Снятие залога при банкротстве

Продажа залогового имущества при банкротстве физического лица: особенности, порядок процедуры и этапы реализации

Снятие залога при банкротстве

Процедура банкротства физических лиц предполагает прохождение должником двух основных этапов: этапа реализации имущества и реструктуризации задолженности. Залоговое имущество также подлежит реализации, но с учетом особого статуса залогового кредитора в деле о несостоятельности.

Какими правовыми нормами регулируется

Залоговое имущество выступает формой обеспечения оплаты задолженности по кредиту. Оно реализуется в случае неисполнения должником своих обязательств по ипотеке. К указанной процедуре можно прибегнуть, если остальные способы возврата долга не принесли результата.

Процесс реализации предмета залога регулируется положениями:

  1. Гражданского кодекса.
  2. ФЗ «О залоге» от 1992 года.
  3. ФЗ «Об ипотеке» от 1998 года.
  4. 127-ФЗ «О финансовой несостоятельности».

Продажей залогового имущества в делах о банкротства занимается управляющий.

Согласно законодательным нормам, залоговое имущество подвергается взысканию при соблюдении следующих условий: размер просрочки превысил 3 месяца, задолженность по залоговому кредиту превысила 5% от цены залога. Залогодержатель не может реализовать имущество самостоятельно в обход установленной процедуры.

Сведения о наличии залогового имущества должник в обязательном порядке представляет суду в момент подачи заявления на банкротство. В списке кредиторов гражданину следует прописать ФИО залогодержателей, местонахождение предмета залога, сведения о действующих закладных.

Особенности реализации залогового недвижимого имущества

Говоря о залоговом имуществе, обычно подразумевается именно недвижимость, которая была приобретена в ипотеку или стала залогом в рамках получения потребительского кредита. Это наиболее распространенный залог для оформления кредита, так как другое имущество не является ликвидным.

Недвижимость обладает некоторыми особенностями, связанными с их специфическим статусом, при оформлении залога. При передаче недвижимости в залог составляется специальный документ – закладная. Это ценная бумага, которая удостоверяет возможность передачи имущества третьим лицам и продажи при обращении взыскания.

Предмет залога продолжает находиться у залогодателя, но право на распоряжение им как собственника у него отсутствует. Любые сделки с недвижимостью допустимы только при согласии залогодержателя.

Если предметом залога выступает дом, то в закладную в обязательном порядке включается и земельный участок.

Граждане, которые проходят процедуру банкротства физлиц, имеют шансы сохранить принадлежащую им собственность, но с некоторыми особенностями.

В ГПК приведен перечень имущества, которое не может быть взыскано для направления его в конкурсную массу и последующей реализации на торгах.

Сам 127-ФЗ содержит отсылку на Гражданско-процессуальный кодекс при определении перечня имущества, на которое не распространяется взыскание. Здесь сказано, что на единственную квартиру не может быть наложено взыскание в рамках исполнительного производства или дела о банкротстве.

На залоговое имущество правила ГПК не распространяются и с ним должнику в любом случае придется расстаться, чтобы расплатиться по счетам с залогодержателем. Даже если речь идет о единственном жилье, которое было куплено в ипотеку, оно подлежит взысканию и последующей реализации. Судебная практика не на стороне должника: такая недвижимость будет изъята, даже если другого места для проживания у гражданина нет.

Многие должники в преддверии банкротства стремятся максимально полно избавиться от принадлежащего им имущества. Для этого они переписывают имущество на своих родственников и заключают договоры купли-продажи в отношении собственности. Управляющий может оспорить такие сделки, но удается это ему не всегда (он должен доказать факт причинения ущерба кредиторам).

Но с залоговой недвижимостью такая схема выведения имущества из конкурсной массы не работает. При нахождении квартиры в залоге у банка право собственности на нее ограничено. Физлицо не вправе ею свободно распоряжаться, пока не погасит задолженность перед банком.

