Снижение процентной ставки по ипотеке

Содержание

Как снизить процент по действующей ипотеке?

Снижение процентной ставки по ипотеке

С 2017 года в стране отмечается снижение процентных ставок по ипотечным займам.

Причинами тому являются уменьшение ключевой ставки рефинансирования, установленной Банком России, и стабилизация экономической ситуации в целом. Сейчас брать ипотеку куда выгодней, чем, к примеру, 2-3 года назад.

Но как в такой ситуации быть заемщикам, оформившим кредитные договоры задолго до снижения ключевой ставки? Имеют ли они право на снижение ставки по ипотеке?

Имеют, но данная процедура имеет ряд важных нюансов в зависимости от того, какой способ изменения ставки будет выбран, и будет ли при этом присутствовать изменение кредитного учреждения. Подробности рассмотрим далее.

В связи с чем можно снизить ставку?

Причины для снижения процентной ставки по ипотеке разнообразны, но документально нигде не зафиксированы. Кредитные учреждения вправе решать судьбу такого изменения самостоятельно или вовсе прописать прямой запрет на снижение в условиях кредитного договора.

Выделят две основные причины обоснованного понижения процентных ипотечных ставок:

  • Снижение ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ. Многие заемщики не знают, можно ли снизить процент по ипотеке, если ставка понизилась. Можно, ведь именно к ставке рефинансирования привязаны показатели коммерческих банков. Для этого лишь потребуется обратиться в свой банк с заявлением.
  • Изменение условий жизни заемщика. Если в обычной жизни плательщика произошли какие-либо изменения, касающиеся напрямую его финансового положения, он может подпасть под действие льготных государственных программ. К примеру, если у него родился второй или третий ребенок, заемщик может получить сниженную до 6% ставку по кредиту на период от 3 до 5 лет.
  • Приобретение страховки. При отказе от добровольного страхования жизни на этапе заключения ипотечного договора, процентная ставка многими банками повышается. Однако, если заемщик передумает и решит застраховать себе спустя, к примеру, год после получения ипотеки, его процентная ставка может быть пересмотрена. На самом деле он имеет такое право на протяжении всего срока действия ипотечного договора. В такой ситуации ставка обычно снижается на 1-2%.

Нужно знать о таких возможностях и пользоваться ими в случае необходимости. О многом банки намеренно не говорят своим клиентам, но при инициативе, поступающей от заемщика, легко снижают процентные ставки по ипотеке.

Каждый банк устанавливает свой минимальный порог уровня процентной ставки, ниже которого она не может быть снижена.

Кто имеет право на снижение?

Можно ли снизить ставку по ипотеке, если банк снизил ставку, мы уже выяснили. Но открытым остается вопрос о том, кто из заемщиков обладает таким правом.

Каждая такая процедура банком будет проверяться на соответствие ее основания законодательству. Снижение должно быть обосновано, доказано документально, иначе в нем будет отказано.

Каждое кредитное учреждение устанавливает свои требования к заемщикам, которые желают получить сниженную ставку. Если речь здесь идет о снижении при изменении ипотечной программы на льготную, то банком проверяется соответствие кандидата льготной категории.

Как правило, заявка на изменение ставки в меньшую сторону одобряется, в случае:

  • Если у плательщика нет просрочек по данному кредиту и хорошая кредитная история;
  • Прошло больше года с момента заключения договора;
  • Размер ипотеки должен быть более 500 тысяч рублей;
  • Не было одобренного решения о введении реструктуризации долга в отношении Вашего кредита.

По ипотечному кредитованию сегодня повсеместно снижаются ставки как в пределах одного банка, так и при переходе из одного в другой по программе рефинансирования.

Как снизить процент по ипотеке?

Пересчет процентов всегда отличается в различных банках и в конкретных обстоятельствах ситуации заемщика. Немаловажное значение при этом имеет стадия, в которой было принято решение и намерение о снижении ставки.

Условно разделим все особенности снижения ставок на две ключевые стадии:

  • Снижение ставки на этапе планирования ипотеки;
  • Снижение процентной ставки по действующей ипотеке.

Как снизить ставку на этапе планирования займа?

Перед подписанием ипотечного договора каждый заемщик желает подобрать для себя самые выгодные условия кредитования. Ключевое внимание он уделяет уровню процентной ставки.

Рассмотрим несколько способов ее снижения до того, как договор будет подписан обеими сторонами:

  • Лучше брать ипотеку в том банке, в котором заемщик получает заработную плату или ранее уже брал кредиты. Для таких клиентов банки устанавливают минимальные значения ставок. Плательщику не потребуется открывать дополнительных карт, списание обычно проводится с его зарплатной карты.
  • Нужно убедиться в том, что у заемщика нет долгов по всем кредитам, его кредитная история безупречна.
  • Проверьте все условия льготных ипотечных программ. Возможно под какие-то из них Ваша кандидатура сможет подойти. Это могут быть программы для молодых семей, для семей с детьми, для нуждающихся в государственной помощи.
  • Накопите большую сумму первоначального взноса по ипотеке. Во всех банках действует правило: чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка.

Если заемщик получает доходы в иностранной валюте, лучше и выгоднее брать валютную ипотеку.

