Смена застройщика в разрешении на строительство

Возможно ли и как проводится внесение изменений в разрешение на строительство?

Смена застройщика в разрешении на строительство

Законодательными актами Российской Федерации четко сформулированы правила строительства и реконструкции капитальных объектов. Они регулируют все этапы возведения здания – от разработки проекта до ввода сооружения в эксплуатацию.

Нередки случаи, когда после получения разрешительной документации по той или иной причине требуется внести изменения в проект. На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ эти изменения можно вносить, но они требуют обязательного согласования.

О том, какие изменения можно вносить в разрешение на строительство, как правильно это делается и в каких случаях могут отказать, расскажем в статье.

Можно ли внести и какие?

Изменения вносятся, если в процессе возведения здания изменились данные, которые непосредственно касаются самого процесса или при изменении сведений, указанных в первоначальном документе. Все перемены должны быть зафиксированы письменно.

Разрешение на строительство изменяется при возникновении следующих обстоятельств:

  1. Смена права собственности на территории, на которых проводятся строительные или реконструкционные работы, и передача их другому физическому или юридическому лицу.

    В этом случае изменения документа основываются на ранее полученном документе, зарегистрированным на имя предыдущего собственника участка (ГрК РФ ст. 51 п. 21.5)

  2. При объедении нескольких земельных участков, если на один из них уже действовало разрешение, которое получал собственник нового участка (физическое или юридическое лицо). Основание — ГрК РФ ст. 51 п. 21.6
  3. При образовании нового участка путем раздела, перераспределения или выделения. Для такого участка необходимо получать новое разрешение и в этом случае обновленный градостроительный план становится основанием для его получения (ГрК РФ ст. 51 п. 21.7).
  4. Повторное оформление лицензии на недропользование новым владельцем, имеющим право проводить строительные или реконструкционные работы на участке (ГрК РФ ст. 51 п. 21.9).
  5. Необходимости пролонгировать срок действия разрешения. В этом случае необходимо соблюдать 2 условия: на момент подачи заявления строительные работы были начаты и до окончания действия текущего разрешения осталось более 60 дней. (ГрК РФ ст. 51 ч. 21).

Этот перечень не является исчерпывающим и в случаях, когда:

  • требуется изменить параметры объекта, которые затрагивают характеристики конструкции, изменяют уровень надёжности и безопасности;
  • изменения выходят за рамки предельных параметров разрешенного строительства, которое установлено градостроительным регламентом.

Некоторые компетентные органы вносят изменения в существующее разрешение, другие – требуют оформления нового взамен старого или получения разрешения на отклонение в соответствии с ГрК РФ ст. 40.

Документы, полученные до 1.07.2018 года, могут актуализироваться перед вводом дома в эксплуатацию. В них разрешается изменять проект относительно параметров сооружаемого здания (например, в части квартирографии).

В отношении прочих изменений проектной документации выносятся решения, основанные на объективности необходимых изменений. Так, в отношении заявления в котором указывается желание застройщика увеличить этажность здания или его общую площадь, скорее всего, столкнётся с отказом.

Изменения, связанные с отклонением от проекта, могут вноситься в разрешение только на основании объективной необходимости, выявленной в процессе проведения строительных работ, независимо от воли застройщика. Поэтому, чтобы отклониться от проектной документации потребуется хорошая доказательная база объективности этих причин.

В противном случае требование изменить документ останется неудовлетворенным. Можно, конечно, подать апелляцию в вышестоящий орган, но уже были прецеденты, когда дело доходило до верховного суда и ввиду отсутствия доказательной базы требования застройщика не удовлетворялись.

В случае же, когда выявлена объективная причина, застройщику не имеют права отказать в изменениях.

Когда это не требуется?

На основании п. 21.8 статьи 51 ГрК РФ предусматривается случай, который не требует внесения изменений в разрешение на строительство. Это происходит, когда новые земельные участки образуются в рамках территорий линейного объекта, когда:

  • объект расположен в зафиксированной проектом зоне;
  • на момент получения действующего разрешения представлялась проектная документация, согласованная с проектными данными планировки и межевания участка.

При соответствии возводимого объекта этим требованиям можно избежать процедуры внесения изменений и пользоваться уже полученным разрешением.

