Совместное пользование имуществом арендодателем и арендатором

Сдача в аренду недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов

Совместное пользование имуществом арендодателем и арендатором

Супруги владеют нежилым помещением, приобретенном в браке. Брачного договора нет. Платежные документы и свидетельство о праве собственности оформлены на мужа. Данное помещение сдается в аренду от имени супруги. Супруг не возражает, о чем составлена нотариальная доверенность.

Правомерно ли признать налогоплательщиком НДФЛ по доходам от сдачи имущества в аренду супругу на основании ст. 210 НК РФ? Если нет, то какими дополнительными документами может быть подтверждено право супруги на распоряжение полученными доходами, включая уплату НДФЛ с них от своего имени?

В соответствии со ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 253 ГК РФучастники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Вопросы совместной собственности супругов урегулированы Семейным кодексом РФ (далее – СК РФ).

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК РФ).

Согласно ст. 35 СК РФвладение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Налогоплательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников, в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ (ст. 207 НК РФ).

При этом к доходам от источников в РФ относятся, в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками, в частности, от источников в РФ (ст. 209 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФпри определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Как разъяснил ФАС Уральского округа в постановлении от 21.09.2004 г. № Ф09-3057/04-ГК, распоряжение имуществом предполагает определение его юридической судьбы, поэтому передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом.

Поэтому любой из супругов вправе распоряжаться имуществом, находящимся в совместной собственности, в том числе передавать это имущество в аренду, выступая стороной договора от своего имени.

В соответствии со ст. 208 и 209 НК РФ доходы, получаемые физическими лицами — собственниками имущества по договорам аренды этого имущества, являются объектом налогообложения по НДФЛ по налоговой ставке 13% у налоговых резидентов РФ.

Согласно ст. 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ.

Указанные лица именуются налоговыми агентами.

Исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.

П. 1 ст. 228 НК РФ установлено, что исчисление и уплату налога физические лица производят исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

В письме от 20.07.2009 г. № 03-04-06-01/178 Минфин РФ разъяснил, что если арендатором является российская организация, она на основании ст. 226 НК РФобязана исчислить, удержать и перечислить в соответствующий бюджет сумму НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю  физическому лицу.

Если арендатором является иностранная организация, то обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с таких доходов возложена на налогоплательщика в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ.

То есть поскольку иностранная организация не признается налоговым агентом, то арендодатель — физическое лицо должен самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ.

Таким образом, российская организация (арендатор), производящая выплаты по заключенному с физическим лицом (арендодателем) договору аренды недвижимого имущества, признается налоговым агентом в отношении арендной платы, выплачиваемой физическому лицу, и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ

Источник: https://ab-express.ru/articles/sdacha-v-arendu-nedvizhimogo-imushhestva-yavlyayushhegosya-obshhej-sovmestnoj-sobstvennostyu-suprugov/

6 вопросов при покупке здания вместе с арендаторами (Как свести риски к минимуму) – блоги риэлторов | ЦИАН

Совместное пользование имуществом арендодателем и арендатором
2]Итак, решение о приобретении объекта принято. Цена согласована, о существующих арендаторах известно. Стоп, а известно ли?h2]Несмотря на то что арендные отношения носят обязательственный характер, сведения о существующих долгосрочных договорах аренды (заключенных на год и более) отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В расширенной выписке из ЕГРП по объекту недвижимости будут перечислены все действующие договоры аренды. В случае заинтересованности в продолжении арендных отношений следует учесть, что новый собственник имущества может считаться стороной арендных правоотношений только в том случае, если на момент перехода права собственности договор аренды не был прекращен**.

Однако данные о договорах аренды, заключенных на срок до года или заключенных без указания срока аренды (бессрочные договоры), не содержатся в ЕГРП. Как показывает практика, о таких арендаторах может стать известно исключительно по доброй воле продавца объекта. Отсутствие государственной регистрации краткосрочных и бессрочных договоров аренды не лишает такие договоры силы.

Поэтому обязательства арендодателя по таким договорам сохраняются. Права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости, в полном объеме переходят к новому собственнику, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Следует также учесть, что окончание срока действия договора аренды не обязательно означает прекращение арендных отношений. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя***.

 

Заключение договора купли-продажи помещения и передача его покупателю по акту не прекращает арендных отношений между предыдущим собственником и арендатором.