Как снизить ставку после заключения кредитного договора?

Банк может самостоятельно инициировать снижение ставки и сделать Вам выгодное предложение. Как правило, это случается крайне редко, когда сильно сокращается ставка рефинансирования.

Но если от банка не ожидается никаких предложений, нужно брать инициативу в свои руки. В такой ситуации у заемщика есть два варианта развития событий:

  • Обратиться с свой банк с заявлением о снижении размера ставки;
  • Перейти в другой банк на более выгодные условия кредитования.

Снижение ипотеки в своем банке в случае получения одобрения кредитного учреждения возможно в нескольких формах:

  • Подписание нового договора или дополнительного соглашения к уже действующему. Рефинансирование может происходить как в пределах одного кредитного учреждения, так и при переходе из одного банка в другой. В любом случае, при рефинансировании оформляется новая ипотека. Для этого предоставляется стандартный пакет документов, банк проводит проверку и только после этого выносит решение.
  • Реструктуризация долга. Она проводится как в отношении клиентов, материальное состояние которых ухудшилось, так и тех, кто напротив увеличил свой доход. В первом случае это всего лишь попытка сохранить платежеспособность заемщика и продлить срок кредитования. Во втором случае – это выгодное снижение процентной ставки и сокращение сроков выплаты долга. Нужно будет только представить справку 2-НДФЛ в банк с возросшим уровнем дохода клиента.
  • Изменение ипотечной программы. При смене условий кредитования нужно будет доказать новый льготный статус. Таких претендентов, как правило, немало, и клиентам приходится приложить усилия, чтобы стать счастливым участником ипотечной государственной программы.
  • Судебное снижение ставки. В судебном порядке снизить ставку можно только в том случае, если истцу удастся доказать факт введения в заблуждение заемщика или начисления скрытых банковских комиссий. Судебные тяжбы требуют дополнительных расходов, которые не всегда оправданы, ведь суды редко выносят по ним положительное решение.

Банк всегда может Вам отказать в любом варианте снижения ставки без объяснения причины своего отказа.

Как получить снижение ставки?

Чтобы получить процентное снижение ставки, нужно обратиться в отделение банка и заполнить соответствующее заявление. Некоторые банки позволяют сделать это удаленно через специальные электронные формы.

Поговорим о том, как написать заявление в банк о снижении процентной ставки по ипотеке. Иногда в банках есть бланки таких заявлений и образцы их правильного заполнения. В любом случае в заявлении должна присутствовать следующая информация:

  • Наименование кредитного учреждения;
  • Данные заемщика (ФИО, адрес, паспортные данные);
  • Просьба о снижении ставки с указанием номера кредитного договора;
  • Причина, по которой ставка должна быть снижена (к примеру, изменение ставки рефинансирования);
  • Дата и подпись.

Возможно потребуется приложить к заявлению копию паспорта заемщика и кредитный договор. Срок рассмотрения заявления не должен быть более 30 дней. После этого банк выносит решение. Если оно положительно, Вас пригласят на заключение дополнительного соглашения по договору.

Если в договоре присутствуют созаемщики, они также должны быть при подписании дополнительного соглашения.

Составляется соглашение в двух экземплярах и подписывается сторонами сделки. В нем отражается новая процентная ставка и иные условия кредитования. Также банк разрабатывает новый график погашения ипотечной задолженности.

Если банк отказал в снижении ставки, не стоит отчаиваться. Можно будет повторно подать заявление, но прежде желательно узнать причину отказа. Если было отказано из-за высокой закредитованности, нужно будет закрыть мелкие кредиты.

Кроме того, всегда есть возможность получить одобрения рефинансирования ипотеки в другом банке. На практике наличие на руках у заемщика одобрения на перекредитование от другого кредитного учреждения повышает его шансы на одобрение заявки от своего банка.

Сколько раз можно воспользоваться снижением ставки, решает банк. Некоторые, к примеру, Сбербанк России, позволяет своим клиентам проводить эту процедуру не единожды. Главное, чтобы между двумя заявлениями прошел хотя бы один календарный год.

Чем выгодно снижение ставки в пределах одного банка?

Намного проще и выгодней для заемщика получить снижение ставки по уже действующей ипотеке в своем же банке. Рефинансирование кредита в другом коммерческом банке является по факту новой ипотекой, которая долго оформляется и сопряжена с большими бюрократическими сложностями.

Совершая эту процедуру в своем банке, уменьшается необходимый пакет документов для одобрения заявления и снижается срок их проверки.

Выгода снижения ставки без изменения банка заключается в следующем:

  • Не нужно переоформление залога в пользу другого коммерческого банка;
  • Не нужно тратить деньги на переоформление обременения, оценку недвижимости, нотариальные расходы.

Вы продолжаете платить по тем же реквизитам, контактировать с уже знакомыми менеджерами банка. Такой вариант наиболее привлекателен для заемщика, но банки, к сожалению, довольно часто отказывают своим плательщикам в снижении процентных ипотечных ставок.

Процентная ставка по ипотеке не является чем-то неизменным и непоколебимым. Ее уровень задается прежде всего конъюнктурой рынка и нормативами Банка России.