Порядок и регламент

В пункте 21 ч.10 ст.51 ГрК РФ прописан процесс изменения разрешения. Лица, о которых говорилось ранее (п.21.5-21.7 и 21.9), должны в письменном виде уведомить один из нижеизложенных уполномоченных органов исполнительной власти:

  • РФ;
  • субъекта РФ;
  • муниципальный;
  • или Госкорпорации «Росатом», «Роскосмос», если полномочия, связанные с выдачей документов, находится в их юрисдикции.

Письменное уведомление дополняется следующими документами (в соответствии с п.1-4 ч.21 ст 51):

  1. Переоформление при смене собственника земельного участка – документы, устанавливающие право собственности.
  2. При образовании нового, путём объединения, раздела, перераспределения участков – решение об образовании участков, выданное уполномоченным органом.
  3. При образовании участка, появившегося путём раздела, перераспределения или выделения потребуется градостроительный план на осуществление работ, связанных с капитальным строительством.
  4. Решение, связанное с предоставлением прав недропользования или с перерегистрацией лицензии на эти права, а также копии всех предоставляемых документов.

В срок 5 рабочих дней с момента подачи уведомления или с момента получения заявления от застройщика уполномоченный орган должен рассмотреть вопрос, связанный с внесением изменений.

После вынесения решения уполномоченным органом у него есть еще 5 дней, чтобы уведомить о своём решении:

  1. Орган, представляющий исполнительную власть федерального уровня или субъекта РФ, который осуществляет соответствующий надзор, о изменениях в документе, который им выдавался.
  2. Орган, регистрирующий права.
  3. Застройщика.

На основании п.21.12 ст. 51 ГрК РФ: когда в едином госреестре недвижимости отсутствуют данные о документах, устанавливающих право собственности на землю, в компетентный орган их ксерокопии обязано предоставить физ. или юр. лицо, ставшее новым собственником участка.

Для получения услуги застройщик или уполномоченное лицо могут обратиться лично в администрацию муниципального образования, орган исполнительной власти субъекта или в федеральный, а также в электронной форме через:

  • Многофункциональный центр (МФЦ);
  • Единый портал гос. услуг (ЕПГУ).

Или воспользоваться сайтом администрации муниципального образования, если на нём предусмотрено оказание такой услуги.

Результатом предоставления услуги станет либо удовлетворение заявления, либо отказ от него. В первом случае это позволит продолжать строительные работы на основе уже готового разрешения, во втором – потребуется либо переоформлять разрешение, либо оспаривать решение вплоть до судебного разбирательства.

Получение результата услуги такие же, как и способы подачи заявления. Услуга предоставляется бесплатно. В случае, когда за её предоставление хотят взымать плату – можно смело подавать жалобу.

Когда могут отказать?

Уполномоченный орган имеет право отказать в удовлетворении заявления на внесение изменений в разрешение на строительство. Порядок и причины отказа указаны в п. 21.15 ст. 51 ГрК РФ.

Основанием для них является:

  1. Если не предоставлены документы устанавливающие право собственности, указанные в п.1-4 ч.21 ст 51, о которых писалось ранее, или информация, содержащаяся в них — недостоверна;
  2. Когда новый собственник не передал копии документов, отсутствующие в едином госреестре недвижимости компетентным органам.
  3. Когда планировка размещения объекта нарушает требования к капитальному строительству;
  4. Когда воздвигаемый объект нарушает разрешенные способы использования земельного участка или ограничения, которые установлены в нормативно-правовых актах, действующих на момент принятия решения, связанного с изменениями в разрешении;
  5. Несоответствие сооружения разрешению на отклонение от предельных параметров объекта;
  6. Когда отсутствует факт начала производства работ на момент подачи заявления о продлении разрешения на строительство;
  7. Предоставление заявления в срок меньше чем за 10 дней до конца действия разрешения на строительство.

Избежать этих нарушений и добиться положительного решения можно, если просто соблюдать вышеизложенные требования НПА.

В противном случае – придется либо заниматься оформлением нового разрешения, либо оспаривать решение компетентного органа через вышестоящие структуры или в судебном порядке.

Как оспорить отказ?

Обжаловать отказ можно и в досудебном порядке в случае:

  • если были нарушены сроки рассмотрения заявления и вынесения решения;
  • отказа в приеме документации;
  • необходимости расширить перечень предоставленных документов (помимо обязательных);
  • требований оплаты за внесение изменений со стороны уполномоченного органа.

