Снижение ставок по ипотеке

Содержание

Можно ли снизить процент по ипотеке, если ставка понизилась

Снижение ставок по ипотеке

Несколько лет назад ключевая ставка по ипотечным кредитам была намного выше, чем сейчас. Центральный Банк России снизил ключевую ставку и тем самым стабилизировал экономическую ситуацию.

На данный момент довольно выгодно брать ипотечный займ, чем 2-3 года назад. Многие заемщики не знают, что делать, если кредит был оформлен до падения ключевой ставки.

Банковские клиенты часто интересуют, допускается ли снизить процент по ипотеке, если ставка ЦБ понизилась.

Основания для снижения процента по ипотеке

На самом деле, есть множество причин для понижения процента по кредиту, но документально они нигде не прописаны. Поэтому банки вправе решать вопросы по снижению процентной ставки самостоятельно. Некоторые кредитные учреждения прописывают в условиях кредитных договоров запрет на понижение процентов.

Есть три причины снижения процентных ставок по ипотеке:

  • Понижение ставки рефинансирования, утвержденное Центробанком РФ. Показатели всех коммерческих банков привязаны к ставке рефинансирования, поэтом при снижении ключевой ставки клиенту необходимо обратится к своему банку-кредитору и написать соответствующее заявление.
  • Жизненные ситуации заемщика. Например, изначально клиент обратился за займом в банк и оформил ипотечный кредит по обычной программе. Затем в семье родился второй или третий ребенок. Соответственно, заемщик вправе воспользоваться программой со сниженной ипотечной ставкой «Семейная ипотека».
  • Покупка страхового полиса. При оформлении кредитного договора клиент вправе отказаться от добровольного страхования, но из-за этого большинство банков повышают ставку. Однако если заемщик все-таки решит спустя некоторое время приобрести страховку, то процентная ставка по его кредиту может быть пересмотрена и снижена.

Безусловно, снижение процентной ставки невыгодно для банка, поэтому большинство кредитных организаций не оповещают своих клиентов о возможности смягчений условий кредитного договора. Стоит самостоятельно обращаться в банк и задавать уточняющие вопросы, а затем писать заявления.

Важно! Каждый банк устанавливает свою минимальную процентную ставку. Ниже данного показателя снижение процентов не допускается.

Кто может рассчитывать на снижение процентов

Если ЦБ снизил ставку, то и процент по кредиту также можно снизить. Каждый запрос будет рассмотрен в индивидуальном порядке.

Будут оценены и законные основания для изменения условий кредитного договора. Понижение процента в обязательном порядке должно быть обоснованным и иметь документальное подтверждение.

В каждом банке есть свои требования к заемщикам, желающим получить пониженный процент.

Получить положительное решение банка на запрос об изменении ставки с большей вероятностью можно в таких случаях:

  • Заемщик соблюдал все условия кредитного договора, вносил ежемесячный платеж в соответствии с графиком;
  • У клиента хорошая кредитная история;
  • Сумма займа более 500 тысяч рублей;
  • Долг не подвергался реструктуризации.

Снижение ставки по ипотечному кредиту — это довольно востребованная процедура. Она допускается не только в пределах одной компании, но и при переходе в другой банк по спецпрограмме «Рефинансирование ипотечного займа».

Как снизить процент по ипотечному кредиту

Процесс рассмотрения запроса на перерасчет процента в разных банковских компаниях происходит по-разному. В зависимости от конкретной ситуации, процедура будет отличаться. Немалое значение при этом имеет и этап, на котором поступил запрос.

Снижение ставки на стадии планирования ипотечного займа

Перед заключением кредитного договора каждый заявитель старается подобрать для себя оптимальную ипотечную программу. Основным показателем, конечно же, является процентная ставка.

Ниже приведены примеры, как можно снизить процент до подписания кредитного договора:

  • Если заработная плата клиенту приходит на банковскую карту, то зачастую партнерский банк предоставит более выгодные условия.
  • Клиенты с хорошей кредитной историей могут рассчитывать на более лояльные предложения.
  • Заявитель стоит уточнить обо всех имеющихся льготных программах: возможно, что его кандидатура сможет подойти к условиям одной из них (семейная ипотека, улучшение жилищных условий для военных и учителей, программ реновации и пр.).
  • Заемщикам, предоставляющим крупную сумму первого взноса, многие банки могут оформить займ под низкий процент.
  • Оформление дополнительной страховки часто влияет на снижение процента.
  • Если клиент имеет доход в иностранной валюте, то и кредит для него, как правило, выгоднее брать в этой же валюте.

Снижение ставки после подписания ипотечного договора

Крайне редко банк самостоятельно предлагает своим заемщикам снизить ставку на уже оформленный займ. Чаще всего, клиенту приходится брать на себя инициативу и пробовать снизить ставку по имеющемуся кредиту. Это можно сделать двумя способами:

  • подать заявление в действующий банк;
  • обратиться в другую компанию, предоставляющую более выгодные условия (оформить рефинансирование кредита).

Понижение ставки в своем банке проводится такими способами:

  • Подписание нового ипотечного договора или заключение доп. соглашения к уже имеющемуся. Допускается также перекредитования ипотеки (т.е. взятие нового кредита).
  • Реструктуризация долга возможна не только при ухудшении материального положения заемщика, но и при увеличении его доходов. Клиент может подтвердить повышение своих доходов. Требуется справка 2-НДФЛ, если повысилась зарплата. Можно предоставить договор аренды имущества, если благосостояние повысилось благодаря сдаче объекта в аренду. Повышение дохода может повлиять на снижение процента по ипотеке и на уменьшение срока по выплате займа.
  • Участие в программах с государственной поддержкой (изменение программы ипотечного кредитования). Льготный статус необходимо документально доказать, тогда банк сможет изменить условия уже подписанного договора.