Коммерческие банки не могут устанавливать ее в тех значениях, в каких бы им хотелось. Они ограничены четкими и строгими рамками.

Каждый заемщик имеет право просить банк о снижении ставки при сокращении ставки рефинансирования или при изменении условий своей жизни.

И даже в случае получения отказа от своего банка, плательщик всегда может переоформить рефинансирование в другом кредитном учреждении, отчего банк потеряет клиента и потенциальную прибыль.

: Как снизить процентную ставку по ипотеке? Рефинансирование ипотеки: Ипотека Сбербанк ВТБ и не только

Источник: http://ipoteka-expert.com/snizhenie-stavki-po-ipoteke/

Как снизить процент по ипотеке: снижение ставки по ипотеке

Снижение процентной ставки по ипотеке

Оформляя в банке ипотеку, будущий обладатель вожделенной недвижимости сознательно лезет в долговую кабалу. Переплачивать придется в 2-3 раза. Это значит, что за тело кредита и проценты банку можно купить не одну, а минимум три квартиры.

Но, к сожалению, другой возможности переехать в собственный дом или квартиру нет или практически нет.

В этой ситуации очень актуальны реальные советы финансистов на тему того, как снизить процентную ставку по ипотеке на стадии оформления кредита, а также по действующему договору.

Как снизить ставку при оформлении ипотеки

Перед походом в банк за ипотекой нужно усвоить несколько простых правил, от которых зависят условия предоставления кредита на жилье, а, следовательно, и величина переплаты.

  • Сумма первоначального взноса – чем выше, тем меньший процент будет в договоре. Поэтому иногда нужно годик потерпеть, но существенно сэкономить на процентах. Максимально снизить ставку по ипотеке можно при внесении первоначального взноса в размере 50% от стоимости жилья.
  • Срок кредита также влияет на размер процентов. Работает общее правило для всех ссуд: чем меньше срок погашения, тем меньше процентная ставка. Математически доказано, что ипотека на 10 лет – оптимальный вариант. И нагрузка на семейный бюджет терпимая, и переплачивать придется не в 3 или 3,5 раза, а значительно меньше.
  • Наличие или отсутствие страховки. Но здесь без расчетов не обойтись. В большинстве получается без страховки, по более высокой ставке, общая сумма выплат меньше и значительно.
  • Вид приобретаемой недвижимости. Выбирая первичку или вторичку нужно учитывать сразу два момента:
  1. покупать у застройщика квартиру на стадии закладки фундамента – стоит на 10-30% дешевле, следовательно, переплаты меньше. При этом цены растут по мере возведения здания. За полгода до сдачи объекта сэкономить вряд ли получится;
  2. банки заинтересованы в развитии строительной отрасли. Поэтому ипотека на вторичное жилье всегда дороже.
  • Просмотреть, можно ли взять ипотеку по акции, которые регулярно проводятся финансовыми организациями для привлечения клиентов. Не льгот, предусмотренных государством, а акций конкретного банка. Но и здесь иногда представленные скидки – сыр в мышеловке: по итогу идет переплата.

Это то, что нужно знать. А как получить более низкую ставку своими действиями?

Выбор банка

Выбору банка для открытия ипотечного кредитования нужно уделить самое пристальное внимание, и не за месяц или два, до подписания кредитного договора, а за год или полтора года до этого. Алгоритм действий такой:

  • просматриваются все линии кредитования жилья в разных банках, а также условия их сопровождения (дополнительные услуги, в том числе стоимость ведения счета);
  • в понравившийся банк сразу же переводится основная, а если есть, и дополнительная заработная плата. Проще говоря, оформляется зарплатная карточка;
  • берется небольшой кредит на несколько месяцев, даже если он не нужен. Выплаты в срок, желательно за несколько дней до обозначенной даты. Здесь важен девиз: деньги – ничто, имидж – все.

Так формируется привлекательный образ клиента. А небольшие потери при уплате процентов вернутся сторицей.

Подготовка пакета документов

Чем больше бумажек будет собрано, тем больше доверия к потенциальному кредитополучателю, а, значит, выше шанс получить маленькую скидочку. Ведь 0,1 процента за десять лет вырастают в 12%. А это немаленькая сумма. Здесь важно все:

  • какой доход;
  • как уплачивались налоги;
  • состав семьи;
  • доход супруги (супруга);
  • наличие загранпаспорта, особенно с отметками погранслужбы о пересечении границы;
  • техпаспорт на личную машину;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;
  • информация о вкладах в других банках;
  • перечень ценных бумаг и т.д.

Кредитная история

Кредитная история клиента должна быть чистой, как слеза младенца. Поэтому она проверяется и перепроверяется. При необходимости исправляется. Как это сделать, можно посмотреть на сайте здесь и здесь.

Поручители

Привлечение платежеспособных поручителей или предоставление дополнительного залога позволяет также уменьшить процент по ипотеке.

Помощь государства

Под лежащий камень вода не течет. Никто в банке не подскажет о возможности с помощью различных региональных и федеральных программ снизить нагрузку на собственный кошелек. Нужно самостоятельно просмотреть возможные варианты подключения к программам господдержки ипотечного кредитования. Их несколько.

