Смена целевого назначения земли

Изменение целевого назначения земельного участка

Смена целевого назначения земли

В ситуациях, когда владельца земли не устраивают варианты использования, прописанные в ЕГРН, у него есть опция изменения целевого назначения земельного участка.

цель — получить возможность возводить новые здания, проводить на участке новые работы.

Однако помимо этого есть и другие причины для смены разрешенных вариантов использования недвижимости: повышение ценности (например, для продажи), узаконивание самовольных построек и т.д.

ИГОРЬ ЕСЕНКОВ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Использование земли с нарушением целевого назначения чревато штрафами до 400 тыс. р., сносом построек и даже отчуждением недвижимости.

Чтобы не столкнуться с проблемами уже после покупки участка, возведения зданий или организации хозяйства, рекомендуем узнать территориальную зону и виды разрешенного использования (ВРИ) земли заранее.

Сделать это можно, изучив выписку из ЕГРН, а также найдя надел на публичной кадастровой карте. Если вы сомневаетесь, какие ВРИ есть у земли и возможно ли при необходимости изменение назначения земельного участка, проконсультируйтесь с юристами.

Как поменять назначение земли?

Для изменения назначения земельного участка в Москве или Московской области нет единого алгоритма, поскольку у каждого надела свои виды разрешенного использования, категория, ограничения на застройку и другие характеристики.

Составить план действий, собрать нужный пакет документов, подать его в контролирующие органы, проконтролировать рассмотрение вопроса смогут юристы.

Именно обращение к специалистам — самый действенный способ, если вы хотите с первого раза и без затягивания сменить виды разрешенного использования земли.

В целом существует два способа изменить предназначение земли:

1. Установить новый основной, вспомогательный или условно разрешенный вид разрешенного использования.

2. Внести изменения в градостроительную документацию, чтобы поменять территориальную зону.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

Изменение ВРИ

Вид разрешенного использования — ключевая характеристика любого земельного участка. ВРИ прописываются в виде кода, а по классификатору можно узнать, какие именно работы разрешено проводить.

Например, если у надела указан ВРИ 2.

2, это означает, что на нем возможно возведение жилого малоэтажного дома, выращивание сельхозпродукции и разведение животных, а также размещение вспомогательных построек, таких как гараж.

В документах на землю будет прописан основной ВРИ. Для каждой территориальной зоны установлен их перечень, доступный для владельцев недвижимости.

Важно: собственники могут сами выбирать один из основных ВРИ. Для смены достаточно обратиться с заявлением в МФЦ или органы Росреестра. Заявление также можно подать удаленно, через сайт мэра Москвы.

Изменение назначения земельного участка в Московской области или Москве путем смены основного вида разрешенного использования — самый простой для собственника вариант. Однако далеко не всегда для территориальной зоны допустим нужный основной ВРИ. В этом случае можно попытаться добиться установления условно разрешенного.

Это допустимо только в случаях, когда нет серьезного противопоставления к основному. Например, вам не разрешат возвести многоэтажный жилой дом на землях, предназначенных для сельского хозяйства, однако будет возможность получить разрешение на открытие розничного магазина на землях, предназначенных для жилой застройки.

Чтобы получить условно разрешенный ВРИ для земельного участка, придется обратиться в администрацию. Жители Москвы также могут сделать это удаленно. Подается заявление и пакет документов (правоустанавливающие бумаги на землю и все постройки, выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и другие).

Местные власти создают проект решения и организуют публичные слушания, на которые приглашаются все заинтересованные стороны (контролирующие службы, соседи, чиновники и т.д.). По итогам слушаний составляется заключение, которое передается в администрацию.

Именно глава администрации принимает окончательное решение о возможности смены ВРИ.

ИГОРЬ ЕСЕНКОВ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Процедура смены ВРИ возможна не во всех случаях.

Например, изменение назначения земли сельскохозяйственного назначения для возведения на ней жилых построек или коммерческих зданий практически никогда не обходится без внесения изменений в правила землепользования и застройки.

Правильно оценить перспективы дела и сразу обратиться в нужную инстанцию — задача юристов. В Smart Choice нам удается решить большинство вопросов клиентов с первой попытки.

Внесение изменений в градостроительную документацию

Смена территориальной зоны требует внесения корректив в правила землепользования и застройки, поэтому процедура занимает существенно больше времени, чем при изменении ВРИ. Доступна она не для каждого надела.

Например, изменение назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения возможно, только если он непригоден для сельскохозяйственной деятельности, на земле планируется добыча полезных ископаемых, выделяются площади под строительство промышленного комплекса, расширяются границы города и в некоторых других случаях. Запросить смену территориальной зоны без веских нужд у владельца недвижимости не получится.

 Именно поэтому повышенную важность приобретает заявление. В нем требуется указать весомые основания для смены зоны с подробными пояснениями.

Именно от аргументации собственника будет зависеть, пропустит ли ходатайство комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.

В качестве поясняющих документов можно привести доказательства, что после смены зоны земля будет эксплуатироваться в рамках законодательства, проектную документацию на будущие объекты, результаты экологической экспертизы, подтверждения от других инстанций с одобрением перевода.

В целом процедура смены территориальной зоны выглядит следующим образом:

  • Сбор документов и подача их в комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.
  • Подготовка заявления для Москомархитектуры.
  • Рассмотрение комиссией и контролирующими органами возможностей изменения градостроительной документации.
  • Проведение публичных слушаний.
  • Передача проекта правительству Москвы.
  • Одобрение или отклонение внесения изменений в ПЗЗ.