Факт возврата помещения арендатором покупателю до момента регистрации перехода права собственности также не свидетельствует о прекращении арендных обязательств между арендатором и первоначальным арендодателем, поскольку помещение было возвращено ненадлежащему арендодателю. Появление арендаторов, о которых не было известно на момент заключения договора купли-продажи, может повлечь за собой различные риски. Наиболее опасными из них с точки зрения экономических последствий являются следующие:   • Приобретение помещения, которое покупатель фактически не вправе использовать. Владение и пользование на законных основаниях осуществляется арендатором. • Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа. Факт вторичной продажи этого же имущества не может отменить положения о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.**** Конечно, законодательство предусматривает определенные механизмы защиты прав нового собственника объекта недвижимости, который не был должным образом извещен об арендаторах. Упомянутые механизмы надлежащим образом срабатывают в пределах суммы, которая была уплачена по договору купли-продажи объекта недвижимости. По общему правилу они не учитывают ситуацию, когда объект недвижимости приобретается через покупку компании – собственника объекта недвижимости. При анализе договоров аренды следует учитывать, что сами по себе договоры могут содержать определенные риски для арендодателя. Так, в договоре аренды могут отсутствовать: • порядок передачи объекта аренды в случае уклонения арендатора от его возврата; • право досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае постоянных мелких нарушениях такого договора арендатором и т. д. и т. п. Кроме того, в дальнейшем может быть выявлено, что продавец исполнял договор аренды ненадлежащим образом. Претензии в связи с таким ненадлежащим исполнением, если иное не согласовано сторонами, арендатор будет предъявлять новому собственнику (как стороне по договору аренды). Cледует обратить пристальное внимание на соответствие показываемого объекта недвижимости данным, содержащимся в соответствующих документах на объект недвижимости. В договоре купли-продажи недвижимости рекомендуется достаточно подробно отразить описание недвижимости, уделяя внимание различным улучшениям (преобразованиям). Отсутствие детализации чревато дополнительными расходами.

Например, недвижимость продается в состоянии «после ремонта», в результате которого возникли определенные неотделимыеулучшения.

В соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судебная практика по порядку компенсации произведенных с согласия арендодателя улучшений арендуемого имущества складывается неоднозначно. Наиболее обоснованной представляется такая позиция: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит компенсации лицом, выступающим в качестве арендодателя, т. е. новым собственником такого имущества. Существует иная точка зрения по рассматриваемому вопросу: стоимость неотделимых улучшений подлежат компенсации «выгодоприобретателем», которым может оказаться старый собственник (подробности см. Пример 2 на стр. 5). Так называемые отделимые улучшения может постигнуть еще более печальная участь. Учитывая правовую размытость понятия «неотделимые улучшения», может оказаться, что арендатор вправе демонтировать весьма важные элементы недвижимости, как являющиеся его (арендатора) собственностью. Поэтому предварительно рекомендуется убедиться, что продавец действительно является правообладателем таких улучшений объекта недвижимости. Это можно сделать, например, ознакомившись с содержанием документов о передаче объекта недвижимости по действующим договорам аренды. Как правило, стороны достаточно подробно описывают, в каком состоянии объект аренды передается во владение и пользование арендатору. Итак, для возникновения права на получение арендной платы у нового собственника нет необходимости в заключении новых договоров аренды (или расторжении/ изменении/ переоформлении заключенных ранее договоров аренды). Достаточно уведомить всех арендаторов о смене собственника (арендодателя) и его реквизитах. 2]Когда можно получать деньги и что делать с долгами?h2]2]Следующий вопрос (№2): в какой момент у нового собственника возникают права на получение арендных платежей?h2]После перехода права собственности на объект недвижимости новый собственник является стороной по всем договорам аренды и вправе рассчитывать на получение арендных платежей. На сегодняшний день в судебной практике присутствуют по меньшей мере две позиции по этому вопросу. Первая заключается в том, что в случае продажи помещения, переданного в аренду, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю.

При этом факт возврата помещения арендатором покупателю данного помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности правового значения не имеет.

Пример иной судебной позиции можно увидеть в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2008: бывший собственник спорного объекта утрачивает право требовать с арендатора арендную плату со дня подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю недвижимости. Сторонам договора купли-продажи объекта недвижимости во избежание конфликтов, желательно урегулировать этот вопрос до заключения договора.

Вопрос №3: что происходит с задолженностью по арендной плате, которая возникла за предшествующий сделке период?