  • Господдержка 2020 от Сбербанка. Условия действительно привлекательные. При оформлении документов онлайн через «ДомКлик» за первый год ставка всего 0,1% или чуть более, со второго и далее от 6,1%. Первоначальный взнос – 15 процентов. Максимальная сумма кредита для Москвы и Санкт-Петербурга – 12,0 млн. руб., для остальной территории России – 6,0 млн. руб. Более подробно о кредите здесь.
  • На льготы могут рассчитывать и военные – действует несколько программ для военнослужащих. Подробности можно посмотреть здесь.
  • Молодой семье, возраст супругов до 35 лет, также можно рассчитывать на льготные ставки.
  • Многодетной семье, при рождении второго или последующего ребенка (детей должно быть минимум двое, один из которых родился после 1 января 2018 года), государство компенсирует процентную ставку, превышающую 6%. Например, Альфа банк в договоре установил 7,8%. Государство возмещает кредитору 1,8%, заемщик платит только 6 процентов годовых.

Важно: по информации «ДомКлик» Сбер оформляет в 2020 году ипотечный кредит по государственной программе «Семейная ипотека» ниже 5%.

Способы уменьшения ставки по действующему договору

Накрывшая страну волна короновируса осложнила выплату задолженностей по кредиту многим семьям. Поэтому приведем рекомендации не только, как снизить процент по ипотеке по уже действующему договору, а все доступные способы снижения размера выплат.

С них и начнем.

Материнский капитал

Российское законодательство позволяет использовать материнский капитал на многие цели. Ипотечным заемщикам важно, что этими средствами можно оплатить тело кредита или погасить проценты.

В этом случае банк производит корректировку договора: уменьшает срок выдачи займа или уменьшает сумму ежемесячных платежей. Для достижения цели нужно сделать несколько шагов.

Шаг 1. Оформить для ПФ у кредитора всего один документ: справку, подтверждающую наличие ипотеки.

Шаг 2. Обратиться к нотариусу и оформить обязательство перевести покупаемую квартиру или дом в коллективную собственность, где владельцами будут и дети. В обычной практике свидетельство о праве собственности оформляется на одного или обоих родителей. Здесь такой документ должны получить и дети.

Шаг 3. Подать в пенсионный фонд заявление о переводе материнского капитала на счет банка для погашения ипотечного кредита. Сделать это можно разными способами:

  • при личном посещении офиса фонда;
  • онлайн (через Личный кабинет);
  • через портал «Госуслуги»;
  • с помощью специалистов МФЦ.

Шаг 4. Подписать дополнение к кредитному договору со сделанным перерасчетом.

Налоговый вычет

Не следует забывать, что у резидентов страны, а ими являются все граждане России, есть право на получение налогового вычета. Его можно направить на выплату процентов по кредиту. Подробную инструкцию, как это сделать, можно найти тут и тут.

Досрочное погашение

Существенно снизит общий объем выплат досрочное погашение. Но нужно помнить, что при аннуитетном способе погашения кредита делать это нужно в первые годы после подписания договора. Во второй половине срока кредитования выгоднее положить свободные средства на депозитный вклад и получать проценты. Почему так, объясняется здесь и здесь.

Аренда

Если у заемщиков есть, где жить (родители или меньшее по площади жилье), купленная по ипотеке квартира сдается в аренду на несколько лет. Такой вариант снимает значительную нагрузку с семейного бюджета за счет арендных платежей. Но для заключения договора аренды нужно письменное разрешение банка, выдавшего ипотеку. Об отказе в такой бумажке пока никто на форумах не писал.

Рефинансирование

Слабая финансовая грамотность населения на постсоветском пространстве ведет к значительным переплатам по ипотечному кредитованию. Дело в том, что все виды кредитов жестко привязаны к ключевой ставке рефинансирования – проценты всегда на несколько пунктов выше. Банк России регулярно в течение каждого года ее корректирует.

За несколько лет изменения значительные. Так в 2015 году ключевая ставка была 12,5%. Ипотека выдавалась под 13-15%. На момент подготовки материала ключевая ставка снизилась до 4,25%. Разница 8,25%. Минимум на эту величину нужно договариваться с банком об уменьшении процентов по кредиту. Такая процедура и называется рефинансированием.

Сбербанк, судя по отзывам на форумах, на переоформление договора не очень охотно идет. Нужна настойчивость. Но проблема решается проще.

Достаточно обратиться с просьбой рефинансировать текущий кредит в другую кредитную организацию, например в ВТБ, как они с удовольствием уведут клиента у конкурента – выплатят остаток ипотеки бывшему кредитору, а сами предложат более лояльные условия, чуть более 6,1%.

Порядок оформления и требуемый пакет документов детально расписаны здесь.

Внимание: при выборе банка для рефинансирования кредита не нужно забывать о правилах, размещенных в начале текста.

Реструктуризация

Под реструктуризацией ипотеки понимается изменение суммы ежемесячных платежей. Их можно увеличить, сократив соответственно время действия кредитного договора или уменьшить, продлив договор. В первом случае при сохранении процентной ставки общий размер процентных платежей уменьшается, во-втором, наоборот, растет.

