Смена стороны в договоре аренды

Замена стороны в договоре

Смена стороны в договоре аренды

Соглашение о замене стороны в договоре — это документ, письменная договоренность о выходе участника из сделки и передаче его прав и обязанностей лицу, ранее в сделке не участвовавшему.

Зачастую в практике возникает потребность изменения участников сделки после ее заключения. Возможны ситуации, когда арендодатель желает «перевести» сделку на нового арендатора. Или, к примеру, новый собственник объекта теплоснабжения желает получить статус абонента по существующему договору теплоснабжения с прежним владельцем.

Институт такой передачи закреплен в гражданском законодательстве. В соответствии с законом, к одновременной передаче всех прав и обязанностей по договору применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Форма заключения такого соглашения — идентична форме первоначальной сделки. В целях упрощения документооборота в организации, его оптимально оформить в форме трехстороннего документа с прежними участниками и новым контрагентом.

Стоит учесть, что решение об изменении участников сделки подлежит оценке на предмет его размера. В случае крупной сделки решает, можно ли заменить сторону в договоре, общее собрание участников общества.

Ограничения

Существуют и ограничения, препятствующие смене участников сделки. К примеру, необходимо согласие кредитора на перевод обязанностей к новому должнику. Отсутствие такого согласия делает ничтожным заключенное соглашение в части перевода долга. Также недопустима замена лица в обязательствах, неразрывно связанных с личностью кредитора.

Вышесказанное представляет собой азбуку гражданского права и выглядит очевидным. Но на практике возникает ряд вопросов, связанных с переоформлением договора на новое лицо.

Практика

Договоры, по общему правилу, предполагаются возмездными. В связи с этим в практике возник вопрос: должна ли замена стороны соответствовать таким характеристикам?

Отсутствие условия о цене передаваемых прав и обязанностей само по себе не является основанием для признания данного соглашения недействительной сделкой. Кроме того, одновременная передача прав и обязанностей уже сама по себе свидетельствует о его возмездности.

Но иногда суды указывают на необходимость оценки всех фактических обстоятельств с целью определения возмездности отношений.

Рассмотрим один из частных примеров с перенаймом в рамках договора аренды.

Арендатор желает выйти из арендных отношений с переводом всех прав и обязанностей на новое лицо.

Если первоначальный арендатор в банкротстве, то конкурсный управляющий вправе расценить перенаем как способ вывести из конкурсной массы должника право аренды как ценный актив.

Это дает конкурсному управляющему возможность оспаривать передачу договора. Как видим, банкротство арендатора как потенциально конфликтное положение подсвечивает наиболее уязвимые грани данной конструкции.

В таком случае суды исследуют вопрос о возмездности получения новым контрагентом права аренды.

Учитывая риски при заключении соглашения о замене стороны, назначается судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости права аренды.

Судами делается вывод, что если использование арендуемого имущества направлено на извлечение прибыли, то перенаем нельзя осуществить без взимания с нового арендатора дополнительной платы за вступление в отношения с арендодателем.

Таким образом, надлежит объективно оценивать коммерческую ценность сделки для всех сторон обязательства, принимать во внимание реальные экономические мотивы ее совершения и риски возможной несостоятельности контрагента.

Правила оформления

Документ, как правило, составляет тот участник, который заинтересован в замене, в той форме, в которой составлен первоначальный документ. Состав документа стандартный:

  1. Вводная часть (преамбула).
  2. Основная часть.
  3. Реквизиты участников.

В вводную часть включают информацию об участниках соглашения, дату и место заключения.

В основной части характеризуется предмет соглашения, уточняются передаваемые права и обязанности. Также указываются условия их передачи, ответственность за нарушение обязательств, срок вступления в силу.

Образец

Соглашение о перемене лица в обязательствепо договору № ________ от ________________

г. ______________________________________ г.

