Смежные земельные участки

Что такое смежные земельные участки и каковы особенности их объединения и установления границ – Правовой мир

Смежные земельные участки

В связи со сложившимся положением дел, когда земельная собственность определяется границами, а границы не во всех случаях гарантируют неприкосновенность недвижимого имущества лица, специалисты государственного кадастра, юристы и арбитражные суды становятся на защиту нарушенных прав.

Если вы считаете себя рачительным хозяином, ответственно распоряжающимся своим недвижимым имуществом – обратите внимание на то, насколько подобающе пользуются границами участков ваши соседи. А если вы полагаете, что вы порядочный и честный человек – поинтересуйтесь, не нарушаете ли вы прав соседей и не тесните ли их.

Если что-то в установленных границах вас беспокоит – лучше решить этот вопрос заблаговременно, не доходя до крупных конфликтов, которые может спровоцировать земельный вопрос. Правильность расположения границ не сложно проверить самому.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что это такое?

Это единственный сложившийся исторически способ установления права обладания землёй. То есть это форма земельных отношений, на базисе которой учреждается основание для определения принадлежности земельного участка к конкретному правообладателю, а также – к уникальному геодезическому контексту, в который он вписан в соответствии с его природным происхождением.

Границы можно установить только в отношении земель участвующих в обороте. Лишь после их установления, участок приобретает уникальный кадастровый номер, его вносят в учётные записи и его правообладатель может получить правоустанавливающие и право удостоверяющие документы, констатирующие законное его использование или владение им.

Граница ЗУ состоит:

  • из фактической части;
  • границы смежных участков.

Фактическая граница

  • Это полная непрерывная линия, которая определена в результате геодезических работ, проводимых в отношении вашего ЗУ.
  • Она отражена координатами поворотных точек на плане вашего участка и обозначена специальными топографическими знаками.
  • Эта линия определяет:
  1. Факт наличия границ между участками, обособленность ЗУ собственника.
  2. Форму и конфигурацию ЗУ.
  3. Конкретное местоположение ЗУ на местности и в кадастровом квартале.

Границы смежных земельных участков

Они устанавливаются после проведения на плане фактической границы и требуют дополнительного согласования. Эта процедура проводится кадастровым инженером при межевании одного или нескольких ЗУ, с приглашением всех заинтересованных лиц, которые подписывают установленные координаты границ.

Для каждого участка фактическая граница определяется как её внутренняя часть, прилегающая непосредственно к земле собственника. Граница смежных участков располагается снаружи, вплотную прилегая к основной межевой линии. По сути, это разделение носит правовой характер, который требует расстановки имущественных прав.

Каково местоположение?

  1. Местоположение границ ЗУ – это фиксированное координатами, установленными в результате геодезических и топографических работ, прохождение линии, разделяющей земельные участки, принадлежащие разным собственникам или на основании других правовых прецедентов.
  2. Оно определено наличием межевых знаков.

  3. Границы ЗУ устанавливаются в соответствии с нормативами, определёнными Земельным законодательством и фиксируются как на местности, так и в учётных записях Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

  4. На основании установленных в отношении ЗУ границ можно определить:
  • его местоположение;
  • площадь;
  • форму;
  • уникальные характеристики почв;
  • место в ландшафтной зоне;
  • контекстное расположение.

Местоположение границ ЗУ устанавливается кадастровым инженером на основании соответствия регистрационным учётным записям и не может изменяться произвольно. Сведения о местоположении границ участка становятся доступны после проведения межевых работ.

Разметка границ

При разметке, существующий на бумажном носителе чертёж, переносится в реальность. При этом он должен быть включён в существующий контекст достаточно гармонично, не нарушая уже существующего порядка вещей.

Перед проведением разметки, участок подготавливается для проведения работ. Он освобождается от бурелома, сухих веток и травы. При необходимости, почву подготавливают специальным образом, чтобы вбитые в неё колышки были надлежащим образом зафиксированы, так как этот момент играет решающую роль для проведения разметки.

Для этого вырубают растущие в местах поворотных точек деревья, выкорчёвывают пни.

Геодезисты выбирают оптимальный вариант нарезки участка. Для этого, при необходимости, создают несколько эскизов, выбирая наиболее подходящий из них.