Оформить реструктуризацию можно при наличии объективных причин, подтвержденных соответствующими документами:

  • увольнение по сокращение штатов;
  • ликвидация работодателя;
  • призыв в ВС России;
  • декретный отпуск и отпуск по уходу за ребенком;
  • рождение ребенка – увеличивается количество иждивенцев;
  • длительная болезнь и т.д.

Когда можно провести реструктуризацию, какие документы необходимо предоставлять банку, порядок действий можно посмотреть, например, по этой ссылке.

Субсидирование

В жизни постоянно происходят изменения. На то она и жизнь. Поэтому не стоит упускать из вида и изменения в семье, позволяющие подключиться к программе господдержки действующего ипотечного договора прямо сейчас. Причинами могут быть: рождение второго ребенка или третьего (четвертого), но после 2018 года, поступление на службу в ряды Вооруженных сил России, переезд на Дальний Восток.

Закон позволяет прибегнуть к льготам не в момент подписания договора, а в момент выполнения требований для получения льгот.

Суд

Обычно в суд обращаются при нарушении условий договора. В случае с ипотекой, причиной подачи иска может быть отказ банка рефинансировать ипотеку при снижении ключевой ставки рефинансирования более чем на 1%. Оформлять рефинансирование в другом банке сложно – нужно опять собирать кучу справок, а не все заемщики к этому готовы.

Проще обратиться с письменной просьбой в банк (заявление должно быть обязательно там зарегистрировано) и при отказе в письменной форме (особо подчеркнем, в письменной форме) обратиться в суд общей юрисдикции для принудительного рефинансирования. Подробности по варианту — тут.

Ждать ли снижения ставки на фоне новой волны коронавируса

Будут ли снижены ставки по ипотеке из-за эпидемии, не возьмется ни один эксперт. Причина в том, что в настоящее время никто не знает, как поведет себя регулятор финансового рынка – Центробанк России.

На фоне обесценивания рубля (вызвано множеством факторов, в том числе и падением уровня производства из-за короновируса) дальнейшее снижение ключевой ставки выглядит нелогично.

Если ставка снова начнет расти, то подрастет стоимость кредитов. Это естественно.

Но в данный момент действует еще одна тенденция – банки снижают маржу, т.е. разницу между ключевой ставкой и годовой ставкой по кредитам. Делается это для привлечения клиентов в условиях падения уровня жизни.

Как будут взаимодействовать тенденции, сложно сказать. Из всего сказанного видится следующее: снижения стоимости ипотеки не предвидится.

Рост будет, но небольшой – банки постараются удержать клиентов ценой потери части своей прибыли.

В заключение, при грамотном ведении собственных финансов, всегда можно найти возможность снизить ставку по ипотеке, сохранив для семьи значительные суммы.

Источник: https://vKreditBe.ru/kak-umenshit-protsent-po-ipoteke/

Стоит ли продлевать программу льготной ипотеки

Снижение процентной ставки по ипотеке

Запуск программы льготной ипотеки под 6,5% серьезно помог строительной отрасли. Десятки застройщиков спокойно продолжили начатые проекты, а тысячи семей смогли позволить себе купить квартиру.

Но стоит ли продлевать программу или она уже выполнила свою роль? Об этом “РГ” спросила президента Фонда “Институт экономики города”, руководителя комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежду Косареву и завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елену Иванкину.

Рост спроса из-за снижения ипотечной ставки стал одной из причин роста цен на недвижимость. Кому стало проще, а кому сложнее купить квартиру?

От чего будет зависеть стоимость недвижимости в 2021 году

Надежда Косарева: Единственный “плюс” этой программы, которым воспользовались застройщики, – льготная ставка по ипотеке позволила им повысить цены, и они смогли переложить в стоимость жилья рост своих затрат на материалы, рабочую силу и переход на проектное финансирование.

Мы проанализировали 17 крупнейших российских агломераций – и практически во всех в 2020 году наблюдается рост цен на жилье в условиях падения доходов населения. В IV квартале 2019 года у нас был исторический максимум доступности жилья (это отношение цены медианной квартиры к медианным доходам семей).

Раньше изменения цен и доходов происходили в одном направлении. А в 2020 году тренд изменился. Более того, в 12 из 17 агломераций увеличилась полная стоимость квартиры – ее цена вместе с процентами по кредиту в Санкт-Петербурге выросла на 16%, в Москве – на 8%.

Это негативный эффект для жилищной политики.

Елена Иванкина: Любое улучшение ситуации заемщика, в том числе снижение процентной ставки по ипотеке, всегда положительно сказывается на рынке.

Льготная ипотека была запущена в условиях пандемии в середине апреля, когда уже было ясно, что на несколько месяцев прекращается строительство, были огромные сложности. Спрос вырос на 70% к 2019 году, увеличился объем взятых кредитов.

Но в значительной степени это произошло из-за того, что изменилась курсовая цена рубля: люди из страха потерять сбережения стали перекладывать их с депозитов в недвижимость.

Я вообще не связываю рост цен на недвижимость с льготной ипотекой. Он произошел из-за того, что от 10 до 25% материалов, оборудования в строительстве приобретаются за рубежом. При падении стоимости рубля эти составляющие выросли. Плюс уход депозитных денег в недвижимость обеспечил повышенный спрос. Но если бы не было обвала рубля, не произошло бы этого спроса.