Понижение размера процентов может быть через обращение в суд в таких случаях:

  • если при оформлении кредита сотрудники банка ввели в заблуждение заемщика;
  • по счету были начислены скрытые банковские комиссии;
  • были совершены иные незаконные действия, и у истца есть фактические доказательства этого.

В указанных случаях процентная ставка может быть снижена или же кредитный договор может быть полностью аннулирован. Перед обращением в суд стоит учесть, что судебные разбирательства потребуют немало финансовых вложений и времени.

Процесс получения сниженной процентной ставки

Для начала необходимо лично посетить отделение банка, в котором оформлен ипотечный кредит, и заполнить заявку. В некоторых компаниях возможна дистанционная подача онлайн-заявки.

Как правило, большинство банков предоставляют собственный бланк, по которому необходимо написать заявку. В нем обычно содержится такая информация:

  • Наименование кредитной организации;
  • ФИО, адрес и паспортные данные заемщика;
  • Просьба о снижении процентной ставки по договору (следует указать действующий кредитный договор);
  • Основание (причина) для понижения ставки;
  • Дата и личная подпись заявителя.

К заявлению следует приложить необходимые документы и копии некоторых бумаг (например, копию свидетельства о рождении ребенка, которая подтверждает, что заемщик имеет право стать участником программы семейная ипотека).

Важно! Комиссия рассматривает заявку и выносит решение в течение 30 дней.

После получения положительного ответа заемщику необходимо явиться в офис и оформить все необходимое. Если в программе участвует созаемщик, то он также должен присутствовать при подписании нового договора или дополнительного соглашения.

Новое соглашения составляется в 2-х экземплярах. Оно должно быть подписано всеми сторонами, участвующими в сделке. В дополнительном соглашении должна быть прописана новая процентная ставка и указаны изменения, внесенные в условия договора. Также должен быть составлен и подписан обновленный график платежей.

Если заявитель получил отказ в понижении процента по ипотечному кредиту, то не стоит переживать. Следует уточнить причину отказа и по возможности исправить ее, а после этого повторно подать заявку. Кроме того, у каждого гражданина есть шанс подать заявку на рефинансирование в другом банке. Это иногда может повлиять и на лояльность своего банка.

Количество попыток для понижения процента каждый банк регламентирует по-своему. Например, в Сбербанке можно проводить эту процедуру несколько раз, главное условие — в год можно подавать не больше одного заявления.

Понижение ставки или переход в другой банк

Сама по себе процедура понижения процента по уже оформленному договору будет немного проще, чем перекредитование в другом банке. Рефинансирование – это, по сути, оформление нового ипотечного кредита. Потребуется заново собирать и оформлять все документы (сюда же входит и оформление нового страхового полиса). Соответственно, на это придется потратить время и свои финансы.

Преимущества снижения ставки без изменения банковской организации:

  • Подача заявки в своем банке требует минимального пакета документов, а ее рассмотрение происходит гораздо быстрее, чем решение по новому кредиту.
  • Не требуется переоформление залогового имущества на другую коммерческую структуру.
  • Экономия собственных денежных средств, так как не потребуется заново оформлять оценку объекта недвижимости, выполнять переоформление обременения, заверки некоторых бумаг нотариусом и оплату госпошлин.
  • Реквизиты по оплате долга не поменяются – не будет путаницы при ежемесячных платежах.

Процентная ставка в ипотечном кредите не является неизменным значением. Ее уровень определяется обстановкой на банковском рынке и конечно же нормативами Центробанка РФ. Коммерческие банковские компании не имеют права устанавливать ставку в любых значениях.

Каждый клиент может отправлять запрос в банк с просьбой о снижении ставки. Это можно делать при изменении своей финансовой ситуации. При получении отказа можно попробовать провести процедуру рефинансирования в другом банке.



Источник: https://ipotekyn.ru/mozhno-li-snizit-protsent-po-ipoteke-esli-stavka-ponizilas/

4 законных способа снизить ипотеку

Снижение ставок по ипотеке

Ипотека — удовольствие дорогое. На сумму процентов, которая выплачивается банку за период кредитования, можно купить еще одну квартиру. Но если подойти к вопросу грамотно, то можно значительно снизить свои расходы, а то и вовсе переложить их на чужие плечи. Есть, как минимум, четыре законных способа уменьшить финансовую нагрузку.

Как законно сэкономить на ипотеке (фото: ongrad.ru)

Летом банки становятся добрее

Лето — традиционно низкий сезон на рынке недвижимости, а значит, и на ипотечном рынке тоже. Люди отдыхают, отложив все проблемы на потом. Но бизнес-планы банков от сезонности не зависят. Кредитным учреждениям надо зарабатывать и приносить акционерам прибыль.

Для привлечения клиентов в сезон отпусков банки обычно дают послабления по условиям ипотечных кредитов, устраивая специальные акции. Например, вы можете сэкономить на страховании или банковских комиссиях. Несколько лет назад обычной практикой было снижение процентной ставки на 0,5-1 %.

