Снос части дома в долевой собственности

Содержание

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Снос части дома в долевой собственности

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 

Посмотреть пример выписки ЕГРН прямо сейчас!  

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав.

Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

снос части дома, поделенного между 2 участками | Женский журнал онлайн — EVA.RU | Правовые вопросы и финансы

Снос части дома в долевой собственности

  • на поделеной на 2 участка территории в СНТ есть общий дом (также поделен между этими участками официально). Мы снесли часть старого дома и построили новый дом немного в отдалении. В итоге, граница между участками теперь пошла по стене старого дома. Соседи утверждают, что мы должны предоставить им в вечное пользование 1 метр нашего участко по периметру этой стены для утепления и дальнейшего ремонта этой стены. Есть ли такой закон?
  • мне кажется- сервитут тут будет…
  • По теме Вам ничего не посоветую, но хочу у Вас спросить: правильно ли я поняла, что Вы, без согласования с соседями, просто взяли и снесли свою часть общего дома? Как был поделен дом, выделены ли доли на плане БТИ?
  • конечно. А как они обслуживать свой дом будут? Обязаны предоставить именно для возможности обслуживать.
  • а есть закон это регламентирующий? и что именно 1 метр?
  • да без согласования, вслед за ними когда они сделали пристройку дома без согласования с нами в плотную к нашему дому. дом был официально разделен и мы снесли ветхую часть своей части
  • Изучите статью 274 ГК РФ!Если соседи пойдут в суд об установлении сервитута ( опред.порядка пользования земельным участком ) вы сразу встречное исковое им..об установлении платы за сервитут!!! А сейчас им скажите …мол ок…только платите нам да каждый метр ежемесячно!!!!Все это четко предусмотрено в законе!Ну а по хорошему…нужно смотреть в е ваши доки..фото и тогда точно модно будет сказать…что и как!
  • В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.Ну и немного хорошего для вас: 1. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.2. Установление сервитута не влечет для истца (И. – тот кто требует сервитут) прав по ограничению ответчиком (О.- Вы) пользования данной территорией (короче отгораживать у них права нет). Грубо говоря, зашли, посмотрели , починили и свалили. Сажать цветы, картошку под этой стеной они права не имеюти еще имейте в виду, если вам таки его установят, то ваш участок будет с обременением. Это просто для инфы.По размерам предоставляемой площади, я не нашла инфы. Видимо существуют какие-то СНИПы или, что хуже, устанавливаются по решению суда. Вот пример решения: “….РЕШИЛ:Исковые требования Мишиной Л.Г. удовлетворить.Установить сервитут земельного участка с кадастровым номером № площадью 203 кв.м., расположенного по адресу: за , принадлежащего Бугайчуку В.Л. для обеспечения ремонтной зоны сарая «Г1», принадлежащегоМишиной Л.Г., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ,…., площадью 9 кв.м., в границах (1-2):0.73 м.; (2-3):8.00м.; (3-4):5.55м.; (4-5):0.73.; (5-6): 4.82м.; (6-1):7.27.”
  • ВОПРОС: я не против давать доступ к ремонту стены, но меня беспокоит следующий факт – я не могу ничего посадить около этой стены, т.к. весь сток и весь снег с двухэтажного дома соседей идет ко мне как по этой спорной стене, так и пристройке которую они сделали в продолжении старого дома, в 20 см от нашей границы. Как в этом случае можно поступить, ведь фактически это нарушение СанПинов и ограничение меня в пользовании моей земли по прямому (садоводческому) назначению…
  • Вы всегда так по жизни? И с соседями тоже,наверное?!)Я про: люди вам тут отвечают что-то,советуют,а вы как и нет этих людей! Еще вопрос. Вы хоть спасибо скажите тем,кто участвует в вашем вопросе!?
  • Они не новый дом в 20 см. построили, а старый ремонтирует, на который у них, видимо, есть все соответствующие документы. И двигаться они его не обязаны.
  • а не ананимно? вы тоже так всегда по жизни “серый кардинал”? я вроде как задаю вопросы, как получу все ответы, всегда благодарю всех отозвавшихся. А вот таких выскочек, которые по двум постам человека, которого в глаза не видели, пытаетесь обличить и пристыдить не по теме терпеть не могу. Не мусорьте в топике. Это правовые вопросы и спасибо Вам, если вы не будете здесь светиться.
