собственников. При этом, места общего пользования используются каждым из них.

Как разделить недвижимость, находящуюся в совместном владении

Раздел дома, находящегося в совместной собственности, осуществляется пополам. При этом, может быть осуществлена перепланировка дома, позволяющая сделать из него два автономных строения.

Деление осуществляется и в иных частях, если это отражено в соглашении. В этом случае, раздел возможен только в том случае, если каждый из совладельцев получает отдельное помещение, пригодное для проживания.

Ещё одним вариантом является взыскание компенсации за свою часть имущества с остальных совладельцев. Если фактический раздел жилья невозможен, то суд может обязать второго собственника выплатить деньги, пропорциональные размеру имущественной части первого.

Эти положения регулируются статьёй 250 ГК РФ. Если право владения возникло в браке, то порядок раздела регламентируется статьями No34 СК и No 256 ГК РФ.

Справка: разделу подлежит и земельный участок. Без его межевания поделить дом невозможно.

Как продать долю в квартире

Любой собственник части жилого помещения имеет право распорядиться ей по своему усмотрению.
Для того, чтобы реализовать часть квартиры, продавцу необходимо осуществить фактический выдел имеющейся у него части. Только имея на руках документ, определяющий размер имущественной части, можно приступать к поиску покупателей.

Приоритетное право на приобретение части квартиры имеется у остальных собственников. Продавец обязан оповестить их о своём намерении реализовать своё имущество. В случае их отказа приобрети недвижимость, он может искать других покупателей.

Если другие собственники не были оповещены о предстоящей сделки купли-продажи, то они могут обратиться в суд для восстановления своих прав. Сделать это необходимо не позднее трёх месяцев со дня получения информации.

Алгоритм по продаже части квартиры выглядит следующим образом:

  • Собственник направляет уведомление о своём намерении совершить сделку купли-продажи остальным совладельцам. Сделать это необходимо в письменном виде, с уведомлением о вручении. В письме должна содержаться стоимость сделки.
  • С момента отправки уведомления необходимо подождать 30 дней. После этого продавец получает полное право распорядиться своим имуществом в том случае, если ответа ни одного из владельцев не последовало.

Человек обязан реализовать часть жилплощади по той цене, которая была указана в уведомлении.

Если цена на недвижимость была снижена, то её владелец снова обязан уведомить остальных собственников о внесённых изменениях. Для этого ему придётся направить заказные письма и подождать 30 дней с момента получения уведомления об их получении.

Как продать долю в квартире через суд

К сожалению, не все совладельцы предоставляют согласие на продажу части квартиры. Они всячески препятствуют совершению сделки. В этом случае, продавцу необходимо обратиться в судебные инстанции за разрешением возникшего спора.

На основании п. 4 ст. 252 ГК. РФ. Судья может вынести постановление о признании части квартиры незначительной и обязать остальных собственников выплатить ему денежную компенсацию, равную цене его имущества. Суд может присудить компенсацию, если имеется один из пунктов:

  • часть жилья невозможно выделить в натуре;
  • совладелец не пользуется имуществом;
  • она не может быть выделена в натуральном виде.

Важно! Судья может вынести решение о принудительной реализации имущественной части в том случае, если его владелец ведёт себя асоциально и нарушает права других граждан, живущих с ним в одном помещении. Каждое определение выносится судом индивидуально, с учётом всех обстоятельств дела.

Регистрация общих долей

Для получения права владения частью недвижимости необходимо внести изменения в ЕГРН. Для этого придётся пройти процедуру регистрации. Для этого необходимо предоставить в Росреестр следующие документы:

  • удостоверения личности и копии для всех участников сделки;
  • бумага, на основании которой возникает право владения имущественным объектом;
  • выписка из ЕГРП;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из БТИ;
  • иные документы, на усмотрение регистратора.

Срок рассмотрения бумаг и регистрации права собственности составляет 2 месяца с момента их подачи. После этого все изменения вносятся в свидетельство о праве собственности. В нём отражается часть жилого объекта, в процентном соотношении, принадлежащая гражданину. На его обороте указываются сведения об остальных совладельцах жилья.

Общедолевая собственность на земельный участок

Порядок выделения долей земельного надела определяется ст. 252 ГК РФ. В соответствии с её содержанием, каждый владелец земельного участка имеет право потребовать выделения ему его части.

Происходит это путём межевания и определения границ участка. В правоустанавливающие документы вносятся изменения.