Снижение процентной ставки по ипотеке летом (фото: yandex.ru)

В этом году, правда, на рынке сложилась нетипичная ситуация в связи с эпидемией и длительной самоизоляцией. Летние месяцы бьют рекорды по ипотечным заявкам. Но и ставки сегодня находятся на историческом минимуме.

Летом банки также лояльнее относятся к проверке заемщика и размеру его доходов. Если вы получили отказ в кредите в апреле, то в июле вашу заявку запросто могут одобрить.

Когда ипотеку выплачивает квартирант

Проверенная схема — взять квартиру в ипотеку и сдать ее в аренду. Этот вариант любят использовать инвесторы, которые покупают недвижимость не для себя, а для получения дополнительного дохода. Выгода очевидна. Арендные платежи идут в оплату ипотечного кредита. При этом со временем арендная плата может вырасти, а процент по ипотеке останется прежним. Да и квартира в цене будет расти.

Сдача ипотечной квартиры в аренду (фото: ongrad.ru)

При этом нужно помнить о рисках, которые в этом случае возникают. Внимательно читайте ипотечный договор.

Банки могут вводить запрет на сдачу залоговой недвижимости в аренду. У вас будут развязаны руки, если в договоре вообще не будет упоминаться аренда или будет пункт “по согласованию с банком”.

Хотя многие заемщики обходят запрет, сдавая квартиру без договора, и ничего страшного не происходит.

Первоначальные условия, на которых вы сдали квартиру, могут меняться в зависимости от экономической ситуации. Цена аренды может упасть или вы останетесь без арендаторов на какое-то время.

Яркий пример — весна 2020 года, когда из-за эпидемии вируса и вынужденных отпусков большое количество людей побросали арендованные квартиры в Москве и отбыли на малую родину.

Вы должны быть финансово готовы в любой момент взять погашение ипотечного кредита на себя.

Если планируете сдавать ипотечную квартиру в аренду, берите кредит на максимальный срок, чтобы платеж был минимальным. И, конечно, убедитесь, что сможете сдать квартиру по соответствующей цене.

Двойной налоговый вычет

Налоговый вычет при покупке жилья (фото: yandex.ru)

Если квартира куплена в ипотеку, вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13 % с суммы расходов на жилье и процентов по кредиту. Правда, только один раз в жизни и если вы официально трудоустроены.

Сумма для вычета ограничена 2 млн рублей от стоимости квартиры и 3 млн рублей по ипотечным процентам. То есть в сумме один человек может получить, максимум, 650 тыс. рублей. Но сумму вычета можно удвоить, если квартиру купили супруги, каждый из которых имеет право на такой вычет.

Нужно в заявлении в налоговую указать, что расходы на приобретение недвижимости муж и жена понесли в равных долях. Например, квартира стоит 6 млн рублей. Тогда на каждого супруга приходится по 3 млн рублей и каждый имеет право на максимальную сумму возврата. То же касается процентов по ипотеке.

Таким образом, можно законно получить от государства 1 млн 300 тысяч рублей. Согласитесь, неплохая финансовая поддержка.

Ставку по ипотеке можно снизить

Банки отмечают бум рефинансирования в этом году. Это логично. Большинство действующих ипотечных кредитов выдавалось в среднем под 12 % годовых.

А сегодня средняя ставка составляет 7,5-8,5 % годовых, а по льготной программе и того меньше. Поэтому если вы выплачиваете ипотеку всего пару лет, то можно рефинансировать задолженность на более выгодных условиях.

На последних годах погашения это уже не имеет смысла, так как проценты по кредиту банку уже отданы.

Чтобы рефинансирование стало действительно выгодным, обратите внимание на следующие моменты.

Рефинансирование ипотеки (фото: ongrad.ru)

Ставка по новому кредиту должна быть ниже, как минимум, на 2 %. Иначе расходы по оформлению “съедят” всю вашу экономию. Не забывайте, что придется заново платить за оценку, страховку и оформление документов. Также банки часто берут процент за саму услугу рефинансирования. Поэтому перед подачей документов нужно все тщательно посчитать.

Не факт, что банк одобрит заявку. То, что вы получили ипотеку в одной кредитной организации, совершенно не означает, что вы без проблем получите ее в другой. Хотя перекредитоваться можно и в своем банке. Сегодня рефинансирование есть во всех крупных российских банках.

Не факт, что удастся рефинансироваться и под льготную ставку 6,5 %. Банки неохотно на это идут, предлагая перекредитовку по своим стандартным программам. Обязательно уточните размер процента по новому кредиту, прежде чем начнете собирать документы. Если разница составит 0,5-1 %, не тратьте время, вы больше потеряете.

Важно! Ни один из перечисленных способов экономии не отменяет другие. Вы можете взять ипотеку в низкий сезон, получить максимальный налоговый вычет, сдать квартиру в аренду, а со временем рефинансировать под более низкую ставку. Таким образом, ипотека может превратиться из тяжелой финансовой нагрузки в удачную инвестицию.

Подписывайтесь на наш канал, чтобы получать самую актуальную и полезную информацию о новостройках Москвы и Подмосковья.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ongrad/4-zakonnyh-sposoba-snizit-ipoteku-5f303e0f42138d6cc9117315

Ипотека продолжила дешеветь: когда ставки достигнут дна?

Снижение ставок по ипотеке

Выдача ипотечных кредитов вышла на докризисный уровень, несмотря на неопределенность с ходом пандемии и ее экономическими последствиями. Июль 2020 года попал в тройку месяцев с максимальной выдачей ипотеки за всю историю российского рынка. По данным «Дом.

