Совместное владение корпоративным домом

Тренд: Коллективное владение

Совместное владение корпоративным домом
Тренды

Хвалёному западному индивидуализму, похоже, приходит конец. Социалистические идеи мирно, долгим путём эволюции, всё-таки проникли в этот (всегда благодатный) край без революций и потрясений, так памятных нам, и, похоже, принесли немалую пользу людям – как на то и рассчитывали когда-то классики марксизма…

“Коллективизм”, “общинность” и “соборность”, которые, как говорят нам философы-славянофилы, отличают Россию от “меркантильного и индивидуалистичного” Запада, оказывается, присущи всем людям, только…на высокой, цивилизованной стадии развития их общества…

Как иногда бывает полезно разрушать беспочвенные стереотипы, дающие искажённое представление о реальности!

Сегодня даже автомобиль – этот яркий символ индивидуализма, всё чаще используется – совместно, коллективно. На эту тенденцию не мог не откликнуться и бизнес… Давайте обратимся к конкретным примерам – чтобы суть тренда сразу стала ясна…

Коллективное владение – это клубная история. На Западе сегодня очень популярны такие формы ведения бизнеса, в которых все ключевые решения принимаются членами клуба и одновременно – совладельцами этого бизнеса.

В чём же отличие этого нового вида бизнеса, от обычного бизнеса на паях?

Всё дело в том,что эта форма ведения бизнеса предполагает участие очень мелких и мельчайших инвесторов,владеющихот 1 тысячи долларов до 10 тысяч.В серьёзный бизнес с такими деньгами не ходят. Максимум, на что может рассчитывать владелец небольшой суммы денег – это на покупку акций какой-нибудь крупной компании. Однако мелкие акционеры от участия в делах таких компаний по факту – отстранены.

Тренд “коллективное владение” позволяет мелким инвесторам реализовать на практике своё желание капитализовать свои небольшие деньги. Однако, малые деньги означают и малый бизнес. Не стоит рассчитывать на то, что тренд “коллективное владение” подразумевает коллективное владение какими-нибудь нефтяными вышками или лабораториями высоких технологий.

Недвижимость и …не только

Так называемые экономисты-футураналитики, вычисляя прогнозы социально-экономического развития мира на следующие полвека, предсказывают, что одним из важнейших глобальных трендов станет тренд – “Коллективное владение”, но подразумевая под этим в основном, “Коллективное прямое владение коммерческой недвижимостью с целью получения дохода от ее эксплуатации”.

Однако, владение какой-либо недвижимостью с целью пересдачи её в аренду – это слишком предсказуемый, слишком стабильный, маловариативный и очень малокреативный способ извлечения доходов из чего бы то ни было.

А любой бизнесмен знает – то, что стабильно и консервативно, иногда может и подкачать (в случае падения цен на недвижимость, к примеру).

Гораздо более рискованными, но и многообещающими, да и просто – интересными являются стартапы, которыми делится с нами уже реально существующая практика коллективного владения в развитых странах. Коллективно можно владеть не только квартирой, офисом или земельным участком с растущим на нём виноградником!

Вот, например, Израиль. Только в стране кибуцев мог быть создан этот уникальный стартап, который позволяет группе пользователей управлять одной настоящей футбольной командой. И хотя речь идет не о грандах мирового футбола, а о полу-любительском клубе третьего дивизиона из Тель-Авива, многие поклонники футбола проявили интерес к эксперименту.

Аутсорсинг тренерских функций происходит через сайт Web2sport.com, пользователи которого могут выдвигать свои варианты стартового состава команды, скамейку запасных и давать другие указания тренерам — вплоть до расположения футболистов на поле.

Клуб Hapoel Kiryat Shalom обошелся интернет-предпринимателям в $500 тысяч, а спонсором выступил игровой сайт Play65.com.

Поскольку матчи третьего дивизиона не транслируются по телевидению, новые владельцы клуба организовали онлайн-трансляцию домашних матчей, а на выезде работает аудиокомментатор.

Изначально фанатская база клуба составляла около сотни человек, однако благодаря сайту за команду теперь болеют 6 тысяч болельщиков.

BeerBankrol – это новая, управляемая общественно пивоварня. BeerBankrol – это пивоварня и паб, в которых все ключевые решения будут приниматься членами клуба.

Согласно проекту компания планирует принять 50 000 человек в члены клуба, которые за свой взнос в размере 50 долларов получат право голоса в таких аспектах как разработка названия и логотипа, дизайна продукта, маркетингового плана, рекламной стратегии и спонсорских отношений.

Сейчас компания планирует начать переговоры с консалтинговой фирмой, которая была выбрана большинством членов клуба, и которая в свою очередь будет иметь ведущий голос в клубе.

В том случае, если проект будет успешным, Прибыль будет делиться на три источника – первый – это члены клуба, вознаграждение в виде премиальных талонов, которые можно отоварить в магазинах BeerBankrol, второй – непосредственно сама пивоварня, третий – благотворительность.

