Совместное владение жилым кооперативным домом 11 букв

Содержание

Собственность долевая и совместная (Думан Жаманкин, ведущий специалист Специализированного финансового суда г. Алматы)

Совместное владение жилым кооперативным домом 11 букв

Собственность долевая и совместная

Думан Жаманкин,

ведущий специалист

Специализированного

финансового суда г. Алматы

Собственность имеет большое значение в жизни каждого человека и общества, поэтому ей отведено центральное место в гражданском праве.

Одной из разновидностей права собственности является совместная собственность, которая возникает в силу различных оснований: состояния в браке, образования крестьянского (фермерского) хозяйства, приватизации, совместной покупки вещи, совместной постройки дома, соединения и смешения вещей и т.д.

Объектом права совместной собственности, как и любого другого вида права собственности, является индивидуально определенная вещь (например, жилой дом).

Согласно ст. 219 ГК РК общая совместная собственность существует в виде:

1) общей собственности супругов;

2) общей собственности членов крестьянского хозяйства;

3) общей собственности на приватизированное жилище.

Законодательными актами могут быть предусмотрены и другие виды общей совместной собственности.

Общая совместная собственность характеризуется тем, что в этом случае одно и то же имущество принадлежит одновременно и сообща нескольким лицам.

Собственники общей совместной собственности обладают равными правами на общее имущество в целом, но ни у одного из них нет доли в праве на то же имущество. Соответствующие доли выделяются последними только при разделе или выделе.

Но, во-первых, выделяется реальная доля в имуществе, а не в праве собственности на него, и, во-вторых, в результате раздела или выдела отношения по общей совместной собственности прекращаются либо целиком, либо для данного их участника. До тех пор, пока совместная собственность существует, она не знает долей.

Основная юридическая особенность совместной собственности заключается в том, что она является бездолевой.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется всеми ее участниками. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. При совершении сделки по распоряжению общим имуществом требуется обязательное согласие собственников.

Указание закона на владение и пользование «сообща», на распоряжение «по согласию» имеет важное значение. В силу того, что участники совместной собственности составляют семейную или семейно-трудовую общность, имеющую единые цели и интересы, соглашения между ними не заключаются, но могут заключаться.

Распоряжение «по согласию всех участников» предполагает наличие соглашения или таковое резюмируется.

Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.

Если один из участников общей совместной собственности является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях защиты его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования.

Так, для сделок в отношении приватизированного жилья, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются они собственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права.

Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была об этом знать. Данная сделка является оспоримой, где бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной.

Другое дело, если сделка, которую планирует совершить участник совместной собственности, будет требовать нотариального удостоверения или государственной регистрации. В таких случаях необходимо нотариально удостоверенное согласие каждого совместного собственника на совершение сделки одним из участников сделки по распоряжению общей собственностью.

Если такое согласие отсутствовало в момент совершения сделки, то будет предполагаться, что другая сторона в сделке знала об отсутствии права на совершение сделки у одного участника общей собственности.

Поэтому сделка, совершенная без нотариально удостоверенного согласия всех участников общей собственности, может быть признана недействительной по иску кого-либо из собственников.

Право общей собственности – это право собственности на вещь или совокупность вещей (комплекс), в котором вещи связаны общим хозяйственным назначением, могут принадлежать на праве собственности двум или нескольким лицам – субъектам права, которые в ст. 209 ГК РК именуются участниками общей собственности.

Как и любые собственники, субъекты права общей собственности владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом. Эти правомочия они осуществляют сообща, совместно.

Ст. 209 ГК РК различает два вида общей собственности, имеющие существенные различия – долевая собственность и совместная собственность.

Собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности.

Общая совместная собственность существует в виде общей собственности супругов, общей собственности крестьянского (фермерского) хозяйства, общей собственности на приватизированное жилище.

Общая совместная собственность устанавливается и существует, если договором между ее участниками не предусмотрено иное (ст. 219 ГК РК).

Доли в имуществе, находящемся в общей совместной собственности, определяются лишь при разделе этого имущества и при выделе из него доли (ст. 221 ГК РК).