Если стороны не могут договориться между собой, то им следует обратиться в суд за разрешением спора.

Раздел земельного участка не может быть осуществлён, если после этой процедуры площадь каждой части будет меньше, чем утверждённый в регионе его минимальный размер.

Выдел

Такая процедура необходима в том случае, если один из собственников желает реализовать свою часть недвижимого объекта или выселить из него родственника, проживание с которым на одной территории невозможно.

Если стороны смогли договориться между собой, то им необходимо обратиться в нотариальную контору и зафиксировать выделение имущественных частей. Перед этим нужно оформить перепланировку в БТИ. Завершающим этапом становится регистрация изменений в Росреестре.

Обращение в суд потребует проведения иных действий: заинтересованное лицо обращается в БТИ. Его сотрудники составляют план будущих изменений по выделению части жилого помещения.

Собираются необходимые документы:

  1. правоустанавливающие;
  2. удостоверения личности всех собственников;
  3. заключение экспертизы;
  4. квитанция об оплате госпошлины;
  5. расчёты компенсационной выплаты, если она полагается одному из совладельцев.

Составляется судебный иск. На основании представленных доказательств судья выносит решение.

Прекращение прав

Прекращение долевого владения жилым объектом может возникать в нескольких случаях:

  • переход права обладания жильём к одному человеку;
  • выдел имущественной части;
  • раздел совместного имущества.

Важно! Прекращение долевого владения жильём наступает после возникновения каждой из перечисленных ситуаций. Право отчуждения имущественной части может потребовать любой из владельцев жилья. На его раздел не влияют мотивы. Достаточно высказать своё желание осуществить данную процедуру.

В данном материале содержатся основные определения понятия «Долевая собственность».

Источник: https://autopravo.club/aministrativnoe/pravo-sobstvennosti/dolevaja-sobstvennost/

Долевое и совместное владение недвижимостью — проблемы и решения

Совместное владение жилым

Собственное жилье — мечта и цель жизни многих россиян, однако даже те, кто уже владеет недвижимостью, достаточно редко могут с полной уверенностью сказать: «Эта квартира только моя».

Л. Зуйков. Игра в теннис. Шкатулка. 1971

Часто объекты жилой недвижимости находятся в совместной собственности или разделены на определенные доли, то есть принадлежат сразу нескольким собственникам, которым приходится вместе решать все возникающие вопросы, например, согласовывать — проводить ли ремонт сейчас или и так сойдет, оплачивать коммунальные услуги и так далее. А при продаже или покупке таких квартир или домов возникает сразу целый ряд проблем и нюансов, требующих внимательного отношения и знания действующего законодательства.

В чем же разница между совместным и долевым владением объектом жилой недвижимости? Как такая общая собственность может быть реализована или обменена? О чем нужно знать совладельцам, чтобы не попасть в сложную ситуацию и не оказаться втянутым в длительное судебное разбирательство?

Совместное владение недвижимостью

Особенности совместного и долевого владения недвижимостью регулируются частями статьи 244 Гражданского кодекса России. Согласно его положениям, совместная собственность на объекты жилой недвижимости возможна на различные виды жилья, в частности:

  • частный дом или его часть;
  • квартиру или часть квартиры;
  • отдельную комнату.

Совместное владение недвижимостью может возникнуть в результате:

  • получения квартиры или дома в наследство, если согласно законодательству или условиям завещания на имущество могут претендовать сразу несколько наследников;
  • совместной покупки или обмена жилой площади;
  • приватизации недвижимости;
  • присуждения части квартиры или дома в собственность гражданину согласно решению суда.

Например, если государственная квартира была приватизирована одним из супругов, то жилье становится совместной собственностью на основании положений Семейного кодекса России, которые признают имущество, нажитое во время брака, общим владением супругов.

Василий Максимов. Семейный раздел. 1876

Главное отличие совместной собственности от долевой — в данном случае не уточняется, какой именно частью жилой площади владеет собственник.

Так, если речь идет о супругах, то жилье считается принадлежащим им на равных правах, то есть в случае развода имущество просто делится пополам.

Если же наследников трое и больше, то автоматически считается, что они владеют равными частями — одной третьей, одной четвертой и так далее.

Долевое владение недвижимостью

В случае же долевого владения объектом жилой недвижимости, части, принадлежащие собственникам, определяются точно. Так, во время приватизации по желанию участников могут быть сразу указаны их доли, обычно равные, по количеству зарегистрированных на данной жилой площади и не написавших отказ от приватизации граждан.