РФ» и Frank RG (ЦБ опубликует показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в конце августа), за месяц российские банки выдали 140 000 ипотечных кредитов на 340 млрд рублей, что на 40% больше, чем годом ранее, в количественном выражении и на 53% в денежном.

Предыдущие рекорды были в декабре 2018 года (157 236 кредитов на 340,9 млрд рублей) и в декабре 2019 года (145 188 кредитов на 345,1 млрд рублей).

В ВТБ заявили, что по итогам июля банк зафиксировал ежемесячный прирост ипотечных продаж. Если в мае банк выдал ипотеку на 62 млрд, то в июне – 76,2 млрд, а в июле уже почти 78 млрд рублей.

В июле банк «Дом.РФ» выдал около 3700 ипотечных кредитов на сумму почти 10 млрд рублей, что выше показателей июля прошлого года на 70%, сообщил директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.

Столь резкий рост выдач ипотечных кредитов объясняется воздействием нескольких факторов. В апреле заработала масштабная госпрограмма льготной ипотеки под 6,5% годовых на новостройки. С мая власти начали ослаблять ограничения из-за карантина, и свою роль сыграл отложенный спрос.

«Из-за карантина у граждан были ограничены возможности оформления сделок купли-продажи недвижимости, в том числе из-за закрытия МФЦ.

В июне МФЦ возобновили работу, а граждане смогли реализовать отложенный спрос», — объясняет генеральный директор Объединенного кредитного бюро Артур Александрович.

Еще один важный фактор — банки продолжают снижать ставки по ипотечным кредитам и рефинансированию ипотеки. Банк России с 26 июля снизил ключевую ставку до рекордно низких 4,25%, вслед за этим продолжили снижаться и ипотечные ставки.

У Райффайзенбанка с 30 июля минимальная ставка на покупку недвижимости в новостройке составляет 7,77% годовых (снижение на 0,22 п.п.), а на вторичном рынке — 8,19% (на 0,10 п.п.).

Новикомбанк уменьшил ставки по ипотечным кредитам для зарплатных и корпоративных клиентов, сейчас они составляют 7,8%-8%,

Абсолют Банк с 3 августа снизил ставки по программам ипотечного кредитования на покупку жилья на первичном и вторичном рынках. Минимальная ставка сейчас от 8,1% при наличии договора коллективного страхования для заемщиков, стандартная — 8.25% годовых.

ВТБ с 5 августа опустил ставки по всей линейке базовых ипотечных программ на 0,5 п.п. Кредит на готовое и строящееся жилье банк предлагает по ставке от 7,4% годовых, в рамках дальневосточной ипотеки – 1%. Крупнейший игрок, Сбербанк, 7 июля объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам на 0,5 п.п.

До этого кредитная организация уменьшала ставки в мае на 0,4–0,5 п.п. Минимальная ставка по ипотеке на готовое жилье, согласно сайту банка, составляет сейчас 7,3% годовых (при сделке через сервис «ДомКлик»).

В рамках программ с застройщиками минимальная ставка на первичном рынке жилья в первые два года составляет 4,1%, а затем 5,4% годовых.

Росбанк за последние три месяца несколько раз корректировал условия по ипотечному кредитованию в сторону снижения ставок. Промсвязьбанк действовал аналогично в июне, снизив стоимость ипотеки на 0,4-1,3 п.п. (ставка на вторичном рынке от 8,1% годовых).

По данным компании «Русипотека», на конец июля средняя ставка ипотечного кредитования в России на первичном рынке составляет 8,58%, на вторичном — 8,74%, рефинансирование — 8,55% годовых (для кредитов на срок 15 лет, взнос — 30%, при комплексном ипотечном страховании).

Forbes обратился в топ-20 банков по размеру ипотечного портфеля. Восемь кредитных организаций не исключили возможность и дальнейшего снижения ставок. «Дальнейшее изменение ставок будет зависеть от развития рыночной ситуации, при этом для нас стратегически важно поступательно развивать ипотечные программы с точки зрения их доступности для все большего числа заемщиков», — сообщили в ВТБ.

Сбербанк изменение условий кредитов не комментирует.

Предправления Абсолют Банка Татьяна Ушкова заявила, что дальнейшее снижение зависит от действий ЦБ по ключевой ставке. В банке ТКБ также могут изменить ставки в зависимости от изменения стоимости денег на межбанке, конкурентной среды, а также действий и заявлений ЦБ, сказал директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко. Похожей позиции придерживаются в Ак Барс Банке.

Руководитель департамента ипотечного кредитования Альфа-банка Артем Иванов отметил, что динамика ставок будет зависеть как от поведения рынка, так и от динамики снижения ключевой ставки и котировок пятилетних ОФЗ. «Возможно, волна снижения ставок пройдет в ноябре — декабре, после завершения госпрограммы», — предположил Иванов.

РНКБ в ближайшее время уменьшит стоимость ипотечных кредитов. В настоящее время ставки в банке начинаются от 7,8% годовых.

«Снижение ставок по ипотечным кредитам вне госпрограмм, вероятно, продолжится до конца года, если не произойдет событий, которые повлияют на денежно-кредитную политику Банка России в сторону ужесточения», — считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Темпы снижения средневзвешенной ипотечной ставки будут умеренными – на 0,25-0,5 п. п., добавляет она.