  • Зачем вам тут пустая болтовня!?Все вопросы с соседями решаются мирно или через суд. Иного не дано. Что вы тут хотите реально?
  • ну так я не про двигать, а про то, что они весь сток воды по периметру крыши сделали на мой участок, я не говорю о том, что они окна вывели прям ко мне). Эта пристройка не была зарегестрирована при разделе дома, а была сделана позднее, ни с кем не согласована. И тут вопрос о том, если я окажусь с обременением/сервитутом, с ограничением в посадках (из-за их крыши), да еще с морями воды,а потом снега, как это регламентируется законом и можно ли встречно потребовать от них и, что самое важное, получить на деле реорганизацию стоков.
  • я и хочу мирно, но когда соседи сами ничего не согласуют, делают все как хотят, а когда мы начинаем со своей стороны работы, неожиданно начинают угрожать, что уже с юристами консультировались, и что вообще по закону им несколько метров нашего участка положено, и чтоб мы не высовывались, знаете ли тут включается режим самозащиты и поиски подтверждения этих угроз.
  • Ну поставьте хозблок прямо перед их окнами и будем вам счастье и соседей не видно и землю засаживать не надо
  • Ну так и вы наймите юриста!
  • топ что-то пошел не в конструктивном направлении, спасибо за толковые ответы откликнувшимся, будем иметь в виду. немного успокоили.
  • Ребята у меня тогда вопросчитала все внимательнов общем есть участок у мамы (в сельском поселении частный дом) (границы определены и подписаны двумя соседями), свидетельство о праве собственности на дом и на землю естьна границе участка они ставят хозпостройкуда так интересно – что сначала до границы соседа 1 метр, потом немного наискось идет – и остается 80 см в концедлина постройки где то метров 10по снипам расстояние до границы соседа должно быть 1 метрНО как говорит моя сестра – надо подавать декларацию и в упрощенном порядке получать право собственности на постройку (соответственно свидетельство о праве собственности) (сейчас эта хоз постройка (из кирпича если важно) отмечена на плане красным квадратоми что тогда сосед ничего не сможет сделать, если мы уже получим свидетельство о праве собственности на рукитак это или нет?????
  • Ремонтные работы и т.д. с вами согласовывать никто и не должен, что удивительного в стоке не ваш участок, если дом на границе стоит? Если вам так хочется насолить соседям – поставить рядом с их забором туалет
  • Знаете, автор, может вам попробовать поговорить с соседями на тему перераспределения земель? Чтобы по площади у вас участки остались прежними, но граница между участками была другой. Тогда не будет ни сервитута, ни взаимных обид/угроз.
  • А х.з. Но один такой суд исцами был точно проигран. Суд отметил нарушение СНИПов, но так как строение было оформлено в собственность, то трогать не стали
  • Вы хотя бы схемку кинули…
  • Со своими 5-ю копейкамиЯ для себя так понимала:если я выделила свою долю из дома(у меня дом на 2-х хозяев, общая стена и забор по участку,выходы на разные улицу(дом угловой)), так вот,если я вдруг закочу сделать пристройку к своей части дома,но граничающей со стеной соседа,то я должна пойди и еще разрешение у него стпрашивать? так? а тогда для чего я выделялась?
  • Для того, чтобы обозначить, где чье. И если вы не знали, то если строить собираются рядом с чужим участком, то необходимо спрашивать согласие соседа, если постройка близко к границе, ну там смотря на нормы. И таким согласием надо заручиться, иначе можно получить иск, о том, что вы своей постройкой затеняете ее насаждания и она терпит убытки… Чтобы вообще подобного избежать люди научились договариваться и строить в одну линию. т.е. вот тут у всех дома, а вот тут – огороды. Собственно и дома на двух хозяев строили тоже в целях экономии. С одной стороны – общая стена – экономия стройматериалов, а с другой – не тратится земля попусту, ибо меж домов мало что можно посадить.
  • Ну вообще то выделялись Вы, чтобы иметь право распоряжаться своим имущестовм (продать, подарить, завещать, сдать в аренду)Но при строительстве новых построек Вы должны согласовать все с соседями, если Ваши пристройки примыкают к их имуществу.По пожарным нормативам Ваша новая постройка не должна быть ближе чем 2-3 метра от текущих построек.Если Вы к дому пристраиваетесь, то это реконструкция всего домовладения, соотвесттвенно согласовать необходимо со всеми собственниками.