Разметка помогает восстановить или определить неустановленные границы ЗУ. Она же применяется:

  1. При вынесении границ участка в натуру.
  2. При зонировании территории.
  3. При межевании уже имеющегося участка и оформлении его в собственность.
  4. Для проведения проектных работ на участке и определении оптимальных свойств территории.

Если межевые знаки оказываются утерянными в связи с природными катаклизмами или по иным причинам, их нужно восстановить в обязательном порядке.

Понятие изломанности

Соответственно, они могут иметь неровную поверхность, углы или крутые изгибы. В соответствии с наличием и объёмом изломов, располагающихся по линии границы участка, геодезические и топографические работы осложняются.

Впоследствии наличие изломов и качество границы может оказать влияние:

  1. На согласование границ с соседями и общую конфигурацию участков.
  2. На удобство (неудобство) обработки земли и проведение строительных работ.
  3. На его привлекательность при имущественной сделке.
  4. При разделении участка на три части и более.

Если изломы возникают не по естественным причинам, а искусственно – в результате объединения участков или по иным причинам, специалисты рекомендуют изыскать возможности выравнивания изломов.

Пересечение: случаи возникновения

Пересечение границ ЗУ — это сдвижение границ земельных участков:

  • в сторону – влево или вправо;
  • влево и вправо одновременно;
  • вперёд или назад;
  • вытянут вперёд и назад одновременно;
  • полностью смещается со своего места.

В некоторых случаях ситуация доходит до абсурда: на месте одного участка оказывается другой.

Пересечение границ ЗУ является кадастровой ошибкой, которая может возникнуть в результате:

  1. Разметки, если геодезисты не выходят на местность, а устанавливают кадастровый номер участка или его границы по существующему в записях чертежу.
  2. Само захвата ЗУ, если владелец, таким образом, расширил собственную территорию.
  3. Продажи участка, без выноса его границ в натуру, что не даёт достоверной картины его местоположения на местности.
  4. Техническая ошибка в записях ГКН.

При обнаружении подобного нарушения, необходимо воссоздать правопорядок в расположении участков посредством их согласования. Этот процесс не во всех случаях осуществляется легко.

Иногда восстановления границ участка в натуре оказывается недостаточно, вопрос с территорией приходится решать через суд.

В некоторых случаях, когда ситуация связана с захватом близлежащих бесхозных земель, пересечение границ приносит определённые преимущества, которые впоследствии могут быть аннулированы. Для того чтобы их сохранить, нужно оформить прирезок к своему участку по закону.

Недостатков же в данном случае значительно больше. При обнаружении наложения границ в процессе имущественной сделки, она может быть аннулирована. В некоторых случаях приобретённый без уточнения границ участок, на котором было начато возведение капитального строения, нарушал нормы расположения строений.

В таких случаях вопрос приходится решать в судебном порядке и отстаивать своё право пользования участком по усмотрению. Особенно хлопотным становится дело, когда наложение границ ЗУ захватывает несколько участков и нарушает имущественные права кого-либо из собственников. Решить вопрос может только кадастровый инженер, в компетенцию которого входит:

  • восстановление границ ЗУ;
  • согласование границ с соседями;
  • экспертная оценка;
  • подготовка документов в суд.

В особо острых случаях допускается составление единого межевого плана, охватывающего все участки с пересекающимися границами, на основании которого производится их новое образование.

Что касается учётных записей – то при обнаружении наложения границ, проведение учётных работ приостанавливается до полного выяснения обстоятельств и восстановления надлежащего порядка. Если обнаруженная ошибка допущена со стороны ГКН – исправлять её она обязана без привлечения к процессу собственника ЗУ.

Это установленные стандарты, которые обязывают собственника соблюдать принятые в качестве санитарных норм отступы. Они установлены в отношении расположения:

  • жилых и нежилых построек;
  • линейных (инженерных) сооружений;
  • коммуникаций;
  • заборов;
  • растущих деревьев.

Кроме установленных нормативов, предъявляемых к соблюдению регламента организации пространства участка, существуют особые нормы, соответствующие правилам противопожарной безопасности, которые сводят к минимуму риски возгорания построек и позволяют эффективно эксплуатировать пожарную технику в случае возгорания.