По оценке директора-руководителя направления банковских рейтингов агентства НКР Михаила Доронкина, ставки по собственным программам банков (без учета льготной ипотеки) продолжат устойчиво снижаться в ответ на существенное понижение ключевой ставки в июне-июле и к концу года средняя ставка новых выдач может опуститься до 7,5%.

Несмотря на это, аналитики не ожидают перегрева. Доходы населения не растут, а цены на недвижимость не падают. К примеру, средняя цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы за год по данным агентства недвижимости «Бон Тон» выросла на 15,3% и по итогам июля 2020 года составила 141 200 рублей.

«По итогам первого полугодия 2020 года стоимость жилья в городах нашего присутствия (Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень, Сургут, Видное) увеличилась на 5 — 14% к аналогичному периоду 2019-го», — сообщил директор по операционному управлению девелоперской компании «Брусника» Александр Щиголь.

По сравнению со вторым полугодием 2019-го недвижимость в среднем подорожала на 3-5%.

«Цены на новостройки в России определяются множеством факторов, причем основной из них — себестоимость, которая неуклонно растет. Из-за девальвации рубля, роста цен на топливо и стройматериалы, удорожания различных услуг (от архитекторов до рекламщиков), каждый «квадрат» становится строить все дороже», — объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ключевыми рисками для ипотечного кредитования в 2020-м станут снижение доходов населения вследствие кризиса и роста безработицы на фоне пандемии и ее последствий, а также сохранение рисков второй волны коронавируса, считают аналитики «Эксперт РА».

Все это приведет к замедлению бурного роста ипотеки.

«В российском банковском секторе отмечался значительный рост объемов ипотечного кредитования в последние два года, однако, как мы и полагали ранее в своих прогнозах, он может замедлиться в 2020 году вследствие ожидаемого насыщения спроса и отсутствия значительных факторов сильного роста в будущем», — отмечает директор направления «Финансовые институты» S&P Global Ratings Сергей Вороненко. — Мы ожидаем постепенного снижения темпов роста ипотечного кредитования, которые, по оценкам, составят в среднем 10-12% в 2020 году, по сравнению с 24% по итогам 2018 года и 15% в 2019 году».

«Конечно, нужно понимать, что в стране системный экономический кризис и восстановление не будет быстрым даже по самым оптимистичным прогнозам.

Поэтому, занимая деньги у банка, лучше иметь при себе подушку безопасности и трезво оценивать свои позиции в бизнесе или на рынке труда», — говорит Литинецкая.

По базовому прогнозу «Эксперт РА», объем выдач ипотеки по итогам года составит 2,5-2,6 трлн рублей, что будет ниже показателей 2019 года (2,8 трлн рублей).

Источник: https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/406997-ipoteka-prodolzhila-deshevet-kogda-stavki-dostignut-dna

Без Сбера. Как законно снизить платежи по ипотеке

Снижение ставок по ипотеке

Для многих семей ипотека — зачастую единственная возможность приобрести собственное жильё. Но, придя в банк за ипотекой, заёмщики обычно уходят оттуда не только с деньгами на квартиру, но и со страховкой, а то и несколькими.

Банки, сверхнастойчиво рекомендуя заёмщикам полисы дружественных компаний, сокращают свои риски и увеличивают доходы, получая от страховщиков агентские комиссии. Заёмщику же остаётся только ломать голову над тем, как уменьшить свои платежи.

Как сэкономить на страховке при ипотеке, разбирался Лайф.

Согласно закону заёмщик, получая ипотечный кредит, обязан застраховать только недвижимость, которую банк оформляет в свой залог по этой сделке (ст. 31,35 закона №102-ФЗ “Об ипотеке”).

Но, как правило, выдача ипотечного кредита в российских банках сопровождается предложением целого набора полисов для защиты от самых разных рисков: от утраты или повреждения предмета залога (квартиры, дома) и прекращения или ограничения права собственности на предмет залога (титульное страхование) до потери работы, трудоспособности или ухода из жизни заёмщика.

В теории от большинства страховок можно отказаться, а на практике — при отказе от какого-то вида страхования банк грозится пересмотреть процентную ставку по кредиту в сторону увеличения. И это законно, ведь так предусмотрено в договоре, который вы подписали.

Отсутствие полиса титульного страхования может обойтись заёмщику плюсом 1–1,5% к ставке, а отказ сразу от двух видов страхования (жизни и титула) может увеличить ставку по кредиту сразу на 8–10 процентных пунктов. Некоторые банки, чтобы снизить негатив у своих клиентов по поводу страховых переплат, маскируют дорогой страховой набор под видом одного полиса с “широким покрытием рисков”.

Фото © ТАСС / Михаил Терещенко

Многие из тех, кто получил ипотеку в Сбербанке, сразу там же и оформляют комплексный договор ипотечного страхования, приняв расходы по нему как должное, даже если сумма по страхованию оказалась чуть выше, чем называлась до выдачи кредита.

Более того, на следующий год ипотечным клиентам Сбербанка заранее приходит СМС с инструкцией, как в личном кабинете “Домклика” (сервис ипотеки от Сбербанка) выполнить очередные платежи, ведь всё очень просто: нужно ввести остаток долга по кредиту — и система сама всё рассчитает. При этом большинство заёмщиков и не пытаются проверить, что будет, если сменить страховую компанию. Хотя сделать это очень просто: достаточно сделать примерный расчёт, воспользовавшись онлайн-калькуляторами, размещёнными на сайтах крупнейших компаний, предоставляющих услуги по страхованию.