Не приведет ли снижение ставок к образованию ипотечного пузыря?

Елена Иванкина: Никаких оснований говорить о появлении ипотечного пузыря нет. Общий объем ипотечного кредитования в России, конечно, вырос. В начале 2000-х он составлял 1% ВВП, сейчас – 8,5%. Но этого совершенно недостаточно. За это же время в Китае объем ипотечного кредитования вырос с 1 до 20% ВВП. У нас ипотека развивается медленно.

У нас достаточно низкий процент плохих кредитов – по которым просрочка на три и более месяца. Сейчас это 1,4%, по оценке ДОМ.РФ, обычно он составляет 0,9%. Во всем мире он составляет 3%. После кризиса 2014 года он повысился до 6%, сейчас этого нет.

Кроме того, у нас низкий объем ипотечных ценных бумаг, низкий уровень секьюритизации ипотечных кредитов. В мире он составляет 300-350%, по крайней мере 100%, а у нас 2% от общего объема кредитования. Это ничтожные цифры.

Плюс люди, которые берут ипотеку, хорошо считают, могут ли они это сделать. И очень хорошо считают банки. Уровень платежей ипотечных заемщиков – около 22% от зарплаты двоих супругов. Это прекрасная цифра. США не рекомендуют выдавать ипотечный кредит тем, у кого эта цифра превышает 28%. То есть мы даже по оценке банков США, которые страшно обожглись в 2008 году, находимся в безопасной зоне.

Государство становится игроком не только газового и нефтяного рынка, но и рынка строительства

Надежда Косарева: “Пузырь” – это финансовая ситуация, когда цены на жилье и объем рынка кредитования растут не под влиянием фундаментальных факторов.

Среди них – потребность в жилье (не инвестиционная, а потребительская), рост доходов населения, снижение цены денег в экономике, когда кредиты становятся дешевле. Но субсидирование кредита – не естественная ситуация.

Увеличение рынка в силу искусственных мер называется спекулятивным рынком, это оценивается как риск “пузыря” просто по определению. Как с этим можно спорить?

Чем “пузырь” плох? Он легко лопается. Если доходы населения и дальше будут падать, люди не смогут платить ипотеку, упадут цены на жилье, а банки останутся с массой залогов, которые потеряли свою цену.

А застройщику что делать с этими ценами? Он начал стройку, а спроса нет, он не сможет завершить строительство.

Кризис 2008 года в Америке, как правильно сказала Елена Владимировна, связан еще с тем, что была огромная масса уже вторичных, третичных, четверичных финансовых продуктов на этом рынке. Слава богу, что рынок секьюритизации у нас пока небольшой.

Если уж вы хотите поддержать какие-то группы населения, гораздо более эффективным является снижение размера первого взноса, субсидия на это. Тогда часть кредита остается работать на рыночных принципах, а приобретение жилья более доступно.

Нужно ли делать доступнее жилье в Москве, усиливая центростремительные тенденции? Или надо сделать упор на дешевое жилье там, куда не очень едут?

Надежда Косарева: Субсидировать надо везде, но не всех подряд, а группы населения, доходы которых не позволяют приобрести жилье на рынке. Мы почему-то зациклились на жилье в собственности.

А во всем мире под доступным жильем понимают доступный долгосрочный наем жилья. Люди с небольшими зарплатами есть и будут во всех городах. Но это должны быть специализированные целевые программы для семей, которым недоступно жилье.

Таких в нашей стране около 46%, они не смогут приобрести жилье, даже если ставка по ипотеке будет снижена до нуля.

Елена Иванкина: У нас ипотечное кредитование развивается по политическим направлениям и развивается искусственно, сверху. Это не решение банков о том, что они снизят ставку, а настоятельное требование руководства страны.

Наверное, это хорошо, потому что иначе было бы очень трудно решить многие проблемы. Доступность жилья нужно повышать, в том числе и в Москве.

Столица представляет сочетание людей совершенно разных – от пенсионеров, которые не могут прожить на пенсию, до олигархов, которые тратят по четыре тысячи евро в день на члена семьи.

До 20% покупателей по льготной ипотеке – инвесторы. Инвестиции с господдержкой – это хорошо?

Надежда Косарева: В России есть гособязательства по обеспечению жильем перед 4 млн семей. Объем невыполненных обязательств – 9 трлн рублей. Очередники ждут жилье в среднем 20 лет. Это инвалиды, семьи с детьми и множество других категорий.

И в этой ситуации все “игры”, в том числе с участием бюджета, идут в том сегменте рыночного спроса, где этих людей нет, где люди с самыми высокими доходами. Мы еще и инвесторам помогаем.

Чтобы они перепродали квартиру и получили прибыль? Или сдали в наем людям, которые по рыночным ценам могут арендовать? Странные бюджетные расходы, на мой взгляд.

Елена Иванкина: Поддержка инвесторов абсолютно неправильна через льготную ипотеку. Но если принимаются общие правила, под них естественно попадут все, в том числе и инвесторы.

Сделать так, чтобы лишить воздуха одних и не дать остальным умереть, очень сложно, но, наверное, было бы возможно при реальном ипотечном развитии, без политического вмешательства. У нас сейчас это невозможно.