Жалобу можно оформить письменно или в электронном виде и подать самостоятельно или при помощи представителя. Направить её можно:

  • лично;
  • по почте;
  • через МФЦ;
  • через ЕПГУ.

Чтобы оспорить отказ в судебном порядке, если он рассматривается как незаконный – можно. Для этого потребуется минимум усилий.

Однако, неточные формулировки, касающиеся случаев, когда можно изменять документацию, с одной стороны, наталкивают застройщика на мысли о возможности увеличении площади строительства, высоты здания и прочих габаритных показателей.

На деле же требования о таких изменениях остаются неудовлетворёнными и приходится заниматься оформлением новой разрешительной документации с обновлённым проектом.

по теме статьи

О внесении изменений в разрешение на строительство расскажет видео:

Заключение

В законодательстве не предоставлен исчерпывающий перечень случаев, когда есть возможность подать заявление на внесение изменений в разрешение на строительство.

Это сильно затрудняет разрешение спорных вопросов, связанных с изменением проектной документации в ходе строительства. И решения, принятые по запросам, будут зависеть от мнения уполномоченного органа, занимающегося рассмотрением вопроса.

Нередко случается, что в разных муниципалитетах по одному и тому же вопросу принимаются абсолютно противоположные решения. И вместо изменений в уже полученное разрешение на строительство, приходится получать новое или оспаривать решение в досудебном и судебном порядке.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/razreshenie-na-stroitelstvo/vnesenie-izmenenij

С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте – юридическая компания хелп консалтинг ⚖️ юридические услуги в москве

Смена застройщика в разрешении на строительство

В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку.

Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций.

Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?

Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.

Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ. Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.

Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика, и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.

Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта.

Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию.

Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.

Нужно учесть: чтобы добиться положительного судебного решения, избежать проблем в будущем и гарантированно получить квартиру по ДДУ, необходимо соблюсти все формальности и провести оформление документов в соответствии с действующим законодательством.

Процедура вполне законна и регулируется гражданским законодательством.

В частности к сделке применяются положения 24 главы ГК РФ. В данном случае идет речь о смене лиц в обязательстве. Застройщик передает свои права и обязательства по данному строительному проекту другой компании, отношения между ними закрепляются в отдельном договоре уступки.

При этом все договоры долевого участия и соглашения, заключенные с первоначальным застройщиком, действуют, так же как и раньше.

Компания, уступающая свои права, также должна передать всю техдокументацию на данный проект. По существующим правилам технические условия, выданные на строительный объект, действительны в течение всего срока действия разрешения на строительство, который составляет не менее двух лет, и могут быть переданы новому правообладателю.

В соответствии с поправками к 214 ФЗ, вступившими в действие в 2017 году, застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в декларацию проекта, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, и публиковать все сведения на своем сайте. Те же действия вменяются в обязанность и новой строительной компании, принявшей на себя обязательства прежнего застройщика.

Ключевым моментом сделки является получение согласия кредитора, в данном случае дольщика, чьи деньги используются для возведения строительного объекта. Сделка не может произойти за его спиной и без его участия, поскольку чтобы она состоялась, необходимо оформить переход долга на нового застройщика.

Для этого между всеми участниками сделки (дольщиком, прежней и новой строительной компанией) составляется трехстороннее соглашение о переходе долговых обязательств на нового застройщика. По закону этот документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре.

Это очень важное условие, особенно для дольщика, поскольку если не будет составлено и подписано трехстороннее соглашение, новый застройщик не несет никаких обязательств перед участником. Прежний застройщик, передав свои права другой строительной фирме, лишается своего статуса, поэтому и он также ничего не должен дольщику.

Таким образом, не имея на руках заключенного по всем правилам трехстороннего соглашения, участник, чтобы получить оплаченную им квартиру или вернуть свои деньги, должен будет обращаться в судебные органы.

Судебная практика в таких делах неоднозначна. Далеко не всегда суды встают на сторону граждан, которым зачастую приходится проходить многочисленные судебные тяжбы.

Новая компания, как правило, не соглашается добровольно исполнять обязательства, которые при отсутствии подписанного соглашения, она не считает своими.