Москвич Андрей решил так и поступить. Ипотеку ему Сбербанк предоставил под 8,6% сроком на десять лет, и в 2020 году остаток его задолженности составил 7 099 714 рублей.

За месяц до окончания действия страховки Сбербанк прислал расчёт, согласно которому Андрей должен был оплатить страховку за следующий год: 64 110 рублей за жизнь и здоровье + 15 974 рублей за недвижимость, всего 80 084 рубля (1,13% от остатка задолженности по кредиту).

Такая сумма была почти равна ежемесячному платежу Андрея по кредиту, и он по совету друзей обратился в три другие страховые компании, каждая из которых предложила точно такой же полис по ипотечному страхованию, но на других условиях.

Не будем рекламировать конкретные компании, тем более что в каждом конкретном случае условия могут различаться. Так вот. Компания “Т” предложила комплексную годовую страховку за 66 169,34 руб. (дешевле, чем у Сбербанка, на 13 914, 66 руб.).

Компания “В” предложила свой комплексный годовой полис за 59 992,59 руб. (дешевле сбербанковского на 20 091 руб.). А компания “З” одобрила годовой полис за 39 403,41 руб. (дешевле на 40 680,59 руб.). Само собой, Андрей решил приобрести страховку у одной из этих компаний.

Но, как оказалось, для этого надо предпринять несколько шагов.

Право жены. Когда сожительница получает права законной супруги

Согласно закону № 4015-1-ФЗ “Об организации страхового дела в РФ” банк не может отказать в страховании рисков в компании, которую выбрал заёмщик.

Другое дело, что, согласно ипотечному договору, который подписывает заёмщик, страховая защита принимается банком только после проверки страховой компании на соответствие требованиям, предъявляемым банком.

В случае Андрея все выбранные им страховые компании были заранее аккредитованы Сбербанком как удовлетворяющие требованиям (они фигурировали в списке на сайте Сбера), но менеджер Сбербанка сообщил, что, согласно договору, по компании “З” банк будет проводить проверку о возможности её допуска в течение 30 дней. Это не устроило Андрея, так как срок его полиса уже истекал, поэтому он выбрал компанию “В”, поскольку по этой компании никакой проверки не требовалось.

Андрей оформил новые полисы страхования и предоставил их в Сбербанк, который их принял. Казалось бы, всё — вопросы со страхованием решены, но оказалось, это не совсем так.

При выдаче кредита Андрей заключил с компанией “Сбербанк-страхование” бессрочные договоры на весь период действия ипотечного соглашения, согласно которым, если не последовало заявлений сторон, то эти договоры должны действовать и подлежат оплате вне зависимости от наличия договора с другой страховой компанией. Это подтвердил и менеджер Сбербанка, но только после того, как Андрей сам обратился к нему с вопросом о необходимости расторжения действующих договоров. Оказалось, что сделать это просто: достаточно написать заявление.

В итоге: после того как Андрей расторг прежние договоры страхования, а Сбербанк принял его полисы, экономия на годовой страховке составила 20 091,41 рубля.

Экономить на ипотечной страховке можно и нужно, единственный минус в том, что придётся не продлевать действующий договор, а оформлять новый, в другой компании, и на это нужно время: собрать документы, съездить в офис страховой компании, направить полисы в банк… Но сэкономленная сумма обычно полностью покрывает трудозатраты. Для этого необходимо сделать всего три шага.

Во-первых, узнайте список аккредитованных страховых компаний в своём банке и обратитесь в несколько, которые предоставляют услугу по страхованию, необходимому вам для исполнения своего договора.

Сделать это просто: достаточно заполнить форму на сайтах компаний и получить предварительный расчёт.

Возможно, вы переплачиваете, если оплачиваете страховку по договору, который заключили с банковской кэптивной компанией.

Налог на отдых. Сколько придётся платить за вход в природные парки

Во-вторых, если условия в других страховых компаниях вам покажутся более привлекательными, то нужно собрать документы по списку, представленному на сайте выбранной компании, и отправить их в её адрес. Список документов может различаться в зависимости от компании и от того, вторичное у вас жильё или новостройка.

В-третьих, новые полисы и квитанции об оплате необходимо направить в банк до окончания периода страхования, иначе банк может поднять процентную ставку (проверьте это в своём договоре).

И помните: если договор страхования заключён на весь период кредитного соглашения — его необходимо расторгнуть. Иначе страховая компания будет иметь право взыскать неуплаченные страховые премии вне зависимости от наличия других страховых договоров.

Источник: https://life.ru/p/1344100

Стоит ли продлевать программу льготной ипотеки

Снижение ставок по ипотеке

Запуск программы льготной ипотеки под 6,5% серьезно помог строительной отрасли. Десятки застройщиков спокойно продолжили начатые проекты, а тысячи семей смогли позволить себе купить квартиру.

Но стоит ли продлевать программу или она уже выполнила свою роль? Об этом “РГ” спросила президента Фонда “Институт экономики города”, руководителя комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежду Косареву и завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елену Иванкину.

Рост спроса из-за снижения ипотечной ставки стал одной из причин роста цен на недвижимость. Кому стало проще, а кому сложнее купить квартиру?