Идея неплохая, но только время покажет ее жизнеспособность.

Если вы ищете себе альтернативу фондовому рынку, обратите внимание на BeautyHolding.com. Инвесторы (в основном мужчины) покупают доли стоимостью в 1 доллар за каждую и получают свой доход исходя из 50% от заработка моделей относительно купленных долей, т.е. если вы купите 10 долей из 10 000 возможных на каждую модель, вы получите соответственно 10% ОТ 50% заработка самой модели (!).

Этот ресурс описывается как инкубатор талантов, который позволяет любому инвестировать “моделей будущего”.

©www.1000ideas.ru – портал бизнес идей

09.07.2012

Какой бизнес стоит начинать в кризис?

Минимальные инвестиции. Быстрая окупаемость. Высокий спрос. Не требует помещения и сотрудников. 2 дня на запуск. Выбор портала openbusiness.ru.

Подробнее

Источник: https://www.1000ideas.ru/article/trendy/trend-kollektivnoe-vladenie/

Владение имуществом несколькими предпринимателями — Audit-it.ru

Совместное владение корпоративным домом

Центр структурирования бизнеса и налоговой безопасности

taxCOACH

В прошлом выпуске нашей рассылки мы сравнивали плюсы и минусы ведения операционной деятельности от имени индивидуального предпринимателя. Сегодня коснемся еще одного аспекта: владения имуществом несколькими предпринимателями, собственниками бизнеса.

Прямое владение собственником ключевым для бизнеса имуществом в статусе ИП имеет несколько очевидных плюсов:

  • в случае передачи этого имущества в аренду собственнику обеспечивается официальный источник дохода. На сегодня ни для кого не секрет, что сейчас контролирующими органами уделяется особое внимание соотношению благосостояния некоторых физических лиц с величиной декларируемых ими доходов (например, при планировании ВНП такой анализ проводится в отношении участника компании и ее руководителей);
  • арендные платежи за это имущество могут снизить налоговые обязательства подконтрольного собственнику арендатора на ОСН, даже если сам ИП «Собственник активов» находится на общей системе: ставка НДФЛ все равно ниже налога на прибыль. Еще большая экономия достигается при применении арендодателем специальных налоговых режимов;
  • ставка налога на имущество для ИП на ОСН, как правило, также существенно ниже ставок налога на имущество организаций. Кроме того, движимое имущество для первых не является объектом налогообложения, в отличие от вторых.

Если в бизнесе несколько собственников, то, на первый взгляд, каких-то существенных препятствий к регистрации прав собственности на каждого из них нет:

  • можно физически разделить отдельные активы между ними: одному в собственность офис в городе Н., другому – в городе М. Конечно, если есть физическая возможность такого распределения и полная уверенность, что доходы от этих объектов в будущем сохранятся в соответствующей пропорции при их распределении;
  • если же такой возможности нет, то можно оформить общую долевую собственность, закрепив за каждым причитающуюся ему долю в общем праве. 

В дальнейшем в каждом из вариантов собственники, оформленные в статусе ИП, передают принадлежащее им имущество операционному сектору или третьим лицам, получают официальные доходы и наличные денежные средства. 

Однако надо учитывать, что владение имуществом через участие в праве общей долевой собственности управленчески (то есть по степени важности голоса каждого из партнеров) не то же самое, что владение этим имуществом этими же собственниками, но через организацию.

Пример.

Есть два собственника бизнеса, участвующие в ООО (УСН 6%), владеющим дорогостоящим имуществом. Их доли в уставном капитале организации: 75% у Основателя бизнеса и 25% у его Младшего партнера.

Как раз в целях обеспечения себе прямого официального дохода с минимальным уровнем налогообложения Основатель и решил вывести это имущество на себя и своего партнера в общую долевую собственность с размером долей 75% и 25%, соответственно.

Безусловно, очень неплохой вариант с экономической точки зрения: при владении имуществом через ООО доходы до собственников будут доходить с уплатой в бюджет 6% УСН у ООО и 13% НДФЛ с дивидендов у участников. В обдумываемом варианте – только 6% УСН у ИП.

Однако здесь не учтен очень важный момент: 

– пока имущество находится в собственности ООО, в котором Основатель бизнеса является мажоритарным участником, только он фактически и принимает все решения в отношении Общества, в том числе в части распоряжения имуществом (конечно, за исключением тех вопросов, решения по которым в соответствии с законодательством и уставом принимаются только единогласно).

В том случае, когда имущество будет передано в общую долевую собственность, управленчески доли 75%/25% превратятся в 50%/50%, поскольку распоряжение имуществом и принятие иных решений в отношении долевой собственности осуществляется по соглашению всех собственников. 

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном праве остальных сособственников

ст. 246 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

ст. 247 ГК РФ

Таким образом, значение Младшего партнера в отношениях с Основателем существенно возрастет, чего собственниками изначально не предполагалось.