___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в ___________________, действующего на основании ___________________, с одной стороны, ___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в лице ___________________, действующего на основании ___________________, с другой стороны, и ___________________, именуемое в дальнейшем «___________________», в лице ___________________, действующего на основании ___________________, с третьей стороны, совместно именуемые Стороны, а каждая в отдельности – «Сторона», заключили настоящее соглашение о замене стороны (далее – Соглашение) к Договору о нижеследующем:

  1. По настоящему Соглашению ___________________ передает, а ___________________ принимает обязательства по заключенному между ___________________ и ___________________ договору № ___________________ (далее — Договор).
  2. ___________________ по настоящему соглашению передаются все права и обязанности, предусмотренные Договором.
  3. Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего соглашения неисполненные денежные обязательства между ___________________ и ___________________ ___________________.
  4. Права и обязанности ___________________ по Договору переходят к ___________________ с даты подписания настоящего Соглашения всеми Сторонами.
  5. Подписание настоящего Соглашения влечет за внесение следующих изменений в условия Договора:
    1. ___________________
    2. ___________________
  6. ___________________ в срок не более 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания сторонами настоящего Соглашения обязан передать ___________________ подлинные экземпляры: Договора, дополнительных соглашений, приложений, других документов, являющихся неотъемлемой частью Договора, и иные документы, подтверждающие выполнение условий договора, а также сообщить всю информацию, необходимую для исполнения ___________________ обязательств по Договору.
  7. ___________________ подтверждает, что не возражает против замены Стороны по Договору.
  8. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до момента выполнения сторонами всех обязательств.
  9. Настоящее Соглашение составлено в трех идентичных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
  10. Реквизиты и подписи Сторон:
_________________________________________________________
___________________Адрес местонахождения:___________________ Тел./Факс: ___________________Банковские реквизиты:ИНН ___________________КПП ___________________ ОКТМО ___________________р/с ___________________в ПАО «___________________»к/с ___________________БИК ________________________________ / ___________/___________________Адрес местонахождения:___________________ Тел./Факс: ___________________Банковские реквизиты:ИНН ___________________КПП ___________________ ОКТМО __________________р/с ___________________в ПАО «___________________»к/с ___________________БИК ________________________________ / ___________/___________________Адрес местонахождения:___________________ Тел./Факс: ___________________Банковские реквизиты:ИНН ___________________КПП ___________________ ОКТМО __________________р/с ___________________в ПАО «___________________»к/с ___________________БИК ________________________________ / ___________/

Так выглядит правильно оформленный документ:

Автор — Мария Крюкова, юрист практики разрешения споров Rightmark Group

Источник: https://ppt.ru/forms/soglashenie/zamena-storony-v-dogovore

5.6.7. Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды

Смена стороны в договоре аренды

“Авеню” >> Электронная библиотека >> Недвижимость: ПРАВА И СДЕЛКИ

5.6. Аренда

подробно см.АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ.

5.6.7. Перемена лиц в арендномобязательстве и передача права аренды

Согласно положениям ГК права иобязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц варендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя вдействующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения неизменяются.

Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другойстороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, иодновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п.2 ст. 308 ГК).

Арендатор – кредитор в обязательстве предоставления арендованногоимущества во временное пользование и одновременно должник в обязательствевнесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления емуарендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы.

Арендодатель,наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества иодновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии сост. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу посделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Перемена арендодателя можетпроизойти в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды. Так, приреорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят квновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом илиразделительным балансом (ст. 58 ГК).

Если в результате реорганизацииюридического лица – арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретаетправо собственности на переданное в аренду имущество в порядке правопреемства,то арендные отношения не прекращаются.

Данное положение действует и в случаесмерти гражданина – арендодателя, правопреемниками которого являются наследники.Не является основанием для изменения или расторжения договора аренды также иотчуждение арендодателем сданного в аренду имущества (ст.

617 ГК), арендатор втечение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением наусловиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новомуарендодателю.

При переходе права наарендованное имущество в ЕГРП должно быть зарегистрировано право новогоправообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде вносятся изменения суказанием нового арендодателя. Основание для внесения записей об изменениях -регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя.

Внесение измененийосуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Конкретный размерплаты за внесение изменений в ЕГРП устанавливается нормативным актом субъектаРФ, на территории которого действует учреждение юстиции. Как правило, плата завнесение изменений меньше размера платы за государственную регистрацию сделки(договора аренды).

В подтверждение внесенных изменений стороны могут получитьвыписку из ЕГРП, в которой в качестве арендодателя указано новое лицо.

Еслиперемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основаниемдля прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силуприведенных выше общих положений ГК о перемене лиц в обязательстве и специальныхнорм об аренде. Речь идет только о дополнительном подтверждении прав арендаторана арендованное имущество.