С момента получения соответствующего уведомления арендаторами, надлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей будет внесение платежей новому собственнику. Более того, если иное не оговорено договором между старым и новым собственником, право получения задолженности по арендной плате принадлежит новому собственнику. Такая точка зрения поддерживается и складывающейся судебной практикой. Без уведомления о смене собственника арендатор является надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды, если вносит арендные платежи «старому» собственнику объекта недвижимости. Безусловно, право на получение арендных платежей по договору аренды у нового собственника возникает вне зависимости от уведомления арендаторов. Но вот претензии в этом случае новый собственник не сможет предъявить арендаторам. Поэтому при заключении договора купли-продажи желательно предусмотреть своевременное и надлежащее уведомление всех арендаторов о смене собственника арендуемого объекта недвижимости.

Вопрос №4: «страховые депозиты» – как быть с ними. Как правило, договоры аренды предусматривают внесение арендатором обеспечительных платежей, так называемых «страховых депозитов».

Судьбу «страховых депозитов» следует урегулировать на этапе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. При смене собственника объекта недвижимости у арендатора не возникает обязательства вновь внести сумму обеспечительного платежа. Его обязательство уже исполнено ранее – надлежащим образом в полном объеме. Вместе с тем именно новый собственник будет исполнять обязательство по возврату суммы обеспечительного платежа арендатору по окончании договора аренды, либо зачитывать уплаченную ранее сумму обеспечительного платежа в счет последнего оплачиваемого периода по договору аренды. Ситуация, как можно увидеть, аналогична ситуации с арендными платежами, уплаченными в порядке авансовых платежей. Поэтому при проверке объекта недвижимости и его характеристик следует обратить внимание не только на условия договоров аренды, которыми обременен такой объект, но и на историю исполнения договоров аренды. Оптимальным выходом из ситуации со «страховыми депозитами» представляется уменьшение суммы сделки (договор купли-продажи недвижимости) на сумму уплаченных «страховых депозитов» по договорам аренды. 2]Как оформить бумаги и свести риски к минимумуh2]2]Вопрос №5: нюансы подписания акта приема-передачи. Интересная картина вырисовывается в связи с необходимостью передачи отчуждаемого по договору купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в аренде у третьих лиц.h2]Если объект недвижимости находится в аренде, то правом владения и пользования в отношении такого объекта обладают именно арендаторы, а никак не собственник объекта недвижимости. У собственника остается лишь титул собственника***** и право распоряжения. Известно, что нельзя передать больше прав, чем имеешь. Следовательно, строго формально вручение арендуемой недвижимости покупателю не может быть абсолютно правомерным, если осуществляется без участия арендатора. При этом стороны в договоре купли-продажи вправе согласовать иной, отличный от вручения, способ передачи недвижимости – например, предусмотреть, что передача недвижимости считается исполненной после подписания договора купли-продажи или после регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем пока неизвестны случаи, когда договор купли-продажи признавался недействительным или вручение недвижимости по акту приема-передачи признавалось ненадлежащей передачей, если такое вручение осуществлялось без участия арендаторов.

Органы, регистрирующие права на объекты недвижимости и сделки с ними, подходят к решению этого вопроса достаточно формально. Если представлен подписанный продавцом и покупателем в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточный акт, то, с точки зрения регистрирующего органа, обязательство по передаче объекта недвижимости выполнено.Вопрос №6: как минимизировать риски. Разумным представляется уделить пристальное внимание ряду превентивных мероприятий до проведения самой сделки, как то:

Источник: https://www.cian.ru/blogs-6-voprosov-pri-pokupke-zdanija-vmeste-s-arendatorami-kak-svesti-riski-k-minimumu-236615/

Право владения и право пользования в договоре аренды

Совместное пользование имуществом арендодателем и арендатором

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование .

Из содержания указанной статьи следует, что в рамках договора аренды имущество в одном случае может быть предоставлено во временное владение, в другом — во временное владение и пользование.

Возникает вопрос: в чем заключается отличие договора аренды с правом владения и пользования от договора аренды только с правом пользования? Почему в законодательстве применительно к договору аренды разграничиваются данные понятия?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к правовой природе понятий «право пользования» и «право владения».

Согласно смыслу ст. 210 ГК право владения и право пользования совместно с правом распоряжения являются составными элементами, образующими право собственности. Иными словами, собственник в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества обладает правами его владения, пользования и распоряжения.

Право владения заключается в фактическом обладании вещью. Образно говоря, право владения определяет принадлежность вещи.

К примеру, мы владеем мобильным телефоном, который всегда находится в кармане для обеспечения оперативной связи. Время его использования полностью зависит от желания его владельца.

Владелец телефона самостоятельно устанавливает режим — где, когда и как использовать мобильный телефон.

Право пользования заключается в практическом использовании вещи.