Минимальное расстояние от границы земельного участка до построек являются следующими:

  1. От дома – до границы соседнего ЗУ – не менее 3 метров с учётом возможности подъезда в случае возгорания.
  2. Расстояние между домами на соседствующих участках – не менее 6 метров.
  3. Для бань, гаражей, сараев и других хозяйственных построек – 1 метр.
  4. Высокорослые деревья – 4 метра, а низкорослые – 2 метра.

Данные параметры применимы для больших участков в коттеджных посёлках. На участках от 8 до 12 м 2 минимальное расстояние от дома до межевой границы составляет 1-1,5 м.

Эти нормативы нужно соблюдать в сторону соседей и требовать их соблюдения в свой адрес. Они основаны на следующих документах:

  1. Для дачных участков, на основании СНиП 30-02-97.

Источник:

Что такое границы земельного участка и какими они бывают

Под ней понимается контурная линия, определяющая своим очертанием владения одного лица или группы лиц.

Изначально такая линия располагается исключительно на бумажном или электронном носителе, но впоследствии осуществляется процедура отвода участка, в процессе какого устанавливаются границы в натуре, то есть на местности очерчиваются замкнутой линией, в пределах которой и будет содержаться участок, принадлежащий лицу на правах собственности или пользования.

Виды

При рассмотрении понятия кадастровых границ в таком случае фактически используется два понятия, которые несколько отличаются друг от друга – кадастровая граница и фактическая.

Кадастровые

  • Понятие кадастровой границы можно назвать официальным или документальным определением.
  • То есть это та линия, которая проходит между координатами точек, определенными кадастровым инженером при составлении межевого плана.
  • В свою очередь, кадастровая граница разделяется на два отдельных определения – декларированная и геодезическая.
  • При этом декларированные могут носить только примерный характер и за основу вынесения межей практически не берутся.
  • Геодезические же содержат точные координаты и геодезические точки.
  • Под фактическими границами понимаются те линии, которые проводятся непосредственно на месте расположения участков.
  • Вынесение границ на местность производится в процессе составление межевого плана, когда кадастровый инженер выезжает на местность и после осуществления процедуры согласования устанавливает поворотные точки надела.

Источник: https://stepnoeadm.ru/nalogi/chto-takoe-smezhnye-zemelnye-uchastki-i-kakovy-osobennosti-ih-obedineniya-i-ustanovleniya-granits.html

Объединение двух земельных участков в один. Инструкция от ГККИ

Смежные земельные участки

Актуальные законодательные нормы позволяют землевладельцу распоряжаться принадлежащей ему территорией по личному усмотрению. Он имеет полномочия как для деления местности на несколько обособленных землевладений, так и для объединения имеющих общие границы территорий в один большой участок с новым индивидуальным кадастровым номером.

Именно мероприятие по объединению смежных земельных наделов считают объединением. Данную процедуру можно рассматривать в качестве разновидности кадастровых работ, когда несколько территорий объединяются в одну, более крупную, а прежние земли прекращают свое существование в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Прекращение существования прежних земельных участков влечет за собой снятие таковых с учета в Госкадастре Недвижимости.

Процедура объединения земель регламентирована положениями п.1 Ст.11.2 ЗК РФ. Законодательные нормы допускают объединение лишь тех участков, которые обладают смежным расположением относительно друг друга.

Если участвующие в процедуре земли принадлежат единственному владельцу, то он будет наделен исключительным правом на распоряжение вновь созданным объектом недвижимого имущества. Допускается и объединение территорий, принадлежащих разным собственникам.

В данном случае, они получают новый объект в совместную собственность со всеми вытекающими последствиями.

Некоторые лица владеют землями на праве бессрочного пользования, пожизненно наследуемого владения или безвозмездного срочного пользования. Принадлежащее им имущество также можно подвергать объединению, но при выполнении главного условия: все территории, участвующие в процедуре, должны иметь одного и того же владельца.

Законодательные нормы не исключают и возможности объединения залоговых земель. Особенность мероприятия заключается в том, что новый объект недвижимости также получит обременение в виде залога. Исключение могут составлять случаи, когда стороны пришли к иной договоренности и зафиксировали ее должным образом в письменной форме.

Особого внимания заслуживает проблема объединения землевладений с двумя уникальными кадастровыми номерами, находящимися в аренде или личной собственности.

Законодательство допускает проведение подобных мероприятий лишь по инициативе собственников земельных наделов.

Операции предшествует организация комплекса кадастровых процедур с последующей постановкой новой земельной единицы на учет в ГКН и регистрации территории в базе ЕГРН.