Такое разделение должно быть зафиксировано в Свидетельстве о регистрации права собственности на объект недвижимости. Если в данном документе записано, что совладельцам принадлежит половина, одна третья и так далее часть квартиры, то такое владение становится долевым. Если же размер части каждого собственника не уточняется, то такое владение является совместным.

Важный нюанс — совместная собственность может стать долевой, если совладельцы пожелают уточнить, какие именно доли принадлежат каждому из них и оформят необходимые документы.

При этом чаще всего доля на квартиру или дом — некая весьма абстрактная величина, это просто указанный процент или дробь от общей площади жилья, а не конкретные квадратные метры жилого помещения.

Так что в случае спора между совладельцами не может идти речь о том или ином помещении, например — «мне принадлежит гостиная, а тебе спальня».

Чтобы получить в собственность конкретные квадратные метры, необходимо обратиться в суд или согласовать с остальными собственниками порядок пользования квартирой или домом.

Стоит помнить, что кухня, коридор, ванна и санузел считаются совместной собственностью в любом случае, пользоваться данными помещениями совладельцы могут на равных правах и разделу эти комнаты не подлежат.

Суд может выделить в конкретную долю только квадратные метры в обособленных жилых комнатах.

Если же для того, чтобы разделить жилье на отдельные части нужна перепланировка и при этом может ухудшиться положение других собственников, например, за счет новой стены их часть жилья станет меньше, суд может и вовсе запретить выделение конкретной комнаты в виде доли.

Оплата коммунальных платежей, налогов и кредита в случае совместной и долевой собственности на квартиру или дом

В случае совместного владения недвижимостью, когда доли собственников не определены, жилищно-коммунальные предприятия выписывают одну платежку на квартиру или дом. Как будут оплачивать счета за свет, воду и газ совладельцы — решать им самим.

Если же жилье находится в долевой собственности, в платежке могут быть указаны все совладельцы, может быть также выписано несколько платежных документов — на каждого собственника доли в квартире.

Если платежка выписана одна, то разделить общую сумму, причитающуюся предприятиям ЖКХ за оказанные коммунальные услуги, совладельцы могут согласно принадлежащим им долям, то есть разделить на три, четыре и более частей.

При этом, если один из собственников отказывается оплачивать коммунальные услуги, остальным все же придется заплатить за него, так как ответственность ложится на плечи всех совладельцев, а если водоканал решит отключить воду за неуплату или перекрыть канализационную систему, пострадают все жильцы квартиры без исключения — коммунальные сети одни, общие, как и санузел с ванной комнатой.

Анна Щёголева. Соседи. 2010

Ипотечный кредит за квартиру в случае совместного владения оплачивается также всеми собственниками вместе.

Договариваться о том, что каждый из них будет оплачивать только свою часть, им придется уже между собой, банк такие подробности чаще всего не интересуют и если, например, супруги, на равных правах владеющие совместной собственностью, перестанут вносить взносы по кредиту, финансовое учреждение имеет право реализовать всю квартиру.

А вот в случае долевого владения каждый собственник выплачивает кредит только за свою часть жилья.

В таком случае, если заемщик оказался злостным неплательщиком, банк получает право наложить взыскание только на его долю, не затронув собственность других владельцев, исправно вносивших платежи.

Банковское учреждение может реализовать долю в квартире, принадлежащую неплательщику, на условиях свободной продажи, однако прежде обязано предложить приобрести эту часть жилья остальным владельцам согласно действующему преимущественному праву на покупку, о котором мы поговорим чуть ниже.

Распоряжение совместным и долевым недвижимым имуществом: купля, продажа, обмен, регистрация

Сразу же уточним, что свободно распоряжаться своей частью в совместной собственности на объект недвижимости совладельцы не могут.

Например, если два наследника получили одну квартиру, причем доли каждого из них точно не определены, то есть наследство стало совместной собственностью, они просто вынуждены договариваться между собой.

Продать свою часть недвижимости без согласия другого наследника невозможно, остается или через суд определять свою долю и, таким образом, превратить совместную собственность в долевую или же договариваться со вторым наследником об условиях продажи или обмена жилья.

Также в квартире, являющейся совместным имуществом, нельзя прописать кого-либо без согласия второго собственника, продать или обменять такое жилье без письменного согласия остальных совладельцев также не получится.