Источник: https://eva.ru/finance-and-realty/messages-3141043.htm

Как снести часть дома без согласия соседа

Снос части дома в долевой собственности

Судя по заголовку статьи, речь пойдет о совместной собственности дома. С таким вопросом пользователь попал на сайт жилищного бюро «Альфа – Город», хотя, наверняка, посетитель сайта имел в виду другое: «Что мне будет, если снести часть дома без согласия совладельца», потому что сосед и совладелец – это разные понятия.

Совладелец может быть соседом, а может и не быть, если живет в другом месте. Если сосед не является совладельцем недвижимости, то на своей территории собственник может делать все, что угодно, если это не нарушает соседских прав.

Проблемы при демонтаже дома могут возникнуть только с совладельцами.

Что такое долевая собственность подробно описано в статье «Проблемы продажи недвижимости из-за самовольного строительства соседа», поэтому, кто захочет, может освежить свои знания, а мы, как всегда, начнем с теории.

Если доли не указаны, такая собственность считается совместной и все совладельцы имеют равные доли (ст. 368 ГК Украины, ст. 314 ГК ДНР).

Да, уважаемые читатели, отныне в статьях у нас появится Гражданский Кодекс ДНР, вступающий в силу с 1 июля 2020 года!

Гражданскому Кодексу ДНР будет посвящена отдельная статья, а сейчас скажем просто, что взяли ГК РФ, переписали и дали новое название – отличия найти сложно: получились те же яйца, только вид сбоку.

Итак, право совместной долевой собственности осуществляется совладельцами с их согласия (ч. 1 ст. 358 ГК Украины) или распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч. 1 ст. 307 ГК ДНР).

Естественно, возникает вопрос, а что будет, если совладелец, без согласия других собственников, распорядился (в нашем случае снес часть дома) имуществом?

Оказывается, специальных статей, предусматривающих какую-то конкретную кару, нет.

Есть ответственность за причинение вреда:

  • собственник, права которого нарушены, имеет право на возмещение причиненного ему имущественного и морального вреда (ч. 3 ст. 386 ГК Украины);
  • вред, причиненный личности или имуществу физического лица, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (ч. 1. ст. 1193 ГК ДНР).

Но наличие вреда и его размер, вследствие нарушения их прав совладельцам нужно доказать и не просто так, а в суде, при этом обязательное условие взыскания убытков, вследствие причинения вреда, должно быть наличие вины нарушителя прав совладельцев. В общем, лезть в эти юридические дебри без специальной подготовки дело дурное, а адвокаты возьмут дорого.

Конечно, если совладелец снес капитальную стену, приведя своими действиями дом в аварийное состояние, то тут и мертвый возбудится, т. е. судебные разборки, несмотря на их затратность, ему гарантируются и платить за свои художества ему наверняка придется сполна.

Если же снос части дома не нарушает целостности конструкций, т. е. права совладельцев не нарушены, все пройдет тихо. Однако, если есть сомнения в законности намечаемых действий, чтобы уж совсем обезопасить себя от каких-либо претензий, можно заказать проект реконструкции специализированной организации, имеющей лицензию: возможно, что-то придется усиливать или делать иначе, чем хотелось бы.

Такой проект успокоит, как совладельцев, так и самого собственника и защитит его от денежных взысканий в результате судебных разбирательств.

Но вот о чем уж совсем не подозревает совладелец, снося часть дома, так это о том, что он сам себе создает проблему, поскольку уменьшает размер своей доли в общедолевой собственности.

Как обычно бывало: бабушка или дедушка в тысяча девятьсот каком-то году снесли пристройку, сарай, в общем, уменьшили площадь домовладения и продолжали с этим жить до тех пор, пока не возникала нужда в переоформлении права собственности на свою долю.

Основанием для определения размеров недвижимого имущества является технический паспорт объекта недвижимости. Заверяя правоустанавливающий документ, нотариус пишет, например, что некто продал/подарил/ и т. д.

33/100 домовладения, состоящего… и далее перечисляется все то, что написано в техпаспорте с указанием площадей.

До 2014 года технический паспорт был вечным, изменения в него вносились только по желанию собственников, да и то, за мзду малую техник БТИ мог не «заметить» изменения площадей построек. Проблем у нотариуса не возникало.

После утверждения нового порядка инвентаризации, технический паспорт стал действительным только один год, после чего нужно проводить новую инвентаризацию.

Если в новом техпаспорте техник ОТИ укажет фактические размеры построек, а он их укажет, то размеры домовладения перестанут соответствовать правоустанавливающему документу и нотариус откажет в заверении сделки.