А это очевидное нарушение status quo между ними, например: любую сделку по отчуждению всего имущества, для которой требуется одобрение общего собрания участников Общества, Основатель бизнеса может принять в обход мнения Младшего партнера.

У Основателя квалифицированное большинство , если, конечно же, партнеры заранее не предусмотрели единогласные решения, чего в рассматриваемой ситуации не было.

Кроме того, Основатель практически не сможет ограничить Младшего партнера в распоряжении принадлежащей ему долей в имуществе. Да, ГК РФ предусматривает преимущественное право покупки доли оставшимися участниками общей собственности при ее продаже (ст. 250 ГК РФ).

Но только при продаже, и никаких ограничений нет на иные виды сделок: дарение, мена, вклад в уставный капитал и т.п.

Таким образом, не только контроль в отношении конкретного объекта недвижимости у Основателя снизится, но владельческий контроль за бизнесом в целом может пострадать: в составе лиц, принимающих решение в отношении имущества, появится третий субъект.

Конечно, ситуацию можно заранее стабилизировать заключением долгосрочного договора аренды. В этом случае переход права собственности на долю не затронет права арендатора имущества. Но это лишь временная подстраховка. Если потребуется реконструкция объекта, изменение цели его использования и т.п., вполне возможны пробуксовки со стороны нового собственника доли.

Важно уловить акцент – речь не идет о каком-то ущемлении прав младшего партнера. Задача: сохранить для Основателя бизнеса тот объем самостоятельности, который был при его участии в ООО.

Если же по какой-то причине окончательно будет принято решение о выводе имущества в прямое владение партнеров, то в качестве юридического инструмента, способного зафиксировать имеющиеся договоренности, можно заключить соглашение об управлении недвижимым имуществом.

* Возможность заключения такого документа предусмотрена ст.ст. 2, 245, 246, 247, 248 ГК РФ 

В этом документе можно зафиксировать порядок владения, пользования, распоряжения имуществом; определить судьбу иных доходов от этого имущества, то есть попытаться максимально юридически отрегулировать правила игры между собой. 

При этом, конечно, сохранить такой же объем правомочий Основателя, который ему дает доля в 75% в уставном капитале ООО с имуществом, вряд ли удасться. Не скроем, что широкого распространения заключение подобное соглашение не получило, и в случае разногласий не обойтись без суда. Однако лучше все же наличие такого документа в дополнение к обязательному долгосрочному договору аренды.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/finance/a106/942184.html

Совместное владение корпоративным домом

Совместное владение корпоративным домом

Особенности совместного и долевого владения недвижимостью регулируются частями статьи 244 Гражданского кодекса России. Согласно его положениям, совместная собственность на объекты жилой недвижимости возможна на различные виды жилья, в частности:

  • частный дом или его часть;
  • квартиру или часть квартиры;
  • отдельную комнату.

Совместное владение недвижимостью может возникнуть в результате:

  • получения квартиры или дома в наследство, если согласно законодательству или условиям завещания на имущество могут претендовать сразу несколько наследников;
  • совместной покупки или обмена жилой площади;
  • приватизации недвижимости;
  • присуждения части квартиры или дома в собственность гражданину согласно решению суда.

https://www..com/watch?v=upload

Например, если государственная квартира была приватизирована одним из супругов, то жилье становится совместной собственностью на основании положений Семейного кодекса России, которые признают имущество, нажитое во время брака, общим владением супругов.

Василий Максимов. Семейный раздел. 1876

Главное отличие совместной собственности от долевой — в данном случае не уточняется, какой именно частью жилой площади владеет собственник.

Так, если речь идет о супругах, то жилье считается принадлежащим им на равных правах, то есть в случае развода имущество просто делится пополам.

Если же наследников трое и больше, то автоматически считается, что они владеют равными частями — одной третьей, одной четвертой и так далее.

В случае же долевого владения объектом жилой недвижимости, части, принадлежащие собственникам, определяются точно. Так, во время приватизации по желанию участников могут быть сразу указаны их доли, обычно равные, по количеству зарегистрированных на данной жилой площади и не написавших отказ от приватизации граждан.

Такое разделение должно быть зафиксировано в Свидетельстве о регистрации права собственности на объект недвижимости. Если в данном документе записано, что совладельцам принадлежит половина, одна третья и так далее часть квартиры, то такое владение становится долевым. Если же размер части каждого собственника не уточняется, то такое владение является совместным.

Важный нюанс — совместная собственность может стать долевой, если совладельцы пожелают уточнить, какие именно доли принадлежат каждому из них и оформят необходимые документы.

При этом чаще всего доля на квартиру или дом — некая весьма абстрактная величина, это просто указанный процент или дробь от общей площади жилья, а не конкретные квадратные метры жилого помещения. Так что в случае спора между совладельцами не может идти речь о том или ином помещении, например — «мне принадлежит гостиная, а тебе спальня».

Стоит помнить, что кухня, коридор, ванна и санузел считаются совместной собственностью в любом случае, пользоваться данными помещениями совладельцы могут на равных правах и разделу эти комнаты не подлежат.