От чего будет зависеть стоимость недвижимости в 2021 году

Надежда Косарева: Единственный “плюс” этой программы, которым воспользовались застройщики, – льготная ставка по ипотеке позволила им повысить цены, и они смогли переложить в стоимость жилья рост своих затрат на материалы, рабочую силу и переход на проектное финансирование.

Мы проанализировали 17 крупнейших российских агломераций – и практически во всех в 2020 году наблюдается рост цен на жилье в условиях падения доходов населения. В IV квартале 2019 года у нас был исторический максимум доступности жилья (это отношение цены медианной квартиры к медианным доходам семей).

Раньше изменения цен и доходов происходили в одном направлении. А в 2020 году тренд изменился. Более того, в 12 из 17 агломераций увеличилась полная стоимость квартиры – ее цена вместе с процентами по кредиту в Санкт-Петербурге выросла на 16%, в Москве – на 8%.

Это негативный эффект для жилищной политики.

Елена Иванкина: Любое улучшение ситуации заемщика, в том числе снижение процентной ставки по ипотеке, всегда положительно сказывается на рынке.

Льготная ипотека была запущена в условиях пандемии в середине апреля, когда уже было ясно, что на несколько месяцев прекращается строительство, были огромные сложности. Спрос вырос на 70% к 2019 году, увеличился объем взятых кредитов.

Но в значительной степени это произошло из-за того, что изменилась курсовая цена рубля: люди из страха потерять сбережения стали перекладывать их с депозитов в недвижимость.

Я вообще не связываю рост цен на недвижимость с льготной ипотекой. Он произошел из-за того, что от 10 до 25% материалов, оборудования в строительстве приобретаются за рубежом. При падении стоимости рубля эти составляющие выросли. Плюс уход депозитных денег в недвижимость обеспечил повышенный спрос. Но если бы не было обвала рубля, не произошло бы этого спроса.

Не приведет ли снижение ставок к образованию ипотечного пузыря?

Елена Иванкина: Никаких оснований говорить о появлении ипотечного пузыря нет. Общий объем ипотечного кредитования в России, конечно, вырос. В начале 2000-х он составлял 1% ВВП, сейчас – 8,5%. Но этого совершенно недостаточно. За это же время в Китае объем ипотечного кредитования вырос с 1 до 20% ВВП. У нас ипотека развивается медленно.

У нас достаточно низкий процент плохих кредитов – по которым просрочка на три и более месяца. Сейчас это 1,4%, по оценке ДОМ.РФ, обычно он составляет 0,9%. Во всем мире он составляет 3%. После кризиса 2014 года он повысился до 6%, сейчас этого нет.

Кроме того, у нас низкий объем ипотечных ценных бумаг, низкий уровень секьюритизации ипотечных кредитов. В мире он составляет 300-350%, по крайней мере 100%, а у нас 2% от общего объема кредитования. Это ничтожные цифры.

Плюс люди, которые берут ипотеку, хорошо считают, могут ли они это сделать. И очень хорошо считают банки. Уровень платежей ипотечных заемщиков – около 22% от зарплаты двоих супругов. Это прекрасная цифра. США не рекомендуют выдавать ипотечный кредит тем, у кого эта цифра превышает 28%. То есть мы даже по оценке банков США, которые страшно обожглись в 2008 году, находимся в безопасной зоне.

Государство становится игроком не только газового и нефтяного рынка, но и рынка строительства

Надежда Косарева: “Пузырь” – это финансовая ситуация, когда цены на жилье и объем рынка кредитования растут не под влиянием фундаментальных факторов.

Среди них – потребность в жилье (не инвестиционная, а потребительская), рост доходов населения, снижение цены денег в экономике, когда кредиты становятся дешевле. Но субсидирование кредита – не естественная ситуация.

Увеличение рынка в силу искусственных мер называется спекулятивным рынком, это оценивается как риск “пузыря” просто по определению. Как с этим можно спорить?

Чем “пузырь” плох? Он легко лопается. Если доходы населения и дальше будут падать, люди не смогут платить ипотеку, упадут цены на жилье, а банки останутся с массой залогов, которые потеряли свою цену.

А застройщику что делать с этими ценами? Он начал стройку, а спроса нет, он не сможет завершить строительство.

Кризис 2008 года в Америке, как правильно сказала Елена Владимировна, связан еще с тем, что была огромная масса уже вторичных, третичных, четверичных финансовых продуктов на этом рынке. Слава богу, что рынок секьюритизации у нас пока небольшой.

Если уж вы хотите поддержать какие-то группы населения, гораздо более эффективным является снижение размера первого взноса, субсидия на это. Тогда часть кредита остается работать на рыночных принципах, а приобретение жилья более доступно.

Нужно ли делать доступнее жилье в Москве, усиливая центростремительные тенденции? Или надо сделать упор на дешевое жилье там, куда не очень едут?

Надежда Косарева: Субсидировать надо везде, но не всех подряд, а группы населения, доходы которых не позволяют приобрести жилье на рынке. Мы почему-то зациклились на жилье в собственности.

А во всем мире под доступным жильем понимают доступный долгосрочный наем жилья. Люди с небольшими зарплатами есть и будут во всех городах. Но это должны быть специализированные целевые программы для семей, которым недоступно жилье.

Таких в нашей стране около 46%, они не смогут приобрести жилье, даже если ставка по ипотеке будет снижена до нуля.

Елена Иванкина: У нас ипотечное кредитование развивается по политическим направлениям и развивается искусственно, сверху. Это не решение банков о том, что они снизят ставку, а настоятельное требование руководства страны.