То есть, можно сказать, что совместная квартира является действительно общей и решать ее судьбу всем собственникам придется только вместе.

Или же выделять из общей жилой площади конкретные доли, которыми можно будет распоряжаться самостоятельно.

Своей долей на квартиру или дом можно распоряжаться практически свободно — обменять на другое жилье, прописать кого-либо на своей части, сдать в аренду, использовать в качестве залогового имущества, продать, оставить в наследство или подарить. Стоит уточнить, что совладельцы долей на недвижимость могут по взаимному соглашению изменять размер своих долей.

Практически единственным ограничением на свободное распоряжение своей долей является преимущественное право на покупку.

Суть его заключается в том, что владелец одной из долей, прежде, чем выставить свою часть жилья в свободную продажу, обязан известить о своих планах собственников других долей.

И уже после того, как они решат — покупать ли им вторую часть жилья за указанную цену или же отказаться от своего права на первоочередную покупку, владелец может предложить свою долю третьим лицам.

Таким образом, алгоритм действий при продаже доли в доме или квартире выглядит так:

  1. Владелец доли, который решил продать свою часть объекта недвижимости, в письменной форме извещает остальных совладельцев. Обязательно такое извещение направляется в виде письма, даже если собственники других долей живут в соседней комнате. В письме содержится не только информация о продаже доли, но и указывается ее стоимость, чтобы совладельцы могли решить — подходит ли им такой вариант или нет. Отправлять такое письмо лучше и надежнее всего в качестве заказного с извещением о получении, в таком случае совладельцы, препятствующие продаже одной из долей, не смогут заявить, что письма не получали и знать не знали о реализации части жилья.
  2. Собственник ждет ровно месяц с момента получения владельцами других долей письменного извещения. После этого он получает право свободно распоряжаться своей частью недвижимости, даже если никаких действий со стороны других владельцев — согласия на покупку или письменного отказа от преимущественного права — не последовало. Считается, что, не известив в письменной форме владельца выставленной на продажу доли о своем согласии приобрести ее по указанной цене, они автоматически отказались от своего права на первоочередное приобретение. Важный нюанс — реализовать свою долю третьим лицам собственник обязан по цене, которая была указана в письменном извещении, отправленном остальным владельцам. Иначе собственники других долей могут опротестовать сделку, посчитав, что их обманули и не предоставили полную и точную информацию.
  3. Если за предложенную цену на долю в квартире покупателей не нашлось, и владелец решил снизить стоимость, он снова обязан в первую очередь известить собственников других долей. Возможно, в это раз они решат реализовать свое право на преимущественную покупку. То есть, снова направляется письмо и пережидается месяц, который дается совладельцам на принятие решения.

Еще одно ограничение действует в случае сдачи доли в квартире в аренду. В таком случае собственник, желающий сдать свою комнату квартирантам, должен получить письменные согласия остальных владельцев.

Написаны они могут быть в свободной форме, главное сохранить смысл такого согласия — «не возражаю против сдачи жилья в аренду».

Подобное указание с подписями всех совладельцев может быть поставлено и на договор аренды в виде отметки о согласовании данного договора с другими собственниками долей в квартире или доме.

Однако прежде чем так свободно распоряжаться своей долей, собственнику необходимо обратиться в суд, чтобы ее конкретизировать.

Без такого «выделения доли в натуре», то есть указания, оформленного документально, продать виртуальную «одну третью часть» в двухкомнатной квартире весьма проблематично.

Конечно, могут найтись покупатели и на такие предложения, но цена невыделенной в натуре доли будет в несколько раз ниже рыночной стоимости квадратных метров, так как покупатель обычно прекрасно осознает, какие «битвы» с другими совладельцами ему предстоят.

Выделить конкретную долю в квартире можно и без обращения в судебные органы, если совладельцы добровольно заключат Соглашения о реальном выделе доли.

Кстати, суд обычно выносит решение о совместном пользовании квартирой, в частности, помещениями общего пользования — коридором, ванной и так далее, и определяет порядок такого использования.

Зачастую, если договориться мирно совладельцы не могут, суд может даже определить время пользования санузлом и кухней для каждого владельца отдельной доли.

Василий Максимов. Все в прошлом. 1889

В случае выделения доли в натуре в частном доме или коттедже вопрос может быть решен проще — обустраивается отдельный выход и один дом превращается в дуплет или таунхаус, то есть два дома со своими выходами и придомовыми территориями, имеющие общую боковую стену.