Как можно избежать продажи ипотечной квартиры в ходе банкротства? Единственный вариант – не допускать возникновения задолженности. Можно попытаться договориться с банком-залогодержателем о заключении мирового соглашения и оформления графика реструктуризации.

До начала процедуры банкротства должник может предпринять попытки достичь договоренности с банком для самостоятельной продажи имущества по рыночной цене. Это может быть более выгодно, так как в ходе торгов не всегда удается продать собственность на рыночных условиях. По результатам продажи деньги поступят на счет залогодержателя, что позволяет получить снятие с имущества обременения. Если после продажи имущества и оплаты долга в пользу банка у гражданина остались свободные средства, то он может оставить их себе.

Есть еще один способ сохранить ипотечную квартиру по результатам банкротства: для этого нужно, чтобы банк-залогодержатель не включил свои требования в реестр кредиторов. Для этого должнику необходимо своевременно вносить ежемесячные платежи по ипотеке. В указанной ситуации другие кредиторы не смогут обратить взыскание на ипотечную недвижимость.

Особенности реализации залогового движимого имущества

Другой распространенный объект залога – автомобиль, который был приобретен в автокредит. Реализации авто в собственности физлица можно избежать, если ему удастся доказать, что он служит для получения основного дохода. Например, если должник занимается пассажироперевозками и работает на своем автомобиле.

Если у лица есть проблемный автокредит, по которому автомобиль является предметом залога, то избежать его реализации не получится, даже если должник зарабатывает на нем. Он подлежит взысканию и продаже на торгах.

Согласно положениям ст. 334-360 Гражданского кодекса, залогодатель не вправе отчуждать залог без согласия на это залогодержателя. В законе есть одна оговорка: если иное не предусмотрено договором. Но в реальности договоры с прописанным правом заемщика на свободную продажу заложенного имущества не заключаются.

Если же, вопреки договору, должник продал заложенный автомобиль, то кредитор через суд может потребовать признания недействительной сделку купли-продажи или потребовать от должника досрочного погашения задолженности.

Порядок процедуры продажи

Залоговое имущество может быть реализовано двумя способами:

  1. В стандартном порядке.
  2. С использованием привилегий залогового кредитора.

Залогодержатель обладает преимуществом перед остальными кредиторами. Он имеет возможность досрочной реализации залога и погашения задолженности. Но также он по 127-ФЗ может избрать и другой вариант и погасить свои претензии на общих основаниях с другими кредиторами (то есть отказаться от своих привилегий). Второй вариант практикуется чаще.

Если залоговый кредитор отказался от привилегий, то он может участвовать на собраниях с правом голоса. При этом численность его устанавливается пропорционально размеру требований.

Регулирующая функция в деле о банкротстве принадлежит управляющему под контролем суда. Он предоставляет регулярные отчеты и всю необходимую кредиторам информацию о ходе дела о банкротстве.

Этапы процедуры

Если у собственника есть залоговая недвижимость или другое имущество, то оно продается в ходе этапа реализации вместе с другой собственностью (если иной порядок не был избран залогодержателем). Реализация происходит по общей схеме:

  1. Осуществляется оценка и определение минимальной стоимости залогового имущества с учетом рыночной цены на аналогичные объекты. В случае возникновения между участниками процесса разногласий по вопросу стоимости предмета залога они вправе привлечь к процедуре независимого оценщика. Расходы  на оценку несет должник.
  2. Управляющий назначает дату проведения торгов и публикует соответствующую информацию в открытом доступе. Ему необходимо провести торги в течение 2 месяцев с даты утверждения описи имущества.
  3. Торги проводятся в форме электронного аукциона. К участию в нем приглашаются все желающие, но обычно на условии внесения задатка (обеспечения заявки) в размере до 5% от стартовой цены контракта. Организатором торгов может стать управляющий или специализированная организация.
  4. Первоначально торги проводятся с шагом на повышение в размере 5-10% от стоимости залога. Победителем становится лицо, которое предложило самую высокую цену. Только если торги не состоялись, допускается выставить залог на торги повторно при условии снижения первоначальной цены на 10-30%. Если и второй этап не увенчался успехом, то управляющий вправе назначить процедуру с шагом на понижение.
  5. Вырученные средства от продажи имущества в залоге направляются кредиторам.
  6. Управляющий отчитывается перед судом о результатах этапа реализации.