Таким образом, чтобы совладелец смог распорядиться своей долей, ему придется заключать с другими совладельцами договор об установлении долей в общедолевой собственности и заверять его нотариально (ч.

4 ст. 358 ГК Украины, ч. 2 ст.

306 ГК ДНР), а если согласия достичь не удастся, тогда, чтобы установить размеры долей, наступит этап «Здравствуй суд» со всеми, присущими судебным разбирательствам прелестями!

Выходит, что больше всего стоит опасаться не совладельцев недвижимости, а своих желаний, потому что проблемы совладелец может создать сам себе своими руками!

Так что семь раз отмерь, один раз отрежь!

31.01.2020.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c2b0cbacffc6400aaecbaa2/kak-snesti-chast-doma-bez-soglasiia-soseda-5e339af29a0ce75c5658c94f

Раздел жилого дома в натуре между собственниками: правила, порядок, экспертиза – Как разделить дом на 2 хозяина

Снос части дома в долевой собственности

» Раздел имущества » Раздел жилого дома в натуре между собственниками

55 406 просмотров

Процедура раздела жилого дома намного сложнее раздела квартиры, так как определенная часть жилого помещения считается неделимым имуществом и не может быть разделена. Но часто отношения между несколькими совладельцами жилого дома по разным причинам осложняются, они уже не хотят жить вместе, тогда перед ними остро встает вопрос о реальном разделе принадлежащего им жилого помещения.

Что такое реальный раздел дома в натуре

Реальным разделом жилого дома в натуре считается прекращение его совладельцами их прав на общую собственность и раздел ее на отдельные доли, каждая из которых переходит в частную собственность одного из бывших совладельцев.

На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.

Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:

  • регистрации новых жильцов;
  • ремонта;
  • реконструкции дома, его инженерных сетей,

а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.

Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.

Для того, чтобы произвести такой раздел, собственники дома должны решить ряд вопросов:

  1. Определить точную стоимость жилого дома, учитывая при этом стоимость и надворных построек. Это можно сделать с помощью независимой технической экспертизы.
  2. Исходя из результатов экспертизы установить – возможен ли натуральный раздел с соблюдением равенства идеальных долей.

Идеальная доля – это доля собственности, которую в реальности невозможно увидеть или потрогать, так как в собственности каждого из совладельцев находится не реальная доля этого дома, например, половина кухни или четверть гостиной, а виртуальная доля собственности, подразумевающая собой вид права собственности на определенный дом.

  1. Установить – возможен ли раздел в натуре в принципе.
  2. Определить – есть ли необходимость проведения дополнительных работ для оборудования, например, отдельного входа, если такая необходимость есть, то определиться с их стоимостью.

Прежде чем начинать раздел дома в натуре, необходимо разобраться – существует ли техническая возможность его раздела. Для этого требуется проведение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит либо опровергнет возможность реального раздела.

Такая экспертиза позволит определиться – соответствует ли и в какой степени жилой дом всем техническим требованиям. Также в итоговом заключении по желанию совладельцев дома эксперт может внести информацию о реальной рыночной стоимости недвижимости, о вариантах переоборудования и перепланировки, доступных для данного объекта, стоимости такого переоборудования.

После заключения экспертизы, что реальный раздел дома возможен, собственники должны получить разрешение на его перепланировку или перестройку. Такое разрешение выдают органы местного самоуправления.

Далее совладельцы для раздела дома могут использовать один из возможных вариантов:

  1. Выделение доли.
  2. Разделение имущества, находящегося в совладении.

И первый и второй варианты раздела возможны только при наличии технической возможности раздела жилого помещения на отдельные, независимые друг от друга части с оборудованием отдельного входа для каждой из них.

При реальном разделе дома всегда встает вопрос и о разделе в натуре земельного участка под ним.

Такой раздел возможен только в том случае, если после него образуются самостоятельные земельные участки, не поменявшие при разделе разрешенный вид их использования.

Кроме этого условия главным принципом возможности раздела участка рядом с домом можно назвать единство судьбы отдельной части дома с тем земельным паем, который прилегает к этой части. Другими словами, тот из владельцев, которому достанется определенная выделенная доля жилого дома станет владельцем земельного участка, на котором находится его собственность.

До тех пор, пока совладельцы не разделят дом в натуре, выделение обособленного земельного участка невозможно, поскольку вся земля остается в общей долевой собственности всех совладельцев жилого строения.

Таким образом, в тех случаях, когда при разделе в натуре жилого дома возможно обустройство отдельного входа, возможно и разделение в натуре прилегающего к дому земельного участка.