Нередко положительное решение выносится только апелляционным определением суда высшей инстанции, куда вынужден обращаться дольщик после получения отрицательного результата в судебном органе первой инстанции.

Между тем, случаи, когда дольщики оказываются за бортом при заключении договора уступки между юр лицами, не единичны.

Несмотря на то, что законодатель указывает, что перед тем как сменить застройщика в долевом строительстве, необходимо получить согласие кредитора (дольщика), сегодня суды завалены исками граждан к новым застройщикам, которые приступили к строительству дома, не заключив соглашения с участниками долевого проекта.

При банкротстве компании, замена прежнего застройщика на другую финансово устойчивую компанию с хорошей репутацией является одним из возможных способов завершения строительства объекта. В этом случае процедура происходит в рамках 127 ФЗ о банкротстве. Правопреемником прежнего застройщика может быть только юр лицо, отвечающее требованиям 214 ФЗ.

Новая компания, которая решила приобрести имущество, а вместе с ним права и обязательства обанкротившегося застройщика, должна подать заявление в Арбитражный суд, в котором открыто дело о банкротстве застройщика. При удовлетворении требования, приобретатель обязан исполнить обязательства прежнего девелопера перед дольщиками.

При этом переход долга на нового застройщика происходит в силу закона, поэтому не требуется уведомлять дольщиков, а также получать на это их согласие. Законодатель также ограничил дольщиков в выставлении требований к новой строительной компании.

Инвестор имеет право требовать только передачу жилья, но не может предъявлять к ней какие-либо другие претензии.

Если в рамках банкротного дела ни одна строительная компания, соответствующая условиям предъявляемым законодательством, не обратилась в Арбитраж с заявлением о правопреемстве, в процедуре по привлечению нового застройщика задействуется административный ресурс. Многие моменты данного процесса регламентируются нормативными актами, издаваемыми местными властями конкретного субъекта Федерации. Например, в Московской области защита пострадавших дольщиков регулируется законом 84/2010-ОЗ.

Органы местного самоуправления оказывают юридическую и иную помощь пострадавшим гражданам, заносят их в специальный реестр обманутых дольщиков, дающий право получать государственную поддержку, подыскивают новую строительную компанию, которая возьмется достраивать проблемный объект, определяют для нового застройщика более лояльные условия, способствующие скорейшему завершению стройки.

Независимо от того, по какой причине, и как происходит смена девелопера, дольщики абсолютно не застрахованы от предъявления новым застройщиком требования доплаты, что в принципе закономерно. Вряд ли можно рассчитывать, что строительная фирма, пришедшая на смену прежней компании, решила достроить дом из альтруистических побуждений. цель коммерческих организаций – извлечение прибыли, поэтому неудивительно, что новый застройщик пытается компенсировать свои издержки за счет граждан.

Любые обстоятельства, при которых происходит смена застройщиков, всегда непростые. Кроме того, в каждой ситуации существует множество нюансов, поэтому сложно, а порой и невозможно предсказать, как будут развиваться события. Разобраться в этих вопросах может только профессионал.

Если у вас возникли подобные обстоятельства, юристы Общества защиты прав дольщиков, которым не все равно, что с вами будет, помогут найти оптимальное решение вашей проблемы.

Мы поможем пострадавшим гражданам подготовить пакет документации, необходимой для включения в реестр обманутых дольщиков, а также обжалуем в суде отказ местных властей в принятии вас в данный реестр. Наши координаты можно найти в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/smena-zastrojshhika-po-dogovoru-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve

Как сменить застройщика в процессе строительства?

Смена застройщика в разрешении на строительство

Инвестиции в недвижимость на первичном рынке связаны с определёнными рисками. Главные из них — остановка строительства, заморозка проекта, банкротство застройщика. Таких мрачных перспектив опасаются все дольщики и стараются лишний раз «подстелить соломку».

Лучший способ минимизировать риск потери денег — выбрать проверенного и качественного застройщика, который доведёт дело до конца в срок. Поэтому, прежде чем вложить деньги в новостройку, большинство людей тщательно изучают репутацию компании. Но на практике это помогает не всегда.

Нередко случаются ситуации, когда по разным причинам застройщик не в состоянии завершить работу над объектом. В этом случае его функции необходимо передать другой профессиональной организации. Смена застройщика в процессе строительства — один из самых стрессовых и опасных моментов для дольщиков.