В процессе распределения денежных средств, которые были выручены в результате залогового имущества, используются следующие правила:

  • 80% от вырученной суммы уйдет на реализацию предмета залога;
  • 15% – на удовлетворение обязательств перед кредиторами первой и второй очередей;
  • 5% – на погашение судебных расходов.

Если основанием для залогового соглашения выступает не кредитный договор, а залоговое соглашение, то пропорции распределяются следующим образом: 70%/20%/10% соответственно.

На практике может возникнуть ситуация, что в деле участвует несколько залогодержателей:

  1. В случае если в деле участвуют разные залогодержатели и разные предметы залога, то действует принцип: каждый из кредиторов получает средства от продажи имущества, в отношении которого он выступает залогодержателем.
  2. В деле участвуют разные залогодержатели на один предмет залога. В этом случае все будет зависеть от того, кто из них заключил договор залога первым. Если залогодержатели имеют равные позиции по срокам, то деньги распределяются между ними в равных долях. Если же после погашения обязательств перед первым по времени кредитором остались деньги, то остаток направляется второму.

Таким образом, заложенное имущество в любом случае будет реализовано в ходе процедуры финансовой несостоятельности. Ограничения ГПК на собственность в залоге (движимую и недвижимую) не распространяются. Имущество реализуется на общих основаниях.

Но залоговый кредитор может воспользоваться своей привилегией на досрочную продажу предмета залога и не участвовать в деле о несостоятельности. Но многие кредиторы предпочитают отказаться от привилегированного статуса и продолжать участие в процессе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/bankrotstvo/fizicheskix-lic/realizacia-imusestva-2.html

Как снять обременение с имущества после торгов. Снятие обременения с имущества банкрота через суд

Снятие залога при банкротстве

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

После приобретения имущества банкрота покупатель регистрирует право собственности в Росреестре. Если ведомство отказывает в регистрации из-за неснятого обременения, проблема решается в суде. Приведем пример такого судебного разбирательства и расскажем о видах обременения на имущество, о способах их снятия. В 2018 Арбитражный суд Ставропольского края признал банкротом индивидуального предпринимателя Храмову А.С. по заявлению финансового управляющего. Затем последовала реструктуризация долгов ИП и реализация ее собственности. Признание предпринимателя банкротом повлекло запись в ЕРГН о наложении запрета на регистрационные действия в отношении объектов ее имущества. В октябре 2019 г. управляющий должником заявил о необходимости отмены обеспечительных мер. На праве собственности должнику принадлежали следующие объекты:

  • Участок под АЗС площадью 2 тыс. м²;
  • Нежилое здание площадью 45 м²

Оба объекта обременены ипотекой от Россельхозбанка, выданной под залог указанной недвижимости. Так как у ИП образовались долги, предпринимателя объявили банкротом, участок и здание были реализованы с торгов физическому лицу за 4 млрд. руб.

Однако финансовый управляющий ИП установил, что в ЕГРН в отношении постройки действует запрет на регистрацию. Финансовый управляющий направил в Росреестр письмо о необходимости снять запрет, так как имущество Храмовой продано и собственником здания по факту является другое лицо.

Однако регистрирующий орган дал ответ о невозможности снятия запрета. Основание – нарушаются права кредиторов Храмовой. 

На деле также не соблюдены интересы покупателя недвижимости, так как он не может зарегистрировать права владения, будучи добросовестным приобретателем. 

Требование – удовлетворить

В 2018 г. финансовый управляющий начал реализацию собственности ИП Храмовой. На день судебного разбирательства в выписке из ЕГРН по спорному зданию указано, что Управлению Росреестра запрещено его регистрировать из-за обременения ипотечным кредитом. Кроме того, ИП Храмова имела долг перед партнерами по договору поставки.