Суд может выделить в конкретную долю только квадратные метры в обособленных жилых комнатах.

Если же для того, чтобы разделить жилье на отдельные части нужна перепланировка и при этом может ухудшиться положение других собственников, например, за счет новой стены их часть жилья станет меньше, суд может и вовсе запретить выделение конкретной комнаты в виде доли.

В случае совместного владения недвижимостью, когда доли собственников не определены, жилищно-коммунальные предприятия выписывают одну платежку на квартиру или дом. Как будут оплачивать счета за свет, воду и газ совладельцы — решать им самим.

Если же жилье находится в долевой собственности, в платежке могут быть указаны все совладельцы, может быть также выписано несколько платежных документов — на каждого собственника доли в квартире.

Если платежка выписана одна, то разделить общую сумму, причитающуюся предприятиям ЖКХ за оказанные коммунальные услуги, совладельцы могут согласно принадлежащим им долям, то есть разделить на три, четыре и более частей.

При этом, если один из собственников отказывается оплачивать коммунальные услуги, остальным все же придется заплатить за него, так как ответственность ложится на плечи всех совладельцев, а если водоканал решит отключить воду за неуплату или перекрыть канализационную систему, пострадают все жильцы квартиры без исключения — коммунальные сети одни, общие, как и санузел с ванной комнатой.

Анна Щёголева. Соседи. 2010

Ипотечный кредит за квартиру в случае совместного владения оплачивается также всеми собственниками вместе.

Договариваться о том, что каждый из них будет оплачивать только свою часть, им придется уже между собой, банк такие подробности чаще всего не интересуют и если, например, супруги, на равных правах владеющие совместной собственностью, перестанут вносить взносы по кредиту, финансовое учреждение имеет право реализовать всю квартиру.

А вот в случае долевого владения каждый собственник выплачивает кредит только за свою часть жилья. В таком случае, если заемщик оказался злостным неплательщиком, банк получает право наложить взыскание только на его долю, не затронув собственность других владельцев, исправно вносивших платежи.

Банковское учреждение может реализовать долю в квартире, принадлежащую неплательщику, на условиях свободной продажи, однако прежде обязано предложить приобрести эту часть жилья остальным владельцам согласно действующему преимущественному праву на покупку, о котором мы поговорим чуть ниже.

Сразу же уточним, что свободно распоряжаться своей частью в совместной собственности на объект недвижимости совладельцы не могут. Например, если два наследника получили одну квартиру, причем доли каждого из них точно не определены, то есть наследство стало совместной собственностью, они просто вынуждены договариваться между собой.

Также в квартире, являющейся совместным имуществом, нельзя прописать кого-либо без согласия второго собственника, продать или обменять такое жилье без письменного согласия остальных совладельцев также не получится.

То есть, можно сказать, что совместная квартира является действительно общей и решать ее судьбу всем собственникам придется только вместе.

Или же выделять из общей жилой площади конкретные доли, которыми можно будет распоряжаться самостоятельно.

https://www..com/watch?v=ytcopyright

Своей долей на квартиру или дом можно распоряжаться практически свободно — обменять на другое жилье, прописать кого-либо на своей части, сдать в аренду, использовать в качестве залогового имущества, продать, оставить в наследство или подарить. Стоит уточнить, что совладельцы долей на недвижимость могут по взаимному соглашению изменять размер своих долей.

Практически единственным ограничением на свободное распоряжение своей долей является преимущественное право на покупку.

Суть его заключается в том, что владелец одной из долей, прежде, чем выставить свою часть жилья в свободную продажу, обязан известить о своих планах собственников других долей.

И уже после того, как они решат — покупать ли им вторую часть жилья за указанную цену или же отказаться от своего права на первоочередную покупку, владелец может предложить свою долю третьим лицам.

Таким образом, алгоритм действий при продаже доли в доме или квартире выглядит так:

  1. Владелец доли, который решил продать свою часть объекта недвижимости, в письменной форме извещает остальных совладельцев. Обязательно такое извещение направляется в виде письма, даже если собственники других долей живут в соседней комнате. В письме содержится не только информация о продаже доли, но и указывается ее стоимость, чтобы совладельцы могли решить — подходит ли им такой вариант или нет. Отправлять такое письмо лучше и надежнее всего в качестве заказного с извещением о получении, в таком случае совладельцы, препятствующие продаже одной из долей, не смогут заявить, что письма не получали и знать не знали о реализации части жилья.
  2. Собственник ждет ровно месяц с момента получения владельцами других долей письменного извещения. После этого он получает право свободно распоряжаться своей частью недвижимости, даже если никаких действий со стороны других владельцев — согласия на покупку или письменного отказа от преимущественного права — не последовало. Считается, что, не известив в письменной форме владельца выставленной на продажу доли о своем согласии приобрести ее по указанной цене, они автоматически отказались от своего права на первоочередное приобретение. Важный нюанс — реализовать свою долю третьим лицам собственник обязан по цене, которая была указана в письменном извещении, отправленном остальным владельцам. Иначе собственники других долей могут опротестовать сделку, посчитав, что их обманули и не предоставили полную и точную информацию.
  3. Если за предложенную цену на долю в квартире покупателей не нашлось, и владелец решил снизить стоимость, он снова обязан в первую очередь известить собственников других долей. Возможно, в это раз они решат реализовать свое право на преимущественную покупку. То есть, снова направляется письмо и пережидается месяц, который дается совладельцам на принятие решения.