Наверное, это хорошо, потому что иначе было бы очень трудно решить многие проблемы. Доступность жилья нужно повышать, в том числе и в Москве.

Столица представляет сочетание людей совершенно разных – от пенсионеров, которые не могут прожить на пенсию, до олигархов, которые тратят по четыре тысячи евро в день на члена семьи.

До 20% покупателей по льготной ипотеке – инвесторы. Инвестиции с господдержкой – это хорошо?

Надежда Косарева: В России есть гособязательства по обеспечению жильем перед 4 млн семей. Объем невыполненных обязательств – 9 трлн рублей. Очередники ждут жилье в среднем 20 лет. Это инвалиды, семьи с детьми и множество других категорий.

И в этой ситуации все “игры”, в том числе с участием бюджета, идут в том сегменте рыночного спроса, где этих людей нет, где люди с самыми высокими доходами. Мы еще и инвесторам помогаем.

Чтобы они перепродали квартиру и получили прибыль? Или сдали в наем людям, которые по рыночным ценам могут арендовать? Странные бюджетные расходы, на мой взгляд.

Елена Иванкина: Поддержка инвесторов абсолютно неправильна через льготную ипотеку. Но если принимаются общие правила, под них естественно попадут все, в том числе и инвесторы.

Сделать так, чтобы лишить воздуха одних и не дать остальным умереть, очень сложно, но, наверное, было бы возможно при реальном ипотечном развитии, без политического вмешательства. У нас сейчас это невозможно.

Если мы посмотрим на развитие нашей страны за последние 20 лет, мы увидим, что происходит постепенное усиление централизованного руководства.

Дефицит мигрантов-строителей приведет к подорожанию нового жилья

Государство становится игроком не только газового и нефтяного рынка, но и рынка строительства. В этом плане, наверное, объективно, что льготная ипотека применяется по отношению ко всем. Посмотрим, что будет дальше.

Я тоже надеюсь, что не будет такого краха, когда люди не смогут платить по ипотеке.

Это было бы большим схлопыванием огромного сегмента рынка, в котором не только строительство, но и производство стройматериалов, отрасли, связанные с отделкой и меблировкой квартир, – до 40% ВВП.

Льготная ипотека поддержала строительство, но насколько это нужно, если строителей завозят из-за границы?

Надежда Косарева: Сейчас как раз ситуация, когда многие иностранные рабочие уехали. И получается, что это идет на зарплату как раз нашим строителям. Один из немногих плюсов в этом субсидировании, что строительный сектор сохраняет занятость и даже привлекает дополнительную рабочую силу в условиях повышения безработицы и снижения доходов.

Елена Иванкина: По оценке экспертов, 40% рабочих-мигрантов уехали. В том числе из-за девальвации рубля, потому что в их странах такого не произошло, и они уезжают туда, где заработки не потеряли свою валютную наполненность.

Если в июле льготную ипотеку не продлят, что будет: резкое повышение ипотечной ставки, падение спроса и цен?

Надежда Косарева: Самый пессимистический сценарий – если не будут расти доходы населения, то спрос на жилье даже с льготной ипотекой будет сокращаться, потому что будут уже исчерпаны инвестиционные и потребительские возможности людей.

Застройщики на неконкурентных локальных рынках постараются сохранить цены и могут столкнуться с банкротствами, потому что спроса не будет. На более конкурентных рынках могут снижаться цены. Но может оказаться, что проекты в целом тогда станут нерентабельны.

Инфографика “РГ”/ Александр Чистов/ Марина Трубилина

Елена Иванкина: Совершенно ненормально, что в стране, где имеется рынок, при падении доходов населения цены растут, – то, что случилось в 2020 году.

Если не будет никаких экстренных макроэкономических и политических ситуаций, продолжится постепенный рост цен, вдвое выше, чем ожидаемая инфляция, на 6-8% в год. Но ставки по ипотеке в перспективе должны снижаться, даже если программа льготной ипотеки будет завершена.

Банки берут очень много за кредиты на фоне страшно низких ставок по депозитам. И 4%, и 3% по ипотеке должны быть нормальны, ожидаемы в нашей стране. Почему нет? Несколько лет назад никто не поверил бы, что может быть 6,5-7% по ипотеке, нормально было 12-13%.

В сложной ситуации, в которой оказалась экономика страны, мне кажется, можно бюджетно поддерживать ипотеку в период кризиса, но затем эта программа должна быть свернута, не должно быть долгой льготной поддержки.

Надежда Косарева: Если Центробанк продолжит поддерживать низкую ключевую ставку, то снижение ставок вполне возможно. Но у нас пока исторически не было длительных периодов снижения инфляции.

Наша базовая ошибка – что мы зациклились на жилье в собственность. Ипотека стала рутинной частью жизни, и надо уже оставить ее в покое, не надо повышать ее доступность. При этом у нас абсолютно отсутствуют сегменты удовлетворения жилищной потребности, которые есть в других странах: нет цивилизованного рыночного найма жилья, субсидированного сегмента некоммерческой аренды.

Имущественные налоговые вычеты при приобретении жилья, в том числе с ипотекой, обходятся стране в 200 млрд рублей ежегодно. На это можно было бы построить в год 4 млн кв. м доступного жилья и дать его в наем людям, у которых низкие доходы.

Источник: https://rg.ru/2021/01/11/stoit-li-prodlevat-programmu-lgotnoj-ipoteki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.