   Как следует из ч. 1 ст. 140, ч. 1 ст.

144 ГПК РФ, арест на недвижимость, запрет совершения сделок с ним находятся в компетенции суда. В случае снятия запретов судебный орган извещает регистрирующие недвижимость инстанции. Постановление № 17219/10 от 21.06.

2011 Президиума ВАС РФ разъясняет, что отмена запретов на недвижимость банкрота и переход права собственности покупателю такого имущества по результатам торгов решается арбитражным судом до окончания конкурсного производства в отношении банкрота.

Как следует из Закона о банкротстве, со дня объявления физлица несостоятельным ранее установленные запреты на его недвижимость считаются недействительными. Для снятия статуса обремененного имущества нужно судебное решение, подтверждающее процедуру несостоятельности лица.

Финансовый управляющий в своем письме сообщил в Росреестр о том, что ИП Храмова признана банкротом и в отношении ее недвижимых объектов начата процедура реализации. Следовательно, узнав о несостоятельности предпринимателя, регистрирующий орган не имел права отказывать в снятии запрета. Действие или бездействие Росреестра суд оценивает как самовольное толкование положения Закона о банкротстве, что недопустимо. Наличие запрета на регистрацию права собственности создает препятствия для распоряжения недвижимым объектом, включенным в конкурсную массу банкрота и приобретенным другим лицом в рамках Закона о несостоятельности. Продолжение действия запрета влечет следующие последствия:

  • Нарушает интересы кредиторов, которые вправе получить средства пропорционально размерам долга;
  • Создает препятствия процедуре продажи недвижимости банкрота;
  • Нарушает интересы финансового управляющего.

С учетом указанного арбитражный суд пришел к выводу о необходимости снять ранее установленные запреты на распоряжение недвижимостью банкрота. Таким образом, требование финансового управляющего ИП Храмовой полностью удовлетворено и запрет на регистрацию недвижимости, внесенный в ЕГРН, снят. В ст. 131 Закона о несостоятельности говорится, что вся собственность должника, которая имелась на день конкурсного производства, является конкурсной массой. То есть тем имуществом, которое будет реализовано на торгах. В него не входит:

  • Собственность, связанная с личностью несостоятельного лица;
  • Изъятое из оборота имущество;
  • Продукция, произведенная банкротом в ходе хозяйственной деятельности;
  • Объекты социального, культурного назначения.

Кроме определения конкурсной массы управляющий должника устанавливает его стоимость самостоятельно или с привлечением экспертов. Информация об итогах инвентаризации собственности банкрота вносится в федеральный реестр в течение 10 дней. Оценка стоимости имущественных объектов выполняется за счет средств должника, ее результаты также вносятся в федеральный реестр сведений о банкротстве на протяжении 2 дней. Для организации реализации объектов должника конкурсный управляющий определяет следующие моменты:

  • Имущество, которое необходимо включить в конкурсную массу;
  • СМИ или сайты для публикации условий торгов;
  • Организатора торгов.

Если все имущество не реализовано при первых торгах, его распродают частями, объявив предварительно новый конкурс о продаже. Главное условие торгов – имущество должно быть продано по максимально высокой стоимости для последующего максимального расчета с кредиторами. Обременение на недвижимое имущество накладывает ограничения по его распоряжению. В данном случае собственность банкрота обременена ипотечным кредитом. Так как имущество продано, право собственности на него регистрирует покупатель. Для этого необходимо снять запрет на регистрацию на основании судебного акта.  Узнать наличие обременения можно из выписки из ЕГРН. Обременение бывает следующих видов:

  • Ипотечный кредит;
  • Аренда имущества;
  • Рента на объект;
  • Передача в безвозмездное пользование;
  • Завещательный отказ на имущество;
  • Арест.