От общей собственности на вещь отличается право собственности на отдельные части вещи, каждая из которых имеет своего собственника. Обычно такая вещь имеет и части, находящиеся в общей собственности. Например, в многоквартирном доме каждая из квартир может иметь своего собственника, а общая собственность этих лиц на дом в целом не возникает.

Однако общей собственностью всех собственников квартир являются части доли, соединяющие квартиры в единое целое; – жилой дом, например: крыша, лестничные площадки, подвал и т.п. Отдельные квартиры в этом доме могут находиться в индивидуальной или общей собственности. Особой формой собственности на недвижимость является кондоминиум.

Это такая форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства, а те части имущества, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности. Пункт 6 ст.

209 ГК РК определяет эту собственность как долевую. При этом земельный участок может принадлежать также на праве общего землепользования.

Пунктом 1 ст. 210 ГК РК установлена презумпция равенства долей участков общей долевой собственности.

Эта презумпция действует, если размер долей участников такого вида общей собственности не определен законодательными актами или соглашением всех участников общей долевой собственности.

Участники долевой собственности своим соглашением могут устанавливать порядок определения или изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование или приращение общего имущества.

В соответствии с п. 1 ст.

212 ГК РК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников общей собственности, и возникающий спор между участниками общей собственности по поводу распоряжения общей собственностью может рассматриваться судом. Однако каждый участник общей собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей (п. 2 ст. 212 ГК РК) или истребовать выдела своей доли из общего имущества в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РК.

При этом он должен соблюсти правило ст. 216 ГК РК о праве преимущественной покупки доли другими участниками общей долевой собственности.

Это означает, что при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, по которой она продается, и на прочих условиях, кроме публичных торгов.

Публичные торги по продаже доли в праве долевой собственности при отсутствии соглашения на то всех участников долевой собственности могут проводиться по требованию кредитора участника долевой собственности, в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РК и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, также как и распоряжение, осуществляются по соглашению всех его участников. Но в отличие от распоряжения общим имуществом, где вмешательство суда не предусмотрено п. 1 ст. 212 ГК РК, в п. 1 ст.

213 ГК РК предусмотрена возможность судебного рассмотрения вопроса о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, по иску одного или нескольких собственников. Согласно п. 6 ст.

189 ГК РК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а нормами ст.

215 ГК РК на каждого участника долевой собственности прямо возлагается обязанность участвовать в уплате налогов, сборов и других платежей на имущество, а также в издержках по его содержанию и сохранению соразмерно своей доле в праве долевой собственности.

Особенностью правового режима долевой собственности является то, что п. 1 ст. 218 ГК РК предусмотрена возможность раздела такой собственности только по соглашению участников долевой собственности.

Поэтому, при достижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества, участник или участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в общем имуществе в натуре.

Но если выдел доли не допускается законодательными актами или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности, то выделяющийся собственник имеет право на выплату его доли другими участниками долевой собственности, притом – только с согласия выделяющегося собственника.

Если такого согласия выделяющийся собственник не выражает, а выдел доли такого собственника нецелесообразен, то суд вправе в соответствии с п. 6 ст. 218 ГК РК принять решение о продаже всего общего имущества с публичных торгов. Вырученные на торгах деньги распределяются между участниками общей собственности соразмерно их долям.

Доля участника общей долевой собственности определяется с момента возникновения права на общее имущество. Доля же участника общей совместной собственности не определяется до момента постановки вопроса о ее выделе или размер доли устанавливается только для того, чтобы произвести выдел или раздел общей собственности.

Общая совместная собственность от долевой отличается и по другим признакам. Такие различия существуют:

1) по кругу участников;

2) по основаниям и порядку возникновения и прекращения;

3) по характеру факторов, влияющих на размер доли участников доли супругов в общей совместной собственности.

Порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности регулируется нормами ст. 220 ГК РК.

Источник: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=31449292

Виды собственности на квартиру – частная, долевая и совместная собственность

Совместное владение жилым кооперативным домом 11 букв

Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.

Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР.

А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства.

Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.

Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек.

Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.

Способы приобретения жилья в частную собственность

Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:

  • приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
  • купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;
  • жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
  • участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
  • приобретения в порядке наследования, а также по другим законным основаниям.
  • Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя.

    Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу.

    В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.

    В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

    Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.