Об объединении земель

У каждого сформированного землевладения существуют определенные характеристики качественного и количественного типов. Речь идет об установленных границах, категории и виде разрешенного использования, величине площади. Указанными параметрами обладает каждый участок, поэтому он может быть однозначно идентифицирован среди всех прочих объектов недвижимого имущества с аналогичными данными.

Слияние территорий считается вполне легальным мероприятием, предполагающим соблюдение нескольких требований:

  • в процессе объединения, первоначальные землевладения теряют статус суверенных недвижимых объектов, новый участок получает единые для объединяемых земель границы;
  • инициировать объединение территорий может как их единоличный собственник, так и правообладатели двух смежных земель (с образованием у них права совместной собственности на новое недвижимое имущество);
  • объединение участков не влечет за собой смены их категории и принадлежности к виду разрешенного использования.

Лишь собственники обладают полномочиями на объединение территорий со смежными границами. Если инициатор мероприятия является арендатором участков, то с соответствующей просьбой ему придется обратиться к непосредственному землевладельцу. Он должен получить у собственника разрешение и сформировать комплект документации для последующего представления в контролирующие инстанции.

Наиболее часто происходит объединение земель, находящихся во владении одного лица. Это лишает его необходимости вести распределение долей в имущественных правах на создаваемый объект и использовать новую недвижимость в качестве объекта индивидуальной собственности.

Требования к землевладениям

Очевидно, что объединение территорий доступно не во всех ситуациях. Для прохождения процедуры, необходимо соблюсти ряд требований, зафиксированных на законодательном уровне. Требования предъявляются к субъектам предстоящего объединения. Несоответствие землевладений хотя бы одному из требований грозит однозначным отказом уполномоченной инстанции в проведении процедуры объединения.

  • Подлежащие объединению земли обязательно должны обладать смежными границами, т. е. располагаться в непосредственной близости друг от друга.
  • Границы землевладений должны быть определены должным образом, т. е. в рамках проведения соответствующих кадастровых мероприятий — межевания.

  • Информация о проведенном межевании должна найти отражение в базе ГКН. Если необходимые данные отсутствуют, то процедуре объединения предшествует межевание территорий.

  • Объединяемые земли должны принадлежать к единой категории;
  • Допустима принадлежность земель к различным видам разрешенного использования, т. к. землевладелец наделен полномочиями по самостоятельному выбору вида использования для создаваемого объекта недвижимости.

  • Объединяемые территории должны относиться к единому населенному пункту и не выходить за его пределы.
  • Объединение территорий с правом бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования и пожизненного владения возможно лишь при соблюдении условия принадлежности одному и тому же лицу.

  • На территориях, где ранее было разрешено эксплуатировать объекты недвижимого имущества, данное право сохраняется и по окончании мероприятия.

  • Новый участок не должен создавать препятствий к размещению построек с различным назначением и обладать прочими недостатками, создающими сложности или делающими невозможным рациональное использование и охрану местности.
  • Новое землевладение должно быть лишено изломанных границ, участков вкрапливания и вклинивания.
  • Проводимые мероприятия не должны приводить к нарушению законодательных норм, принятых в РФ.

Если рассматривать заключительный пункт более тщательно, то наибольшее значение имеет соблюдение норм минимальных и максимальных размеров землевладений. Они должны быть соблюдены инициатором процедуры объединения территорий.

Алгоритм объединения землевладений

Первым шагом на пути к реализации намеченной цели станет проведение межевых работ на территории или территориях, если ранее подобные операции не были осуществлены. Межевание может выполнить лишь лицензированный специалист компании, имеющей членство в профильной СРО.

Межевание невозможно выполнить без организации ряда геодезических изысканий на местности, поэтому выезд исполнителя на объект неизбежен. Самостоятельно проводить подобные измерения недопустимо, поскольку специалист оперирует современным спутниковым оборудованием.

Кроме того, данные, представленные не лицензированным специалистом, не будут иметь и минимальной юридической силы.

Проведенные геодезические изыскания позволяют инженеру собрать информацию для установки характерных точек землевладения и определения точных границ территории. Результатом его профессиональной деятельности станет изготовление межевого плана по объединению земель. Данный документ подготавливают с учетом зафиксированных законодателями требований, актуальных на момент организации мероприятий.