Переход прав и обязанностейарендатора в порядке правопреемства.

В случае реорганизации юридического лица -арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав иобязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом илипередаточным актом.

После реорганизации арендатора и регистрации вновьвозникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендноеправоотношение на оставшийся срок аренды без заключения нового договора арендыили соглашения о внесении изменений в действующий договор.

По заявлению правопреемникаарендатора в ЕГРП вносится новая регистрационная запись об аренде на основаниипередаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способареорганизации) и заключенного реорганизованным арендатором договора аренды.

Вслучае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права иобязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом илидоговором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК).

В этом случае новаярегистрационная запись об аренде вносится на основании выданного нотариусомсвидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего праванаследников) и договора аренды, заключенного наследодателем. Если в ЕГРП ранеебыла внесена запись об аренде, то она погашается в соответствии с п.

73 Правилведения ЕГРП с указанием новой записи о той же самой аренде (преобразованиеобременения в пользу другого лица). В данном случае регистрационные действияучреждения юстиции нельзя квалифицировать как регистрацию сделки, наиболееподходящее определение – регистрация обременения в пользу определенного лица.

Передача прав и обязанностейарендатора на основании сделки. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе ссогласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору арендыдругому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача правтребования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы ГКоб уступке требования, или цессии (ст. ст.

382 – 398 ГК), и о переводе долга,или делегации (ст. ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга,основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежатгосударственной регистрации. Данные сделки заключаются между первоначальнымарендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием).

В этом заключается принципиальное отличие договоров уступки требования отсоглашений о внесении изменений в арендный договор, заключаемых междуарендодателем и арендатором.

Уступка права аренды и перевод долга по аренднойплате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), приэтом стороны могут именовать договор произвольно, например “Соглашение опередаче прав и обязанностей по договору аренды”, “Договор продажи правааренды”.

Согласно п. 5 ст. 22 ЗКарендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои праваи обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии егоуведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. ЗК расширил праваарендаторов земельных участков по сравнению с арендаторами других объектов,которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя.

Согласиеарендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, еслиэто установлено договором аренды. При аренде государственного или муниципальногоучастка на срок более 5 лет передача арендных прав может быть осуществлена такжебез согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки”если договором аренды не предусмотрено иное” (п. 9 ст. 22 ЗК).

При передаче прав и обязанностейпо договору аренды в ЕГРП регистрируется сделка – договор перенайма каксоглашение между “старым” и “новым” арендатором. С момента государственнойрегистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договораренды на оставшийся срок вступает новый арендатор.

Правоустанавливающие документынового арендатора – это действующий договор аренды, заключенный предыдущимарендатором, и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Приэтом согласно п. 2 ст.

385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новомуарендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования карендодателю.

Иногда после регистрации сделки с арендными правами дополнительнозаключается трехстороннее соглашение между арендодателем, правопредшественником(старым арендатором) и правопреемником (новым арендатором), которое якобызакрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме, или новый договор сарендодателем.

Но в соответствии с правилами перемены лиц в обязательстведополнительного “закрепления” арендных прав после регистрации сделки междупредшествующим и новым арендаторами не требуется. В п. 5 ст. 22 ЗК такжеуказано, что при передаче арендатором своих прав и обязанностей по договоруаренды земельного участка заключения нового договора не требуется.

Если уступается право аренды подоговору, заключенному до введения в действие Закона о регистрации прав (31января 1998 г.

), то также регистрируется сделка – договор перенайма, а в ЕГРПвносится запись об аренде на основании двух договоров – договора аренды спредыдущим арендатором и договора об уступке прав между ним и новым арендатором(при наличии согласия арендодателя).

При этом взимается плата за регистрациюодной сделки, а перерегистрации заключенного ранее договора аренды не требуется.

К требованиям о регистрации ранее заключенных договоров следует относитьсяосторожно, поскольку дата государственной регистрации сделки – это дата еезаключения, “перерегистрация” в учреждении юстиции оформленных надлежащимобразом договоров изменяет дату их заключения и фактически делаетнедействительными существовавшие до этого отношения сторон.

Источник: http://av-ue.ru/kinipis.php?d=kinipis_5_6_7.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.