    Приватизация жилья

    Приватизация – процесс разгосударствления собственности.

    Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации…»).

    Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

    Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

    При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.

    Существует 4 основные формы исполнения приватизации:

  • индивидуальная собственность – данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
  • долевая собственность – как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
  • общая долевая собственность – в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
  • общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.
  • В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.

    Совместная собственность

    Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками.

    Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами.

    В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

    При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным.

    Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять.

    Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

    Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

    После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).

    Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

    Долевая собственность

    Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.

    Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

    Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту.

    Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход.

    Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.

    Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей – как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.

    В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.

    Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов).

    Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.

    В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

    Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.

    Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему.

    Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников – ребенок.

    В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.

    Собственность супругов

    Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.

    Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье.

    Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены).

    У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).

    При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.

    Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

    Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения.

    Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака.

    Причины этого могут быть самые разные – передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.

    Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов.

    Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить.

    Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/vidyi-sobstvennosti-na-kvartiru-chastnaya-dolevaya-i-sovmestnaya-sobstvennost/

    Раздел дома с участком на двух хозяев. Этапы, методы и примеры (проекты) на сайте Недвио

    Совместное владение жилым кооперативным домом 11 букв

    Процедура раздела дома с участком значительно сложнее деления квартиры, ведь некоторые части этого типа недвижимости являются нераздельной собственностью, а следовательно — никак не могут быть поделены.

    Однако, довольно часто взаимоотношения между совладельцами жилья осложняются настолько, что для них главной целью становится разделить дом и участок любой ценой.

    Проблемы совместного владения домом с участком

    Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.

    Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

    • прописки новых жителей;
    • проведения ремонтных мероприятий;
    • реконструкции технических сетей.

    При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.

    Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.

    Что такое реальный раздел?

    Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.

    Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

    Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.

    Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.

    Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

    Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

    Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

    Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

    Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

    • назначение;
    • пригодность для проживания;
    • изолированность;
    • принадлежность к категории недвижимых объектов.

    Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

    Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

    Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания.

    Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

    Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

    В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

    В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

    Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

    Последовательность (этапы) раздела

    Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.

    Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.

    После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.

    Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:

    • Выделение доли;
    • Раздел дома на 2 строения.

    Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.

    Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.

    Раздел земельного участка под домом

    При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.

    Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).

    Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела.

    К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый.

    Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

    Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

    Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности.

    В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст.

    3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

    Образец соглашения о разделе участка

    Кроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.

    Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм. В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.

    Как разделяют частные дома?

    Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

    Законом предусмотрено два метода:

    1. Мировое соглашение

    Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

    В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

    В договоре прописываются следующие пункты:

    • текущие затраты на содержание;
    • коммунальные платежи;
    • процедура использования общей территории.

    При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.

    Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.

    2. Деление на два строения

    Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.

    Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.

    Деление разрешается при последующих обстоятельствах:

    • каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
    • собственность обязана быть годной для проживания;
    • помещения целиком отделены;
    • придомовая территория размежеваны.

    Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.

    Образец соглашения о разделе дома

    Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:

    • Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;
    • На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
    • Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.

    После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.

    Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.

    Заключение

    Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев. Поэтому лучше решать все спорные вопросы путем компромиссов и договоренностей. Несмотря на все несогласия и неприязни, так быстрее решается любая проблема. Да и будут целее нервы и денежные средства, которые можно потратить на более приятные и полезные цели.

    Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы. А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами.

    Сделки с недвижимостью

    Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

    Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

    Источник: https://Nedvio.com/razdel-doma-s-uchastkom/

    Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

    Совместное владение жилым кооперативным домом 11 букв

    1 546 просмотров

    Владелец дома и земельного участка имеет права и обязанности в отношении объектов собственности. Объем прав и обязанностей напрямую зависит от вида и назначения земель, а также от количества собственников. Зачастую такие объекты приобретаются в период брака или в долевую собственность. Рассмотрим, какие возможности граждан распространяются на дом и земельный участок.

    Права и обязанности собственников на дом и землю

    На собственников земельных участков распространяются права и обязанности владельцев любого имущества.

    В соответствии со ст. 209 ГК РФ гражданин может:

    • владеть земельным участком;
    • распоряжаться землей;
    • пользоваться наделом.

    Закон предусматривает ряд ограничений для наделов, в зависимости от их назначения.