В таком случае также существуют некоторые ограничения — при разделе дома ему не должен быть причинен непоправимый ущерб, а все помещения должны оставаться жилыми, то есть открыть магазин в своей части коттеджа собственник доли не сможет, если не согласовал свои действия с остальными владельцами.

Как видим, долевое владение предоставляет гораздо более широкие права, чем совместное. Перевести общую квартиру в категорию долевого владения можно в любой момент, но и тогда виртуальная доля далеко не всегда превращается в реальные квадратные метры, принадлежащие собственнику единолично.

А на покупку доли в квартире или доме можно пойти только четко осознавая, насколько будет проблематично делить свою кухню и санузел с совершенно посторонними людьми.

Конечно, некоторые покупатели идут на такое приобретение с целью выкупить все доли в данной квартире или доме, однако договориться со всеми совладельцами также можно не во всех случаях, ведь приобрести полноценное жилье за средства, полученные от продажи доли обычно нереально, конечно, если это не доля квартиры в центре Москвы.

Источник: https://dvamolotka.ru/post/7349-dolevoe-i-sovmestnoe-vladenie-nedvizhimostyu-problemy-i-resheniya

Виды собственности на квартиру

Совместное владение жилым

Последнее обновление: 11.01.2020

Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).

На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

 При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую.

Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Общая долевая собственность на квартиру

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

  ♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

  ♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Заказать Выписку из ЕГРН онлайн можно – ЗДЕСЬ.

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vidy-sobstvennosti-na-kvartiru/

Совместная собственность на квартиру без определения долей

Совместное владение жилым

Общая долевая собственность на квартиру – это такие имущественные отношения, при которых недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам на правах их общей совместной собственности с определением доли каждого из них. Такие правоотношения должны быть установлены как по обоюдному согласию, документально оформленному, так и через решение суда.

В Основном законе Российской Федерации определены разные формы собственности (ст.8, п.2). Наиболее распространены в настоящее время частная, государственная и муниципальная формы.

Частная собственость на недвижимость – явление для России новое и потому не до конца обеспеченное нормативными актами. Переходный период в жилищном законодательстве всегда сопровождается множеством коллизий и проблем.

Поскольку жизненные ситуации, особенно связанные с недвижимостью, разнообразны, формы собственности делятся на более мелкие категории.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 244), возможно совместное владение недвижимостью, принадлежащей всем ее собственникам.

Собственность совместная без разделения на части может существовать в двух случаях: по желанию всех владельцев и по причине отсутствия условий для раздела имущества на доли.

Если доли в совместной собственности могут быть выделены как технически, так и юридически, возникает общая долевая собственность, части которой могут иметь оборот, поскольку могут продаваться, покупаться, дариться и передаваться по наследству.

Необходимость в разделе недвижимости появилась в период массовой приватизации, проводившейся в девяностых годах двадцатого века.

Первоначально, после выхода в свет федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», недвижимость передавалась в собственность всем жильцам, зарегистрированным в данной квартире.

Позже жилье стало приватизироваться с определением доли собственности в квартире всех жильцов.

Доли определялись в соответствии с положениями ст. 245 Гражданского кодекса РФ. Размеры долей, не установленные специально законом и согласием сторон, по умолчанию считались равными.

Собственность на недвижимость: виды и особенности

В Советском Союзе отсутствовала любая собственность, в том числе и на недвижимость. Квартиры предоставлялись гражданам для проживания, но принадлежали государству. Частная собственность на жилье появилась только в годы перестройки.

Законы, принятые в 90-е годы и последующая приватизация стали отправной точкой в формировании частного жилого фонда.
В результате основная часть федерального и муниципального жилья перешла в собственность проживающих в нем граждан.

Для регулирования отношений между участниками жилищного рынка потребовались изменения законодательной базы. Частная собственность подразумевает абсолютное имущественное право лица на определенное имущество и защищена законом

. В сфере недвижимости частной собственностью считают жилые и нежилые объекты, собственниками которых являются как юридические, так и физические лица.

Современной Российское законодательство не ограничивает право субъектов на владение объектами недвижимости и гарантирует их неприкосновенность.

Частная собственность на недвижимость может быть индивидуальной, долевой и совместной.

Когда один объект недвижимости принадлежит одному лицу, собственность называется индивидуальной. Когда же такой объект недвижимости принадлежит сразу двум или более лицам, речь идет о собственности долевой. Чаще всего такие ситуации возникают при наследовании жилого объекта несколькими лицами, в соответствии с завещанием, либо при покупке жилья супружеской парой.