Если мы посмотрим на развитие нашей страны за последние 20 лет, мы увидим, что происходит постепенное усиление централизованного руководства.

Дефицит мигрантов-строителей приведет к подорожанию нового жильяГосударство становится игроком не только газового и нефтяного рынка, но и рынка строительства. В этом плане, наверное, объективно, что льготная ипотека применяется по отношению ко всем. Посмотрим, что будет дальше.

Я тоже надеюсь, что не будет такого краха, когда люди не смогут платить по ипотеке.

Это было бы большим схлопыванием огромного сегмента рынка, в котором не только строительство, но и производство стройматериалов, отрасли, связанные с отделкой и меблировкой квартир, – до 40% ВВП.

Льготная ипотека поддержала строительство, но насколько это нужно, если строителей завозят из-за границы?

Надежда Косарева: Сейчас как раз ситуация, когда многие иностранные рабочие уехали. И получается, что это идет на зарплату как раз нашим строителям. Один из немногих плюсов в этом субсидировании, что строительный сектор сохраняет занятость и даже привлекает дополнительную рабочую силу в условиях повышения безработицы и снижения доходов.

Елена Иванкина: По оценке экспертов, 40% рабочих-мигрантов уехали. В том числе из-за девальвации рубля, потому что в их странах такого не произошло, и они уезжают туда, где заработки не потеряли свою валютную наполненность.

Если в июле льготную ипотеку не продлят, что будет: резкое повышение ипотечной ставки, падение спроса и цен?

Надежда Косарева: Самый пессимистический сценарий – если не будут расти доходы населения, то спрос на жилье даже с льготной ипотекой будет сокращаться, потому что будут уже исчерпаны инвестиционные и потребительские возможности людей.

Застройщики на неконкурентных локальных рынках постараются сохранить цены и могут столкнуться с банкротствами, потому что спроса не будет. На более конкурентных рынках могут снижаться цены. Но может оказаться, что проекты в целом тогда станут нерентабельны.

Инфографика “РГ”/ Александр Чистов/ Марина Трубилина

Елена Иванкина: Совершенно ненормально, что в стране, где имеется рынок, при падении доходов населения цены растут, – то, что случилось в 2020 году.

Если не будет никаких экстренных макроэкономических и политических ситуаций, продолжится постепенный рост цен, вдвое выше, чем ожидаемая инфляция, на 6-8% в год. Но ставки по ипотеке в перспективе должны снижаться, даже если программа льготной ипотеки будет завершена.

Банки берут очень много за кредиты на фоне страшно низких ставок по депозитам. И 4%, и 3% по ипотеке должны быть нормальны, ожидаемы в нашей стране. Почему нет? Несколько лет назад никто не поверил бы, что может быть 6,5-7% по ипотеке, нормально было 12-13%.

В сложной ситуации, в которой оказалась экономика страны, мне кажется, можно бюджетно поддерживать ипотеку в период кризиса, но затем эта программа должна быть свернута, не должно быть долгой льготной поддержки.

Надежда Косарева: Если Центробанк продолжит поддерживать низкую ключевую ставку, то снижение ставок вполне возможно. Но у нас пока исторически не было длительных периодов снижения инфляции.

Наша базовая ошибка – что мы зациклились на жилье в собственность. Ипотека стала рутинной частью жизни, и надо уже оставить ее в покое, не надо повышать ее доступность. При этом у нас абсолютно отсутствуют сегменты удовлетворения жилищной потребности, которые есть в других странах: нет цивилизованного рыночного найма жилья, субсидированного сегмента некоммерческой аренды.

Имущественные налоговые вычеты при приобретении жилья, в том числе с ипотекой, обходятся стране в 200 млрд рублей ежегодно. На это можно было бы построить в год 4 млн кв. м доступного жилья и дать его в наем людям, у которых низкие доходы.

Источник: https://rg.ru/2021/01/11/stoit-li-prodlevat-programmu-lgotnoj-ipoteki.html

4 законных способа снизить ипотеку

Снижение процентной ставки по ипотеке

Ипотека — удовольствие дорогое. На сумму процентов, которая выплачивается банку за период кредитования, можно купить еще одну квартиру. Но если подойти к вопросу грамотно, то можно значительно снизить свои расходы, а то и вовсе переложить их на чужие плечи. Есть, как минимум, четыре законных способа уменьшить финансовую нагрузку.

Как законно сэкономить на ипотеке (фото: ongrad.ru)

Летом банки становятся добрее

Лето — традиционно низкий сезон на рынке недвижимости, а значит, и на ипотечном рынке тоже. Люди отдыхают, отложив все проблемы на потом. Но бизнес-планы банков от сезонности не зависят. Кредитным учреждениям надо зарабатывать и приносить акционерам прибыль.

Для привлечения клиентов в сезон отпусков банки обычно дают послабления по условиям ипотечных кредитов, устраивая специальные акции. Например, вы можете сэкономить на страховании или банковских комиссиях. Несколько лет назад обычной практикой было снижение процентной ставки на 0,5-1 %.