    Правами в отношении земельного участка наделяется собственник. Это лицо, которое оформило объект в соответствии с нормами закона.

    Владение, распоряжение и использование участка возможно в отношении надела:

    • с установленными границами (проведено межевание);
    • поставленного на кадастровый учет;
    • зарегистрированного в Росреестре.

    Право собственности возникает в случае:

    • приватизации;
    • покупки;
    • обмене;
    • получении в дар;
    • получении в наследство.

    Особенностью оформления земельного участка, с возведенным жилым домом, является требование законодательства об общем собственнике строения и земли. Поэтому, если гражданин на законных основаниях возвел дом, то земля оформляется в собственность через Росреестр без согласия государственных органов.

    Объект может быть как в личной, так и в долевой собственности. При наличии нескольких владельцев, права и обязанности распространяются на всех сособственников в равной мере.

    Права

    Под правами владельца в отношении участка и жилого дома понимается возможность распоряжаться, владеть и пользоваться объектом. В случае наличия у участка нескольких собственников, они наделяются равными правами.

    Собственник имеет право зарегистрироваться в доме. При наличии нескольких владельцев, каждый из них не должен спрашивать о возможности регистрации.

    Однако для регистрации третьих лиц (за исключением несовершеннолетних детей), необходимо согласие всех владельцев.

    Использование

    Собственник может использовать земельный участок в соответствии с его назначением. Это основное ограничение, установленное законом.

    Например, на наделе для индивидуального жилого строительства необходимо начать возводить жилой дом. Причем, не позднее 3 лет с момента получения в собственность. В такой же срок необходимо начать обработку надела сельхоз назначения.

    Жилой дом также должен быть использован по назначению (для проживания граждан). Запрещается размещение в жилых помещениях офисов и производств.

    Распоряжение

    При наличии официально оформленного права собственности гражданин имеет возможность беспрепятственного распоряжения объектами.

    Он имеет возможность:

    • продать объекты;
    • сдать в аренду;
    • подарить;
    • завещать.

    Продажа

    Собственник имеет право беспрепятственно продать свое имущество. Исключение составляет ситуация, когда дом и земля находятся в общей совместной или долевой собственности.

    В такой ситуации, совладельцы имеют право преимущественного выкупа. Продавец обязан изначально предложить доли им. В случае отказа от приобретения, гражданин может продать доли третьим лицам.

    Обязательным условием для проведения сделки является постановка участка на кадастровый учет. Причем, перед этим необходимо провести межевание.

    Передача в аренду

    Основной целью передачи дома в аренду является получение прибыли. Стороны оформляют договор, в соответствии с которым владелец передает имущество в пользование на определенный срок, а получатель регулярно выплачивает денежные средства.

    Если гражданин является единственным собственником, то вопрос о передаче объектов в аренду он решает самостоятельно. При наличии долевой собственности, передача недвижимости в аренду запрещена.

    Изначально необходимо определить порядок пользования домом или выделить долю в натуре. После получения решения суда, комнаты, которые закреплены за владельцем, получают статус независимых объектов. Они могут быть переданы в пользование по договору аренды.

     Дарение

    Заключение договора дарения как личной собственности, так и доли в недвижимости, не имеет различий. Гражданин не должен получать согласия сособственников. Более того, он не обязан даже уведомить их о смене владельца.

    Особенностью дарения является безвозмездность. В случае выявления факта передачи денежных средств за подаренную долю, сделка может быть оспорена в суде сособственниками.

    Популярным видом мошенничества являются дарение микродоли. После чего, одаряемый входит в состав совладельцев и имеет преимущественное право выкупа. Такой вариант также может быть оспорен в суде в качестве мнимой сделки.

    Завещание

    Завещание – это односторонняя сделка. Ее особенностью является переход прав на имущество после гибели собственника. Кроме того, получатель дома и земельного участка может не знать о планах наследодателя до момента открытия наследства.

    Собственник не должен уведомлять сособственников или третьих лиц о своих планах на завещание. Более того, лица, присутствующие на оформлении документа обязаны сохранить информацию в тайне.