Еще одно ограничение действует в случае сдачи доли в квартире в аренду. В таком случае собственник, желающий сдать свою комнату квартирантам, должен получить письменные согласия остальных владельцев. Написаны они могут быть в свободной форме, главное сохранить смысл такого согласия — «не возражаю против сдачи жилья в аренду».

https://www..com/watch?v=ytpress

Однако прежде чем так свободно распоряжаться своей долей, собственнику необходимо обратиться в суд, чтобы ее конкретизировать.

Без такого «выделения доли в натуре», то есть указания, оформленного документально, продать виртуальную «одну третью часть» в двухкомнатной квартире весьма проблематично.

Конечно, могут найтись покупатели и на такие предложения, но цена невыделенной в натуре доли будет в несколько раз ниже рыночной стоимости квадратных метров, так как покупатель обычно прекрасно осознает, какие «битвы» с другими совладельцами ему предстоят.

Источник: https://avers-v.ru/sovmestnoe-vladenie-korporativnym-domom/

Долевое владение: как стать владельцем элитной недвижимости при скромном бюджете

Совместное владение корпоративным домом

587 просмотров ·

Специальные схемы покупки недвижимости за рубежом → Долевое владение

Долевое владение (fractional ownership) — схема, при которой нескольким собственникам принадлежат доли в одном или нескольких объектах недвижимости.

При этом уход содержание и обслуживание недвижимости ложится на плечи профессиональной управляющей компании.

Впрочем, при покупке дома или квартиры по такой схеме есть и свои риски, которые можно минимизировать, используя грамотную инвестиционную стратегию.

Компании (или фонды), предлагающие покупку недвижимости в долевое владение, как правило, имеют большой выбор объектов: от элитных вилл на Карибах до дизайнерских апартаментов в центрах крупнейших европейских городов. В США в долевое владение часто продаётся недвижимость в горах и на побережье.

Преимущества долевого владения:

  • возможность до месяца в году отдыхать на популярном элитном курорте;
  • доступность для покупателей с небольшим бюджетом;
  • относительно низкий стартовый порог для инвестиций: от 250 тыс. евро;
  • получение прибыли после продажи за счёт роста стоимости объекта;
  • распределение налогов и расходов на содержание недвижимости между собственниками;
  • передача обязанностей по управлению и содержанию жилья профессиональной управляющей компании.

Как это работает

Практика долевого владения зародилась в 1990-е годы, когда в моду у бизнесменов вошло совместное владение яхтами и частными самолётами, а позднее эта схема распространилась и на недвижимость.

Сейчас приобретение недвижимости в долевое владение наиболее востребовано у покупателей со средним бюджетом, так как проценты по сберегательным вкладам слишком малы, чтобы приносить достойный доход, а инвестиции в долевое владение ликвидными объектами позволяют получить гарантированную прибыль после продажи объекта за счёт прироста его стоимости. При этом владельцы могут пользоваться жильём от 10 дней до 4-х недель в году в зависимости от локации и размера доли.

Стоит отличать долевое владение от таймшера: при долевом владении право собственности полностью принадлежит инвесторам, а после продажи прибыль делится между участниками соразмерно их долям. Обычно такую недвижимость перепродают через 7−10 лет.

Покупая в долевое владение объект, принадлежащий элитному отелю, инвестор зачастую получает доступ к курортам всей сети В разных странах наибольшим спросом у инвесторов, решивших вложиться в долевое владение, пользуются различные объекты. Так, в Европе покупатели выбирают квартиры в таких крупных городах, как Берлин, Милан и Париж, или виллы на юге Франции или побережье Испании.

Подобный выбор обусловлен транспортной доступностью этих локаций и развитой инфраструктурой для жизни и отдыха. В Северной Америке на продажу по схеме долевого владения часто выставляются объекты, принадлежащие сети элитных отелей (таким как Four Seasons или Ritz-Carlton).

Совершая такую покупку, инвесторы обычно получают доступ к курортам сети, расположенным в разных уголках мира, и часть своего отпуска могут проводить, к примеру, в Майами, а часть — на Карибских островах.