Однако такая ситуация не обязательно закончится плохо для со-инвесторов. Главное, грамотно произвести замену и держать всё под контролем.

Действия:

Действие 1

Если активность на стройплощадке вашего будущего дома подозрительно замерла на несколько месяцев, есть повод бить тревогу.

Иногда работа временно приостанавливается из-за незначительных трудностей у подрядчика, но печальные примеры недостроев по всей стране говорят о том, что задержка может стать бессрочной.

По общей практике объект попадает в категорию долгостроя, если компания выбивается из графика на 6 месяцев. В этой ситуации сидеть сложа руки бессмысленно — нужно приступать к активным действиям. Одно из них — принудительная смена застройщика.

Права дольщиков защищаются множеством нормативно-правовых актов. Прежде всего, Конституцией РФ (ст. 40), а также ГК РФ, Законом от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Соинвесторы могут требовать от органов власти, предоставивших застройщику земельный участок под возведение жилого дома, обеспечить завершение строительства. Механизм действий, которые должные предпринять чиновники, прописан, к примеру, в законе N 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области».

Согласно этому документу есть несколько путей решения проблемы дольщиков со стороны местных властей:

  • — Привлечь нового застройщика
  • — Предоставить дополнительный участок земли для компенсации затрат, которые связаны с удовлетворением требований пострадавших дольщиков после завершения строительства проблемного объекта
  • — Оказать юридическую помощь обманутым дольщикам

Во многих случаях новый застройщик — решение проблемы. Обычно кандидатура компании выдвигается чиновниками и утверждается дольщиками. При этом подписание нового договора, равно как и отстаивание своих прав в суде, должно проходить при грамотном юридическом сопровождении. В каждой ситуации возможны десятки нюансов.

Лучше обратиться к профессионалу, который специализируется на проблемах в сфере недвижимости. Не лишней также будет консультация с профессиональным риэлтором, подкованным в теме договоров долевого участия. Такого специалиста можно найти в крупном агентстве или через один из федеральных сайтовнедвижимости.

К примеру, оставив заявку на портале ГдеЭтотДом.РУ.

Рис. Пример сервиса «Дежурные риэлторы» на портале ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

Имейте в виду, что смена застройщика может происходить не только по инициативе дольщиков и чиновников.

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта недвижимости на земельном участке, который принадлежит ему на правах собственности или аренды.

В функции застройщика также входят инженерные изыскания и подготовка проектной документации. Все работы по конкретным объектам ведутся на основании разрешения на строительство.

Их выполняет сам застройщик или компания, которую он нанял по договору — подрядчик.

Разрешение на строительство выдается при условии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и действует в течение срока, предусмотренного для возведения здания. Этот документ привязан к самому объекту — правоустанавливающим документам на участок и градостроительному плану.

Если в процессе один застройщик сменится другим, разрешение не утратит силу.

Основная обязанность застройщика перед инвестором — построить здание и передать готовые квартиры дольщикам в обозначенный срок. Однако строительная компания может передать права и обязанности по возведению дома другой организации, достаточно квалифицированной для завершения работ.

Это предусматривается федеральным законом № 214, который регулирует нормы в долевом строительстве. В подобной ситуации происходит перевод обязанностей от одного лица к другому. Новый застройщик получает права по всей технической документации, разрешение на строительство и право аренды земельного участка под домом.

Автоматически к нему переходит и ответственность перед дольщиками.

Главное, что принципиально для инвесторов, — девелопер не вправе сбыть проект с рук в обход клиентов. Законная смена застройщика возможна только с согласия дольщиков! Здесь действует тот же принцип, что и при переводе долга.

Застройщик — должник, дольщик — кредитор. И обязательства можно передать третьему лицу, только когда инвестор даст на это добро. Если согласия нет, договор между прежним и новым застройщиком может быть признан недействительным.

Кроме того, по закону, передача незавершенного строительства не может происходить за спиной у дольщика. Строительная компания обязана вовремя сообщать инвесторов о своих планах — публиковать информацию в открытом доступе. В противном случае и организации, должностным лицам грозит ответственность по статье 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Действие 3

По сути, смена застройщика — это перемена лиц в обязательстве. Она регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ. Все договоры, заключения, проектная документация, разрешение на строительство и прочие документы остаются те же, но в них меняется название организации.