Но при условии, что каждая часть поделенного участка будет не менее минимальной нормы земельного надела соответствующего целевого назначения.

В противном случае деление земли недопустимо и участок считается неделимым.

В том случае, если при разделе дома в натуре у совладельцев дома и земли земельный участок окажется неделимым, они могут реально разделить дом, но без раздела земли, она останется в их долевой собственности.

На сколько долей можно разделить дом

Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.

Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.

При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:

  • не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
  • каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
  • совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
  • все части должны оставаться удобными в использовании.

Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома

В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.

В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.

Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

Порядок и правила раздела частного дома на доли

Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.

Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:

  • продать;
  • подарить;
  • оставить в наследство;
  • оставить в залог.

Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:

  • каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
  • каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
  • все жилые помещения должны быть изолированы;
  • раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.

Важно. Если строение является аварийным либо непригодным для проживания, раздел дома в натуре невозможен ни при каких обстоятельствах.

Перед началом выделения дома в натуре необходимо пройти несколько этапов подготовки:

  1. Получить разрешение на перепланировку дома и внести изменения в его техплан. Так как при разделе дома в натуре перепланировка происходит всегда, выполнение этого пункта обязательно.
  2. На каждую их выделяемых долей необходимо оформить отдельный пакет документов (кадастровый и технической паспорт). Дополнительно необходимо заказать межевание земельного участка.
  3. Далее собственники составляют письменное соглашение о разделе.
  4. Следующий этап – посещение Росреестра. Там документы будут рассмотрены, и если сотрудники ведомства не найдут противоречий с действующим законодательством, то через две недели все владельцы своих частей дома получат документы о праве собственности.

Как разделить дом на два хозяина

Нередки ситуации, когда разделить пытаются двухквартирный дом.

Пи разделе такого дома возникает интересная ситуация – недвижимость изначально предназначена для раздельного проживания двух хозяев, каждое помещение имеет отдельный вход, у каждого помещения имеется свой уникальный почтовый адрес, но Росреестр отказывает с регистрации права собственности. Причина банальна: земля под домом имеет категорию, предназначенную для индивидуального жилого строительства, а дом – статус многоквартирного.

В таких ситуациях оба владельца своих половин дома должны сначала оформить весь дом в общую долевую собственность, подтвердив таким образом целевое использование земли. Затем раздел происходит по вышеописанному сценарию: выделение долей в натуре.

Важно. Если такой дом построен в 2006 году или позже, то прежде, чем приступить к выделению долей, необходимо получить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию.

При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.

Например, если совладельцы решили проблему мирным путем и договорились заключить добровольное соглашение, то им придется оплатить работу нотариуса по заверению соглашения. Стоимость такой услуги зависит от стоимости недвижимости, которую собираются разделить совладельцы.

Так, при стоимости дома до 1 млн. рублей стоимость услуги составит две тысячи рублей, плюс 0,3% от стоимости дома.

Если недвижимость стоит свыше 1 млн. рублей, то услуга нотариуса будет стоить пять тысяч рублей, плюс 0,2% от цены домостроения.

При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.

Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.

Эксперт по разделу дома

Любой реальный раздел дома требует проведения технической экспертизы. Эксперт, проводящий обследование помещения, должен ответить на следующие вопросы:

  1. Имеется ли техническая возможность раздела данного дома в натуре.
  2. Какие возможны варианты раздела в соответствии с долями собственников дома.
  3. Какие действия по перепланировке дома должны быть произведены.
  4. Какова примерная стоимость необходимой перепланировки.
  5. Размер денежной компенсации, которую должен будет выплатить один собственник другому, если нет возможности разделить домовладение пропорционально идеальным долям.
  6. Какова рыночная стоимость делимого в натуре дома.

Если совладельцы жилого дома решили разделить его в натуре, желательно обратиться к квалифицированному юристу, тому есть несколько причин:

  1. Любая недвижимость имеет довольно высокую стоимость, риск потери дорогостоящего имущества при незаконном разделе достаточно велик.
  2. Юрист сможет грамотно защитить интересы доверителя, подскажет, какие документы потребуются для раздела дома, какие шаги и в какой последовательности необходимо будет предпринять, предостережет от незаконных действий.

Если для раздела дома в натуре воспользоваться помощью юриста, вся процедура раздела пройдет в более короткие сроки, а ее результат станет для собственника более благоприятным.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/razdel-zhilogo-doma-v-nature-mezhdu-sobstvennikami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.