Объединение смежных землевладений подразумевает:

  • Формирование межевого плана для нового объекта недвижимого имущества;

  • Проведение необходимых кадастровых мероприятий на местности;

  • Постановку объединенной территории на учет в ГКН.

Законодательными актами предусмотрены определенные особенности, применимые по отношению к объединяемым участкам:

  • Вносимые в базу ГКН данные относительно нового участка обладают временным характером.

  • Обременения, существовавшие для участвующих в объединении участков, сохраняют свою силу в отношении нового объекта.

  • Образуемой территории должен быть присвоен адрес. Если его еще не существует, в базе ГКН находят отражение сведения о точном местоположении земли.

Для заявителей сохраняет актуальность вопрос присвоения новому участку почтового адреса. Удобнее всего заниматься решением проблемы по окончании всех кадастровых мероприятий, но до постановки территории на учет в ГКН.

Это позволит существенно сократить временные издержки на процедуру оформления бумаг.

Если в указанный временной промежуток землевладелец не занимался решением вопроса о присвоении адреса, то он может приступить к данным мероприятиям позже, в удобный для себя момент.

Процедуру объединения считают завершенной, когда землевладелец или землевладельцы оформят свои имущественные права в отношении нового объекта недвижимого имущества.

Это невозможно без прохождения процедуры госрегистрации имущественных прав, в ходе которой заявитель получает документы, подтверждающие его права на местность.

Как только госрегистрация будет завершена, сведения относительно прежних участков, содержащиеся в базе ГКН, обретут статус архивных.

Объединение доступно лишь для территорий с однозначно определенными границами и характерными точками. Проведение процедуры находится в компетенции лицензированного кадастрового инженера. Результатом его профессиональной деятельности станет подготовка актуальной версии межевого плана на создаваемый недвижимый объект.

Операции по слиянию земель представляют в качестве небольшого алгоритма:

  • Принятие землевладельцами решения о необходимости организации процедуры;

  • Вызов лицензированного кадастрового инженера с целью выполнения межевых операций и выявления характерных точек объединенной территории;

  • Согласование специалистом полученных границ с собственниками соседствующих земель, с последующем заполнением акта;

  • Формирование актуальной версии межевого плана;

  • Направление документации в представительство Росреестра с целью постановки на учет в ГКН и легализации имущественных прав в отношении него.

Особого внимания заслуживает стадия выполнения межевых операций кадастровым инженером, поскольку корректность выявления границ территории определяет возможность постановки недвижимости на учет в ГКН в дальнейшем. Межевание осуществляется на основании информации в отношении объединяемых участков, нашедших ранее отражение в базе ЕГРН.

Если территория не стояла на учете в ГКН (наиболее актуально для земель, приобретенных ранее 2013г. И объектов, принадлежащих к муниципальному фонду), данную процедуру выполнит представительство Росреестра в рамках дела об объединении территорий.

Определив границы создаваемого объекта, кадастровый инженер в обязательном порядке согласует их с собственниками смежных земельных наделов.

На данной стадии велика вероятность возникновения проблем, поскольку сосед может высказать несогласие с установленными характерными точками. Это влечет за собой передачу спора на рассмотрение судьей.

При отсутствии каких-либо разногласий, собственники смежных земель ставят подписи в подготовленном едином акте согласования. Указанный документ выступает в качестве приложения к экземпляру межевого плана.

Стоимость объединения земельных участков зависит от количества участков и их размеров.

Именно экземпляр межевого плана будет выступать в качестве основного бланка для постановки территории на учет в ГКН и дальнейшей легализации имущественных прав на него.

В межевом плане находят отражение все базовые характеристики нового объекта недвижимого имущества. Содержащиеся в бумаге сведения должны соответствовать представленным в ЕГРН. При нарушении указанного требования, постановка местности на учет в ГКН станет невозможна.

Создание увеличенного участка неизбежно связано с присвоением ему нового уникального кадастрового номера.

Ранее существовавшие земельные наделы прекращают существование в качестве самостоятельных единиц недвижимости, в связи с чем их кадастровые номера будут аннулированы.

Мероприятие по объединению землевладений будет признано завершенным в момент получения заявителей выписки из ЕГРН с обновленными данными.

Источник: https://gkki.ru/stati/obedinenie-dvuh-zemelnyh-uchastkov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.