Например, мобильный телефон, который лежит у нас в кармане, предназначен для оперативной связи. Если телефон неисправен либо отключен, то мы им просто владеем. Но если телефон находится в сети и используется в тех целях, для которых он предназначен, — значит, мы реализуем право его пользования.

Право распоряжения заключается том, что по своему усмотрению собственник может распорядиться вещью — продать, подарить, передать в аренду, улучшить, уничтожить и т.д.

Очевидно, что просто владеть телефоном, не используя его по назначению, нецелесообразно. Поэтому право владения некоторыми вещами неразрывно связано с правом их использования.

Это касается и мобильного телефона, право владения которым неразрывно связано с правом его использования.

Из этого следует, что при передаче одного из прав другое передается автоматически, поскольку передача одного из прав (к примеру, права владения) является либо нецелесообразным, либо невозможным (например, нельзя передать право пользования без предоставления права владения).

В частности, если право владения мобильным телефоном еще можно фактически передать, то передать право его использования без передачи права владения мобильным телефоном нельзя. К примеру, нельзя предоставить право позвонить, не предоставив сам телефонный аппарат.

Поэтому с учетом обстоятельств нецелесообразности либо невозможности «разделить» право владения и право пользования в отношении определенного имущества в ст.

577 ГК было закреплено, что по договору аренды одновременно передается как право владения, так и право пользования. На практике одновременная передача прав владения и пользования применяется, как правило, в отношении движимого имущества, т.

е. имущества, которое не может быть использовано в отрыве от права владения.

Например, мобильный телефон не может использоваться двумя лицами одновременно, поскольку в момент разговора телефон находится во владении и используется исключительно одним лицом.

Другое лицо не может звонить по данному телефону в момент его использования первым лицом. Конечно, после того, как первое лицо закончит разговор, оно может передать телефон для звонка другому лицу.

Однако здесь право использования другим лицом будет сопряжено с передачей данному лицу права владения телефоном.

Передача только права пользования заключается в том, что право владения имуществом не передается, т.е. владелец имущества не теряет права обладания им.

В каких же случаях право владения имуществом не прекращается? Право владения не прекращается, когда право пользования имуществом может быть предоставлено одновременно нескольким лицам. На практике это касается, как правило, недвижимого имущества, т.е. имущества, которое нельзя «забрать и унести».

Однако не всегда аренда недвижимости сопряжена с передачей только права пользования. К примеру, если в аренду передается изолированное помещение (например, офис, торговый павильон, склад и т.д.

), то арендатор, как правило, приобретает как право пользования, так и право владения, поскольку арендатору интересен не только факт его использования, но также обстоятельства невозможности использования данного имущества другими лицами.

В данном случае арендатор заинтересован в том, чтобы полученное во владение изолированное помещение без ущерба арендованному имуществу могло быть использовано исключительно по его усмотрению, чтобы он самостоятельно мог расположить мебель, установить режим работы, ограничить доступ иных лиц и т.д.

В случае, если в аренду передается часть принадлежащего арендодателю неизолированного помещения (к примеру, часть коридора) либо целевого помещения (например, здания котельной), пользование которыми не прекращается иными лицами, то происходит передача только права пользования, поскольку арендатор получает право использовать данное имущество наряду с другими лицами. В данном случае имущество может быть использовано арендатором в порядке, определенном арендодателем. Арендатор не может самостоятельно решать вопросы, связанные с режимом его использования.

Таким образом, договор аренды с правом владения и пользования по отношению к договору аренды только в правом пользования предоставляет арендатору больший объем прав, в т.ч. позволяет без ущерба имуществу физически воздействовать на него, например, перемещать, а также дает право определять режим его использования.

Выбор договора аренды с правом владения и пользования либо только с правом пользования определяется участниками сделки при заключении договора с учетом необходимых обстоятельств и целей, для которых имущество предоставляется в аренду.

Однако не стоит забывать, что главной целью договора аренды является не фактическое владение имуществом, а возможность его использования. Именно за извлечение полезных свойств из арендуемого имущества (т.е. его использование) и взимается арендная плата .

При этом ключевым моментом выступает именно возможность его использования, а не фактическое пользование. Арендодатель предоставляет право владения имуществом и/или возможность его использования. А уже арендатор самостоятельно определяет порядок его использования.

Отсутствие возможности использования имущества по назначению, в частности, выступает основанием для пересмотра размера арендной платы либо для прекращения договора аренды .

Читайте эту статью в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Источник: https://ilex.by/pravo-vladeniya-i-pravo-polzovaniya-v-dogovore-arendy/

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Совместное пользование имуществом арендодателем и арендатором
Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Источник: https://buh.ru/articles/documents/116878/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.