Как купить объект в долевое владение

Чтобы приобрести недвижимость в долевое владение, необходимо придерживаться следующего плана:

  • Составить бюджет и найти источники финансирования. При этом стоит помнить, что получить кредит в США легче, чем в Европе.
  • Изучить фонды и их предложения. На этом этапе стоит больше узнать о репутации фонда, предлагаемых им условиях и объектах. Также необходимо изучить предлагаемые фондом инвестиционные стратегии (в том числе выяснить подробности одоходах, расходах на содержание объекта и налогах).
  • Привлечь юриста для проведения экспертизы DueDiligence. Необходимо убедиться в отсутствии обременений на объекте и в наличии разрешения на продажу своей доли до установленного срока в случае необходимости.
  • Проверить договор и оформить покупку. Необходимо убедиться, что в договоре чётко прописаны все детали относительно налогов, страховки и платежей на содержание недвижимости, а также возмещения ущерба в случае повреждений. Обычно организационной работой и оформлением бумаг занимается фонд.

Оформить приобретение недвижимости в долевую собственность можно двумя способами: либо в свидетельство о собственности вписываются все владельцы, либо приобретение оформляется на юридическое лицо. При втором варианте можно получить налоговые льготы (в зависимости от локации и объекта), а также для собственников упрощается процедура передачи или продажи своей доли.

Расчёт доходов и расходов инвестора при приобретении недвижимости по схеме долевого владения

Инвестор вкладывает 250 тыс. евро в долю портфеля из шести объектов недвижимости, каждый из которых оценивается в 1,5 млн евро, и получает возможность проводить в одном из объектов 28 дней в году.

Налоги и расходы на содержание жилья делятся между покупателями и таким образом сокращаются с 30 до 5 тыс. евро в год для каждого из собственников. Прирост стоимости недвижимости за семь лет составит около 15 % (исходя из минимального ежегодного роста в 2 %*). После продажи своей доли инвестор получит 287,5 тыс. евро, заработав 37,5 тыс.

При этом расходы на отдых составят бы около 8,4 тыс. евро в год (из расчёта 300 евро в день на человека при средней продолжительности отпуска 28 дней) или 58,8 тыс. евро за семь лет.

*При консервативной оценке. По данным Knight Frank, в 2015 году элитная недвижимость подорожала в среднем на 3 %.

Возможные риски

Как и любая сделка с недвижимостью, покупка жилья в долевое владение сопровождается некоторыми рисками. Принимая их во внимание при выборе объекта и локации, можно выбрать наиболее выгодную инвестиционную стратегию.

Риски при покупке недвижимости в долевое владениеДанные: Tranio

РискПричинаВозможное решение
Потеря капитала Спад на рынке или финансовый кризис могут привести к падению спроса и цен.Подождать с продажей доли до тех пор, пока рынок не вернётся в стабильное состояние
Затруднения при продаже доли Из-за не слишком высокой популярности схемы долевого владения спрос на долю может быть невысок. Помимо этого, в некоторых случаях в силу вступают ограничения и свою долю можно продать только другому собственнику.Активнее искать покупателей и предлагать скидки, чтобы продать свою долю до окончания действия договора.
Отсутствие финансирования Кредиты на покупку недвижимости в долевое выдаются в целом реже, чем обычная ипотека.В США получить кредит под залог имеющейся недвижимости легче. В Европе рассчитывать на получение кредита можно, если фонд имеет связи с финансовыми институтами.

Помимо финансовых рисков, есть и другие «подводные камни», которые необходимо учитывать при покупке недвижимости в долевое владение. К примеру, организовать отдых в «горячий» сезон летних отпусков и школьных каникул бывает сложнее, чем в другое время. Также владельцы иногда не принимают во внимание, что им принадлежит не весь объект недвижимости, а лишь его доля и, как следствие, они не могут переделывать, декорировать и ремонтировать жильё по своему усмотрению.

Перспективы развития сегмента

Сегодня покупка недвижимости в долевую собственность пользуется большим спросом. Компании и фонды, занимающиеся продажей таких объектов, развиваются и разрабатывают новые стратегии для повышения отдачи от инвестиций.

Для этого они не только добавляют в свои портфолио новые ликвидные объекты, но и расширяют перечень услуг, включая в него полное обслуживание жилья, сервис посуточной аренды объекта, создание бóльшего числа долей, а также предложение гибких сроков и условий выхода из проекта.

Башита Кариявасам, Tranio

Источник: https://tranio.ru/articles/fractional_ownership/

Фракции: долевое участие в красивой жизни

Совместное владение корпоративным домом

За рубежом вот уже два десятилетия успешно работает схема владения недвижимостью, о которой в нашей стране пока ничего не известно. Между тем, воспользовавшись ей, можно получить немалые преимущества. Речь идет о фракционном владении (fractional ownership). Ежегодный оборот этого рынка измеряется в миллиардах долларов.

Что это такое Фракции — едва ли не единственный сегмент рынка курортной недвижимости, который процветает вопреки кризису. По сути фракционная схема — это не что иное, как долевая собственность, хорошо знакомая большинству россиян, чьи квартиры оформлены на несколько членов семьи.

Отличие в том, что при покупке фракции владелец получает не квадратные метры, а определенный период, в течение которого ежегодно может единолично пользоваться объектом. Однако надо понимать, что фракционное владение — это не таймшер. Основным риском при таймшере является то, что права клиента гарантированы только договором с компанией.