Снижение процентной ставки по ипотеке летом (фото: yandex.ru)

В этом году, правда, на рынке сложилась нетипичная ситуация в связи с эпидемией и длительной самоизоляцией. Летние месяцы бьют рекорды по ипотечным заявкам. Но и ставки сегодня находятся на историческом минимуме.

Летом банки также лояльнее относятся к проверке заемщика и размеру его доходов. Если вы получили отказ в кредите в апреле, то в июле вашу заявку запросто могут одобрить.

Когда ипотеку выплачивает квартирант

Проверенная схема — взять квартиру в ипотеку и сдать ее в аренду. Этот вариант любят использовать инвесторы, которые покупают недвижимость не для себя, а для получения дополнительного дохода. Выгода очевидна. Арендные платежи идут в оплату ипотечного кредита. При этом со временем арендная плата может вырасти, а процент по ипотеке останется прежним. Да и квартира в цене будет расти.

Сдача ипотечной квартиры в аренду (фото: ongrad.ru)

При этом нужно помнить о рисках, которые в этом случае возникают. Внимательно читайте ипотечный договор.

Банки могут вводить запрет на сдачу залоговой недвижимости в аренду. У вас будут развязаны руки, если в договоре вообще не будет упоминаться аренда или будет пункт “по согласованию с банком”.

Хотя многие заемщики обходят запрет, сдавая квартиру без договора, и ничего страшного не происходит.

Первоначальные условия, на которых вы сдали квартиру, могут меняться в зависимости от экономической ситуации. Цена аренды может упасть или вы останетесь без арендаторов на какое-то время.

Яркий пример — весна 2020 года, когда из-за эпидемии вируса и вынужденных отпусков большое количество людей побросали арендованные квартиры в Москве и отбыли на малую родину.

Вы должны быть финансово готовы в любой момент взять погашение ипотечного кредита на себя.

Если планируете сдавать ипотечную квартиру в аренду, берите кредит на максимальный срок, чтобы платеж был минимальным. И, конечно, убедитесь, что сможете сдать квартиру по соответствующей цене.

Двойной налоговый вычет

Налоговый вычет при покупке жилья (фото: yandex.ru)

Если квартира куплена в ипотеку, вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13 % с суммы расходов на жилье и процентов по кредиту. Правда, только один раз в жизни и если вы официально трудоустроены.

Сумма для вычета ограничена 2 млн рублей от стоимости квартиры и 3 млн рублей по ипотечным процентам. То есть в сумме один человек может получить, максимум, 650 тыс. рублей. Но сумму вычета можно удвоить, если квартиру купили супруги, каждый из которых имеет право на такой вычет.

Нужно в заявлении в налоговую указать, что расходы на приобретение недвижимости муж и жена понесли в равных долях. Например, квартира стоит 6 млн рублей. Тогда на каждого супруга приходится по 3 млн рублей и каждый имеет право на максимальную сумму возврата. То же касается процентов по ипотеке.

Таким образом, можно законно получить от государства 1 млн 300 тысяч рублей. Согласитесь, неплохая финансовая поддержка.

Ставку по ипотеке можно снизить

Банки отмечают бум рефинансирования в этом году. Это логично. Большинство действующих ипотечных кредитов выдавалось в среднем под 12 % годовых.

А сегодня средняя ставка составляет 7,5-8,5 % годовых, а по льготной программе и того меньше. Поэтому если вы выплачиваете ипотеку всего пару лет, то можно рефинансировать задолженность на более выгодных условиях.

На последних годах погашения это уже не имеет смысла, так как проценты по кредиту банку уже отданы.

Чтобы рефинансирование стало действительно выгодным, обратите внимание на следующие моменты.

Рефинансирование ипотеки (фото: ongrad.ru)

Ставка по новому кредиту должна быть ниже, как минимум, на 2 %. Иначе расходы по оформлению “съедят” всю вашу экономию. Не забывайте, что придется заново платить за оценку, страховку и оформление документов. Также банки часто берут процент за саму услугу рефинансирования. Поэтому перед подачей документов нужно все тщательно посчитать.

Не факт, что банк одобрит заявку. То, что вы получили ипотеку в одной кредитной организации, совершенно не означает, что вы без проблем получите ее в другой. Хотя перекредитоваться можно и в своем банке. Сегодня рефинансирование есть во всех крупных российских банках.

Не факт, что удастся рефинансироваться и под льготную ставку 6,5 %. Банки неохотно на это идут, предлагая перекредитовку по своим стандартным программам. Обязательно уточните размер процента по новому кредиту, прежде чем начнете собирать документы. Если разница составит 0,5-1 %, не тратьте время, вы больше потеряете.

Важно! Ни один из перечисленных способов экономии не отменяет другие. Вы можете взять ипотеку в низкий сезон, получить максимальный налоговый вычет, сдать квартиру в аренду, а со временем рефинансировать под более низкую ставку. Таким образом, ипотека может превратиться из тяжелой финансовой нагрузки в удачную инвестицию.

Подписывайтесь на наш канал, чтобы получать самую актуальную и полезную информацию о новостройках Москвы и Подмосковья.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ongrad/4-zakonnyh-sposoba-snizit-ipoteku-5f303e0f42138d6cc9117315

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.