Между старым и новым застройщиком заключается договор, по условиям которого первоначальный кредитор передает другой стороне обязательственное право застройки. При этом главное основание для переуступки прав — согласие должника (дольщика).

Важный момент договора — обязанность прежнего застройщика передать всю техническую документацию по проекту. Правопреемство новой строительной компании основывается именно на этих бумагах, которые действительны весь срок разрешения на строительство (не менее двух лет с даты выдачи).

Проблемы могут возникнуть, если в момент передачи прав выяснится, что у застройщика отсутствует действующее разрешение на строительство. В этом случае процесс привлечения новой компании может «зависнуть» на неопределённое время.

Действие 4

Грамотный дольщик должен помнить: предупреждён, значит — вооружен. Не стоит подозревать все строительные компании в мошенничестве, но лучше заранее просчитать риски. При смене застройщика в процессе строительства существует множество подводных камней, но есть несколько главных опасностей, которые угрожают инвестору:

  • — Требование доплатыНередко новый застройщик отказывается передавать дольщикам готовые квартиры. Он требует с людей дополнительных денег для компенсации собственных издержек. По факту — жильё уже оплачено, и принимая недостроенный объект по принципу переуступки прав, новый застройщик ничем не отличается от предыдущей строительной компании, которой люди больше ничего не должны. Но в законодательстве нет прямого запрета на подобные действия. Поэтому в некоторых случаях дольщиков буквально шантажируют документами о праве собственности, вынуждая доплатить.
  • — Двойная перепродажа квартирПринимая недостроенный объект, в который уже вложилась группа дольщиков, новый застройщик игнорирует свои обязательства перед этими людьми и спокойно перепродаёт квартиры другим покупателям. Большинство юристов сходятся во мнении, что закон на стороне первой партии соинвесторов, за которыми приоритетное право. Однако по факту у каждой квартиры оказывается несколько собственников. И вопрос неминуемо попадает в суд.
  • — ДолгостройПроцесс смены застройщика может тянуться годами. В российских реалиях 5, 7 и даже 10 лет волокиты с строительными проектами — не срок! При этом наполовину завершённые здания успевают прийти в негодность, простаивая без должной консервации. В интересах дольщиков — максимально форсировать процесс. Поэтом обманутые соинвесторы пишут бесконечные письма местным властям, устраивают митинги и голодовки. Всё это может тянуться годами — закон не предусматривает никакой ответственности для чиновников в вопросе элементарного бездействия при решении проблем дольщиков.

Лучший совет, который можно дать дольщику в одной из подобных ситуаций, — обратитесь к юристу. Это тот случай, когда нужно заплатить за грамотные услуги специалиста, а не искать поддержки на форумах товарищей по несчастью.

Действие 5

При смене застройщика главная задача дольщика — не допустить, чтобы переуступка прав произошла за его спиной. Подобная ситуация в принципе незаконна, но, к сожалению, происходит сплошь и рядом.

Новый застройщик должен официально подтвердить, что принимает на себя не только права по объекту, но и обязанности перед инвесторами по предоставлению жилья. В этом случае высока вероятность, что завершение строительства и передача квартир пройдёт гладко. Поэтому дольщик может без опасений дать своё разрешение на смену организации.

Гораздо проще проконтролировать этот момент на первом этапе, чем пытаться воевать со строительной компанией в суде за готовые квартиры.

На деле некоторые компании стремятся перенять строительство без согласия дольщиков и, естественно, без переуступки обязательств перед ними. Они рассчитывают в будущем спокойно перепродать квартиры другим людям. В такой ситуации дольщики должны немедленно требовать признать переуступку прав на строительство ничтожной в суде. Основанием для этого будет являться ст. 391 ГК РФ.

Другой вариант, которым может воспользоваться дольщик, если намечается смена застройщика, — попробовать вернуть свои деньги.

Для этого нужно потребовать расторгнуть соглашение с прежней строительной компанией и попытаться взыскать с неё проценты за пользование чужими финансами. Можно также попытаться компенсировать убыток.

Он представляет собой разницу между суммой, за которую приобретались права, и рыночной стоимостью подобной квартиры на текущий момент. Всю сумму суд не утвердит, но есть шанс взыскать хотя бы часть денег.