Фракционная же схема дает инвестору долю собственности на конкретный объект курортной недвижимости, что обеспечивает полноценную юридическую защиту его прав.   Обычно за долевым собственником закрепляется право посещения приобретенной виллы или апартаментов один раз в пик сезона сроком на две-три недели и еще один или два периода в межсезонье.

Гораздо реже встречается вариант, когда собственник каждый год должен заранее бронировать время своего пребывания (как, например, в комплексе Pezula в ЮАР).

Обслуживанием объекта недвижимости занимается специальная управляющая компания, которая не только обеспечивает полноценный коммунальный сервис, но и может оказывать дополнительные услуги, например организовать встречу в аэропорту на лимузине. Одним из основных плюсов фракционной схемы является возможность для не очень богатого человека приобщиться к элитному образу жизни.

Сами фракционные объекты обычно принадлежат к верхнему ценовому сегменту — это либо элитные виллы, либо высококлассные апартаменты. В США большинство из них расположено на побережье Флориды и Калифорнии, а также на горнолыжных или гольф-курортах. В Европе популярностью пользуется Средиземноморье и испанские Канарские острова, в Африке — ЮАР.    

Инициатива пришла снизу

  Фракции — это, пожалуй, самый молодой сегмент рынка, ему около 20 лет. Как и многие другие инвестиционные алгоритмы в сфере недвижимости, фракции возникли в США. Инициатива шла снизу: в начале 1990-х гг. «второй дом» в долевую собственность стали покупать группы коллег или друзей. Причем они документально оформляли не только права на сам объект, но и распределяли между собой время пользования им. Это были своего рода кооперативы. В отличие от отеля в собственный дом можно пригласить большое число родственников и друзей, при желании разделив с ними расходы на обслуживание. Общественность быстро оценила все преимущества, и фракционное владение начало набирать популярность.   Вскоре за дело взялись управляющие компании, которые либо сами строили, либо покупали и реконструировали жилье, предлагая его на рынок по фракционной схеме. Затем стали возникать целые жилые комплексы, в которых сочетается недвижимость разного типа — например, отель, частные апартаменты и фракционные виллы. Такой гибкий подход позволяет девелоперу максимизировать прибыль и оптимально задействовать инфраструктуру, а клиентам дает свободу выбора. Подобные жилые комплексы обычно называются Private Residence Clubs (PRS). Многие из них имеют определенную специализацию, например поля для гольфа.   Активные корпоративные продажи фракционной собственности начались в США в середине 1990-х гг. Сегодня эта индустрия только в США имеет годовой оборот в 2 млрд долл. В последнее время возникла еще одна разновидность подобных клубов: клиенты покупают не долю конкретного объекта, а пай фонда, владеющего курортными комплексами. Это в своем роде инвестиционный траст недвижимости, но вместо получения дивидендов пайщики пользуются объектами фонда для отдыха. Плюсами таких фондов-клубов являются высокая ликвидность паев, возможность менять жилье и время пользования им.    

Американцам дачи не нужны

  Особенность заокеанского рынка в том, что в пригородах мегаполисов строят не дачи, а малоэтажки для постоянного проживания. То есть обычный выезд на природу для американцев неактуален. Поэтому «второй дом» приобретают в курортных зонах, вдали от основного жилища. Там проводят отпуск, который часто разбивают на несколько частей. Это способствует высокой популярности фракционного владения, предоставляющего возможность высококлассного отдыха для всей семьи гораздо дешевле, чем при покупке объекта в единоличную собственность. Допустим, доля в 17% дает право на два месяца отдыха ежегодно, а для пользования жильем в течение трех недель достаточно оплатить 6% стоимости. Конечно, сам объект немного дороже, чем при единоличной покупке, но управляющие компании не стремятся излишне задирать цены, поскольку получают доход не только при продаже, но и при обслуживании, а конкуренция на этом рынке довольно высока.   Есть у фракций и другие преимущества. Например, клиент экономит на уплате manison tax — налога на дорогую недвижимость, который в некоторых штатах взимают с объектов стоимостью свыше 1 млн долл., он составляет 3%. В период владения налог на недвижимость уплачивают в соответствии с долей каждого собственника. Фракцию можно не только продать, но и подарить или завещать. Фракционные объекты, как и любая недвижимость, со временем растут в цене, поэтому свою долю при желании можно реализовать с прибылью. Но в целом рассматривать фракции с точки зрения дохода неверно, поскольку это не инвестиционный инструмент. Кроме того, существуют разные типы договоров. Например, в некоторых из них оговаривается плата за выход из контракта. Но и в этом случае есть свои плюсы: владельцу не надо искать покупателя на открытом рынке — этим займется управляющая компания.    

К сведению

  При покупке недвижимости по фракционной схеме потребителю нужно четко понимать суть сделки, поскольку за пределами США продавцы таймшеров, зная о плохой репутации этой схемы, стали иногда называть ее фракционным владением. Главный признак настоящего фракционного владения в том, что покупатель получает свидетельство о собственности государственного образца, его имя вписывают в титул объекта.    