    Передача в залог и обращение взыскания

    Так как доля являются имуществом гражданина, теоретически он имеет право предоставить ее в залог. Однако кредитная организация может отказаться учитывать долю, так как ее сложно будет реализовать. Проще обстоит ситуация, если доля выделена в натуре.

    Если гражданин имеет долг перед банком или по алиментам, то приставы могут обратить взыскание на долю в недвижимом имуществе. Исключение составляет единственное жилье. Оно не может быть изъято в счет долга.

    Владение

    Владение земельным участком возможно, при условии, что не нарушаются права других граждан. Кроме того, в процессе владения лицо не должно наносить вред окружающей среде и задевать интересы других граждан.

    Владелец имеет право получать доход от своей недвижимости. Например, сдавать в аренду или выращивать на участке цветы или овощи на продажу.

    Обязанности

    Собственник наделен не только правами, но и обязанностями. Для земельного участка и жилого дома, обязанности различаются.

    Основной обязанностью в отношении жилого дома являются использование по назначению. С участком вопрос обстоит сложнее.

    Обязанности собственника по отношению к земле

    № п/пОбязанности
    1Целевое использование
    2Оплата налогов и сборов
    3Соблюдение законодательных норм
    4Проведение охранных мероприятий
    5Сохранение специальных знаков

    Отказ от исполнения обязанностей является основанием для принятия к владельцу мер, установленных законом. Например, в случае незаконной перепланировки дома, он может быть изъят и продан. Средства от продажи пойдут на восстановление дома. Остаток будет передан нарушителю.

    В случае нарушения порядка пользования землей, она также может быть изъята в собственность государства.

    Целевое использование

    Закон устанавливает 7 вариантов назначения земель:

    • населенного пункта;
    • сельхоз назначения;
    • водные территории;
    • лесной фонд;
    • запаса;
    • промышленные территории;
    • особо охраняемые земли.

    В случае использования участка не по назначению, лицо привлекается к административной ответственности. Чтобы использовать надел для целей, не предназначенных по назначению, необходимо осуществить перевод (если есть возможность).

    Оплата налогов и сборов

    Расходы за содержание земли и дома возлагаются на собственника. Гражданин должен выплачивать:

    • налог на имущество;
    • земельный налог;
    • оплату за коммунальные услуги.

    Кроме того, он несет расходы на отопление и ремонт дома. В случае необходимости он может возводить нежилые постройки на земельном участке.

    Если владельцев несколько, то расходы делятся пропорционально величине долей. Если объекты находятся в совместной собственности, то доли считаются равными. Расходы соответственно тоже.

    Соблюдение законодательных норм

    Закон устанавливает ряд нормативов при использовании земельных участков:

    • градостроительные;
    • санитарно-эпидемиологические;
    • противопожарные.

    В случае возведения на участке строения, дополнительно учитываются:

    • природоохранные;
    • архитектурные нормы.

    Нормативы должны учитываться в обязательном порядке.

    Проведение охранных мероприятий

    Мероприятия по охране земель проводятся в основном в отношении сельскохозяйственных земель, лесного и водного фонда. Не допускается их захламление, загрязнение и деградации.

    Для сельхоз наделов большое значение имеет сохранение способности к плодоношению. Поэтому собственник обязан проводить мероприятия по восстановлению земель.

    В качестве наказания за порчу земель предусмотрен изъятие объекта у собственника, вплоть до полного изъятия из оборота.

    Сохранение специальных знаков

    На земельном наделе могут располагаться следующие специальные знаки:

    В случае повреждения знака, владелец обязан сообщить об этом в уполномоченный орган. В противном случае налагается штраф в сумме от 500 р. Если собственником являются юридическое лицо, то до 10 000 р.

    Собственник обязан использовать земельный участок и жилой дом по назначению и своевременно вносить платежи. Кроме того, он может распоряжаться имуществом. Порядок использования и распоряжения различается в зависимости от конкретных обстоятельств.

    Например, при наличии нескольких собственников или при приобретении в период брака. Чтобы уточнить возможность продажи или передачи в аренду, необходимо получить юридическую консультацию. Для этого оставьте заявку на сайте.

    Специалист предоставит информацию на безвозмездной основе.

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

    Источник: http://allo-urist.com/prava-i-obyazannosti-sobstvennikov-na-dom-i-zemlyu/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.