Если официальная переуступка прав между застройщиками уже произошла, можно адресовать те же требования новой строительной компании.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/49-kak-kupit-kvartiru-v-novostroike/78-kak-smenit-zastrojshhika/

Смена застройщика в процессе строительства — Audit-it.ru

Смена застройщика в разрешении на строительство

Журнал “Учет в строительстве” № 2/2009

Петропавловская Ю. С., помощник судьи, Высший арбитражный суд Российской Федерации

На практике иногда возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство, оказывается не в состоянии его завершить по разным причинам. В этом случае необходимо передать функции застройщика другой организации, которая сможет закончить строительство объекта. Как произвести замену?

Требования к застройщику

Строительство объектов капитального строительства может осуществлять застройщик либо физическое или юридическое лицо, заключившее с застройщиком или заказчиком договор на осуществление строительных работ (подрядчик) (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Застройщик – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации на основании разрешения на строительство.

В свою очередь разрешение на строительство представляет собой документ, который, во-первых, подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и, во-вторых, дает застройщику право на ведение ремонтно-строительных работ (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом объекта капитального строительства.

Для получения данного документа необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, а также другие документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Порядок смены застройщика

В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве. В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Правила перемены лиц в обязательстве регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ.

ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора.

Согласно его условиям одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору. При этом уступка прав возможна только при соблюдении следующих условий:

– передача права не противоречит действующему законодательству и договору;

– передаваемое право не является неразрывно связанным с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью) и не является регрессным требованием;

– имеется согласие должника в тех случаях, когда оно является необходимым в силу закона или договора.

По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Важным моментом является обязанность первоначального кредитора передать новому кредитору все документы, подтверждающие право требования, а также сообщить всю необходимую информацию о сделке.

ЕСЛИ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕТ

Пунктом 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за возведение объектов капитального строительства без разрешения на строительство.

При этом субъектом данного правонарушения является в первую очередь застройщик, а не организация, привлекаемая для ведения строительства (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 апреля 2008 г. № А56-44446/2007, постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 апреля 2008 г.

№ Ф03-А51/08-2/775).

ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ Согласно пункту 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, застройщик при подготовке проектной документации представляет в том числе технические условия.

При этом выданные технические условия по строительному объекту должны оставаться в силе с момента начала формирования градостроительного паспорта на проектирование объекта и до истечения срока действия разрешения на строительство (не менее двух лет с даты выдачи) и приплюсованного к нему предусмотренного законом срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

В случае смены застройщика в процессе строительства объекта процедура правопреемства возможна по всей технической документации.

В соответствии с пунктом 18 «Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» при смене правообладателя земельного участка, которому были выданы технические условия, новый правообладатель вправе воспользоваться этими техническими условиями. При этом он должен уведомить организацию, которая непосредственно осуществляет эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, о смене правообладателя.

Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83.

Однако следует учитывать, что по истечении установленного срока действия технических условий их параметры могут быть изменены.

Кроме того, возможно аннулирование технических условий в случае отсутствия технической возможности подключения новых нагрузок (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 мая 2007 г.

№ Ф04-2492/2007(33631-А45-20).

Смена застройщика при строительстве многоквартирного дома

Если застройщик осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», то необходимо учитывать следующее. Закон не запрещает данные действия. Кроме того, после выбытия из обязательства первоначального застройщика новый застройщик приобретает не только право на получение оставшейся части цены договора, но и право расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случаях, которые предусмотрены законом № 214-ФЗ. Правда, при этом следует иметь в виду, что допускается не любая уступка прав требования со стороны застройщика, а лишь уступка прав требования специализированной строительной организации, которая смогла бы закончить начатое строительство.

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ

На основании пунктов 1 и 2 статьи 19 закона № 214-ФЗ застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию, включающую информацию о застройщике и о проекте строительства. Это необходимо сделать не позднее 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

Кроме того, предусмотрена обязанность застройщика по представлению проектной декларации и изменений в нее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, основной обязанностью нового застройщика является опубликование сведений об изменении проектной декларации.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА

Предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации или непредставление в установленный срок отчетности в случаях, предусмотренных законодательством, признается административным правонарушением и влечет ответственность, установленную пунктами 2 и 3 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом штраф может быть наложен и на должностное лицо, и на организацию.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/183866.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.