Кому кризис…

Нынешний кризис вызвал новую волну популярности фракционного владения. На это есть две основные причины. С одной стороны, из-за ужесточения условий получения ипотечного кредита многие покупатели испытывают серьезные финансовые затруднения, но не хотят отказываться от привычного уровня жизни. Покупка фракций дает им такую возможность. С другой стороны, подобная схема сейчас весьма выгодна для девелоперов, поскольку на вторичном рынке появилось большое число дешевых высококлассных объектов. Многие курортные дома упали в цене в два раза, в этом легко убедиться, заглянув на сайт Национальной ассоциации риэлторов США. Зачастую единственный прибыльный способ продать курортное жилье — провести ремонт и предложить его по фракционной схеме. Этим сейчас занимаются не только управляющие компании, но и мелкие инвесторы. Дополнительный бонус для частного инвестора в том, что при продаже долю собственности можно оставить и себе.   В Европе фракционное владение активно развивается с конца 1990-х гг. Обычно предлагают доли от 1/12 до 1/4, что дает возможность пользоваться объектом соответственно от одного до трех месяцев в году. Порог вхождения на фракционный рынок весьма низкий — от 20 тыс. долл. Самые доступные предложения можно найти на Канарах и в Греции. Стоимость фракций обычно составляет от 40 до 150 тыс. долл. в зависимости от доли собственности, класса объекта и расположения. Например, за 70 тыс. долл. можно приобрести фракцию бунгало, расположенного на территории национального парка Kruger в ЮАР, а для покупки 1/4 доли особняка на Мадейре придется заплатить 120 тыс. долл. Есть и более дорогие предложения, например 1/4 доли шикарной виллы с яхтой на Лазурном Берегу Франции может обойтись в полмиллиона евро. Если комплекс еще строят, можно заплатить только начальный взнос и получить рассрочку на два-три года. Правда, в период кризиса эксперты не советуют вкладываться в строящиеся проекты, тем более что готового фракционного жилья на рынке вполне достаточно.    

Секретный рынок

  Хотя в Европе уже довольно много фракционной недвижимости, но в сознание массового потребителя эта схема там начала входить совсем недавно. Ну а на российском рынке о ней практически ничего не известно. Например, на выставке недвижимости «Домэкспо» (на которой, к слову сказать, зарубежная недвижимость почти полностью вытеснила российскую) вам, скорее всего, не удастся найти компанию, которая продает фракционные объекты или хотя бы знает, что это такое. Причина в том, что посредникам трудно найти себе место при подобной схеме продаж, а сами управляющие компании, предлагающие такие объекты, пока не добрались до российского рынка. Тем не менее с помощью Интернета подыскать долевую курортную недвижимость не составит особого труда. Достаточно ввести в поисковой системе fractional property или private residence club.   В теории самой привлекательной страной для покупки фракционной собственности являются США — из-за обилия и разнообразия предложения, а также значительного снижения цен на рынке. Но россиянам приходится помнить о визовом факторе: американское посольство абсолютно непредсказуемо, и половина приглашенных вами друзей вполне могут остаться без визы. Пожалуй, наиболее разумным вариантом для россиянина является покупка доли собственности на виллу, расположенную в жилом комплексе на морском побережье одной из европейских стран — в Испании (включая Канарские острова), Франции, Греции или на Кипре. А тех, кто часто посещает европейские столицы, может заинтересовать приобретение доли собственности на номер в апарт-отеле. Первый фракционный отель был открыт оператором Marriott в 2003 г. под брендом Grand Residences в лондонском районе Мейфэр.    

Послесловие

  Концепция фракционного владения охватывает все новые сферы рынка товаров класса люкс. Сегодня в долевую собственность можно купить не только элитную недвижимость, но и предметы роскоши — суперкары, самолеты, яхты и даже произведения искусства. Финансовый кризис привел к переоценке ценностей. Для многих «второй дом» стал непозволительной роскошью, но отказываться от своих привычек никто не хочет. Все больше европейцев и американцев рассматривают сегодня фракционную схему владения как наилучшую возможность сохранить или улучшить свой стиль жизни по значительно меньшей цене, чем при «старомодном» единоличном владении. Нет сомнения, что рано или поздно эта схема будет по достоинству оценена и россиянами, которые тоже любят пожить красиво и не хотят за это переплачивать.    

Справка

  Популярность фракционного владения в США растет в геометрической прогрессии. Достаточно сказать, что, согласно результатам недавнего исследования PriceWaterhouseCoopers, каждая шестая американская семья хотела бы купить «второй дом» в долевую собственность. Такое приобретение рассматривается американцами как реальная возможность для среднего класса вести жизнь миллионеров во время отдыха.

Петр Чернов

Недвижимость и Цены

Условия цитирования материалов Prian.ru

Источник: https://prian.ru/pub/19812.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.