Приобрести жилье в собственность возможно несколькими способами:

  • приватизировав жилье из федерального или муниципального фонда;
  • заключив договор купли-продажи;
  • путем жилищного строительства (включая ТИЗ);
  • участием в жилищных кооперативах и кондоминиумах;
  • путем дарения, наследования и любыми иными, предусмотренными законом, способами.

Документальное подтверждение прав собственности на недвижимость

При покупке или при продажи жилья, участники сделки, а именно: продавец и покупатель подписывают договор купли продажи который регламентирует права и обязанности сторон.

В соответствии с этим документом производится переход права собственности от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме с указанием цены объекта, подписывается обоими участниками сделки и подается в УФРС для регистрации перехода права собственности по нему, после чего набирает юридическую силу.

В договоре купли-продажи недвижимости в обязательном порядке указываются данные объекта продажи, позволяющие его идентифицировать (адрес, количество комнат, общая и полезная площадь и т.п.). Если такие данные в договоре отсутствуют, он может быть признан недействительным из-за несогласования всех условий сторонами.

Если в момент передачи объекта от продавца к покупателю он соответствует всем условиям договора, то сторонами подписывается Акт приемки-передачи. Если на данный момент сделки сторона покупателя заявляет о несоответствии передаваемого имущества условиям договора, на продавца возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.

Приватизация жилой недвижимости

Согласно законам РФ каждый гражданин имеет право один раз в жизни приобрести жилье, приняв участие в бесплатном разгосударствлении собственности – приватизации. Приватизации подлежат объекты, которые находятся в федеральном или муниципальном фонде социального использования.

При этом важно иметь в виду, что несовершеннолетние граждане, ставшие участниками приватизации, имеют право на повторное участие в бесплатной приватизации после достижения совершеннолетнего возраста

. Все собственники жилья, получившие право владеть имуществом в результате приватизации, обладают абсолютным правом собственности, которое охраняется законом.

  • Если в квартире всего один собственник, речь идет об индивидуальной собственности.
  • При приватизации коммунальных квартир речь идет о долевой собственности. Доля каждого собственника закрепляется за ним документально. При долевой собственности на квартиру членов одной семьи появляется возможность закрепить за каждым из них одну из комнат.
  • В случае если между собственниками отсутствуют договоренности о размере долей, закон предписывает признать их равными.
  • Если доли собственников жилья не выделены и не указаны, имеет место быть общая совместная собственность. Такой вид собственности применим к супругам.

Нюансы каждого вида

Совместная собственность

представляет собой общую собственность без определения долей. Доли участников в этом случае признаются равными.

Данный вид собственности возникает при приобретении жилья супружеской парой либо вследствие приватизации.


Распоряжение совместной собственностью производится только с письменного согласия других участников (к примеру, обязательное разрешение второго супруга на продажу жилья).

Если один из собственников желает распорядиться своей частью без согласия остальных, то ему потребуется определение своей доли в общем имуществе. Форма собственности при этом переходит в долевую. Свою долю он имеет право подарить, продать, завещать итп, при этом учитывается приоритетное право других собственников на покупку.

Если выделение доли фактически не возможно (например, несколько собственников в однокомнатной квартире), один из собственников имеет право получить материальную компенсацию от других собственников. Подобные выплаты могут осуществляться как при обоюдном желании сторон, так и по решению суда.

В данном случае доли всех участников заранее определены и зафиксированы документально. Порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, определяется путем согласия сторон или по решению суда. При раздельном пользовании жилым долевым имуществом не всегда учитывается размер долей каждого из участников.

Для того чтобы подарить свою долю в долевом имуществе согласие других собственников не требуется

.

Если же один их участников намерен свою долю продать, то другие участники имеют право первоочередной покупки. Согласно закону они должны быть письменно уведомлены о намерении, цене и условиях продажи. Если один из совладельцев еще не достиг совершеннолетия, уведомление направляется его законным представителям.

Если в течение одного месяца после получения уведомления никто из участников не сообщил о своем желании приобрести долю собственности, это приравнивается к отказу от покупки. Если долю имущества приобретает один из участников, то уведомлять остальных совладельцев не требуется.

Источник: https://NotariusMoskva.ru/zhilishchnoe/kvartira-v-ravnyh-dolyah.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.