Чтобы снять обременение, необходимо пройти или судебные процедуры, или собрать недостающие документы, прекратить договорные отношения либо закрыть задолженности. Поможет определить характер обременений выписка из ЕГРН по кадастровому идентификатору. Его можно узнать из кадастровой карты по адресу нахождения объекта. Запрет на регистрацию или внесение сведений в запись о регистрации может наложить собственник или судебный орган. Основанием для ограничения могут быть разные ситуации, например, вероятность перевода права собственности на другое лицо без ведома владельца имущества. Чтобы избежать этого, собственник обращается в Росреестр и просит внести запись о запрете в отношении его квартиры, участка, дома, нежилого здания. Никто, кроме самого владельца, не сможет совершить продажу, дарение, обмен, оформить под залог. Для совершения любых действий потребуется его согласие. Чтобы оформить запрет, необходимо написать заявление и подать его в Росреестр. Совершать регистрационные действия запрещено в следующих ситуациях:

  • Для покупки имущества оформлен ипотечный кредит либо действует сервитут;
  • Поступило заявление собственника;
  • Имеется судебный акт;
  • Имеется постановление пристава.

Ст. 13 ГК позволяет накладывать запрет на следующие виды объектов:

  • Зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимости;
  • ЗУ и неоконченные строительством здания;
  • Другие объекты, отнесенные к недвижимости.

Запрещается осуществлять регистрационные действия в отношении недвижимых объектов, если запущена процедура исполнительного производства приставом-исполнителем. К примеру, наложить запрет может кредитор, чтобы заемщик не уклонялся от выплаты долга. Недвижимым объектом в этом случае владелец не может распоряжаться до тех пор, пока не рассчитается с долгом перед займодателем. Регистрационные действия с недвижимым имуществом могут быть запрещены в ходе рассмотрения судебного дела. Как только суд вынесет решение о запрете, оно сразу же вступает в законную силу. То есть с момента вынесения решения накладывается запрет. Права собственника недвижимости ограничиваются со дня передачи соответствующих документов приставу-исполнителю. Чтобы Росреестр из ЕГРН убрал запись об ограничении, важно понимать его природу. Если запрет – инициатива владельца в целях защиты от мошенников, то он может быть снят только им. Для этого собственник обращается в регистрирующий орган с заявлением напрямую или через многофункциональный центр. В рамках дела о банкротстве запрет накладывается решением суда. Следовательно, отменить такое решение также может только суд. Еще один вид ограничения – арест недвижимости. Он ограничивает право пользования объектом. Его можно отменить, удовлетворив требования взыскателя. Например, можно погасить ипотеку. Также запрет можно снять, предложив взамен арестованного объекта другой. Отмена запрета осуществляется через суд, поэтому этот вариант может быть отклонен судебным органом в зависимости от конкретной ситуации.

Таким образом, запрет на регистрационные действия, внесенный в ЕГРН по объекту недвижимости, не является препятствием для перехода права собственности. Главное условие – должны быть устранены основания такого ограничения.

Образец искового заявления об освобождении ТС от ареста Форма заявления Росреестра на снятие обременений на недвижимость Образец заявления в суд о снятии запрета на регистрационные действия автомобиля Пример заявления в банк о снятии обременения с квартиры

Вопрос: Конкурсный управляющий выставил на торги по банкротству недвижимость, переход права на которое оформлено полгода назад на другое лицо. Что делать в такой ситуации?

Ответ: Конкурсный управляющий имеет право согласно ст. 139 N127-ФЗ реализовывать имущество должника.

Сделки с недвижимостью, которые были произведены за последние три года, могут быть отменены, включая те, которые банкрот заключал с другими лицами.

В этом заключается основной риск приобретения квартир и иных активов у банкротов.

При условии, что покупатель добросовестный, он провел сделку с риэлтором в точном соответствии с нормами закона, все равно конкурсный управляющий может ее отменить.

Конкурсный управляющий в обосновании своих действий должен доказать, что конкретная сделка, проведенная с имуществом, преследовала цель уйти от выплаты долгов.

Количество показов: 3009

29.01.2020

Источник: https://ce-na.ru/articles/uridicheskie_voprosi/snyatie-obremeneniya-s-imushchestva-bankrota-posle-torgov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.