ИГОРЬ ЕСЕНКОВ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Гарантией успеха работы наших юристов по вопросам смены назначения земли является заранее составленный перечень необходимых действий. Мы не беремся за дело, пока не проанализируем градостроительную документацию, выписку из Росреестра, планы будущих построек.

Тщательный анализ позволяет подготавливать аргументированный, составленный в рамках действующего законодательства проект изменений. Мы контролируем сроки рассмотрения дела, вовремя собираем недостающие документы, поэтому на смену назначения нам требуется от одного месяца.

Запишитесь на консультацию, чтобы оценить европейский подход к решению земельных вопросов.  

Источник: https://schoice.ru/izmenenie-celevogo-naznachenija-zemelnogo-uchastka/

Порядок изменения целевого назначения земельного участка

Смена целевого назначения земли

Назначение земли обусловливается классом, к которому принадлежит участок. Сведения об этом введены в концепцию кадастровых списков, наравне с данными о местоположении, количестве собственников и других характеристиках, внесенных в реестр. На основании этих данных участку присваивается определенная категория назначения.

Назначение сменить можно, для этого есть разные варианты:

  • Изменение разрешения.
    Происходит в рамках одной категории. Например, участок имеет назначение «овощеводство», а владелец захотел разводить скот, и ему нужны земли под пастбища. В данном случае меняется разрешение, но сама категория (сельскохозяйственное назначение земли) не меняется.

Сроки и стоимость

Если собрание приняло положительное решение, которого иногда приходится ждать 1,5 месяца, следует зарегистрировать новое назначение участка. Пока не выполнена регистрация, изменение категории не вступит в силу.

Регистрация нового назначения проходит в организации учета кадастра населенного пункта. С собой нужно иметь разрешение, новое заявление и те же документы, которые подавались главе администрации на рассмотрение.

В отношении каждого земельного участка существует разделение по категориям и разрешенным видам пользования. Установление данных категорий и видов позволяет рационально использовать землю, как уникальный природный ресурс, а также обеспечивать сохранение ее качественных характеристик при условии соблюдения разрешенного вида пользования.

Определения «категория земель» и «целевое назначение»

Земельные массивы, расположенные в пределах РФ, распределены по категориям (ст. 7 ЗК РФ). Они соответствуют тому качеству поверхности почв, которая существовала изначально.

Природные условия обеспечивают своеобразие ландшафта, к которому относятся лесные массивы, водные пространства и иные виды земель. Категории выделяют массивы, допускающиеся к обороту в том или ином качестве и те, которые находятся в запасе и не подлежат использованию.

Стандарты применения этого ресурса зависят от изначальных, природных качеств, которые выделяют категории наделов в оптимальном режиме.

Доступными для использования физическими и юридическими лицами являются классификации земель промышленного назначения, которые могут использоваться для энергетики, оборонных предприятий и иных санкционированных государственным распоряжением работ. Гражданам выделяют ЗУ из относящихся к типу поселений или сельскохозяйственного назначения.

Категории определяют изначальное направление, в котором допускается применение участка. Приобретение ЗУ требует изучения документации в первую очередь – в отношении принадлежности к определённому типу. От этого зависит допустимость пользования, то есть – регламент разрешённых работ.

Капитальные строения допустимо возводить только на землях, относящихся к категории поселений (ст.263 ГК РФ, ст.40,41 ЗК РФ) (см. Документы на строительство дома).

За пределами этой территории располагаются промышленные зоны и сельскохозяйственные угодья, разделённые условной границей, дающей разрешение на строительство производственных помещений только в определённых местах.

Для этого выбираются территории, с отсутствием плодородных почв, которые пригодны для сельского хозяйства.

Территория сельскохозяйственных угодий занимают территории, обеспеченные лугами или плодородными почвами, допускающими:

  • садовое и огородное хозяйство, бахчи;
  • личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
  • дачные и садовые некоммерческие товарищества (ДНТ, СНТ);
  • индивидуальное предпринимательство.

Допустимые виды деятельности так же определяются изначально, решением администрации, на основании государственных стандартов и определяются как целевое назначение. То есть, надел допускается к применению только в рамках категории и целевого назначения, которое понимается как разрешённое использование (см. Изъятие земельного участка за неиспользование).

Применение не в соответствии с установленной категорией и целевым назначением становится основанием для изъятия участка (ст.25, 26 ЗК).

Категории земель рассматриваются на федеральном уровне власти и передаются муниципальным образованиям в установленном варианте. На этом основании муниципалитеты разрабатывают виды целевого назначения участков и применяют их для производства тех или иных видов работ.

Понятие целевого назначения участка земли

Под целевым назначением российское законодательство понимает определение правового статуса земли для разрешения или запрета осуществления на ней определенных видов деятельности. Категории и виды разрешенного пользования установлены Земельным кодексом РФ, а особенности реализации такого разделения на практике регулируются федеральными законами и подзаконными актами.

В настоящее время отечественная правовая система содержит разделение земель по целевому назначению следующих категорий:

  • Земли сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населенных пунктов;
  • Земли специального назначения (промышленности, энергетики, транспорта и т.д.);
  • Земли особо охраняемых природных территорий;
  • Земли лесного фонда;
  • Земли водного фонда;
  • Земли запаса.

Каждой категории земли соответствуют конкретные виды разрешенного пользования и запреты на осуществление определенной деятельности. Понятие конкретной категории земли определяет перечень видов разрешенного пользования, поэтому изменение назначения участка (вида разрешенного использования) может происходить двумя способами:

  • С переводом участка из одной категории в другую;
  • Без перевода участка в другую категорию.

Заявление

Рекомендуется подавать заявление лично, чтобы убедиться в том, что оно прошло регистрацию и поступило в обработку. Но можно также отправить его и по почте, ценным или заказным письмом, ведь не всегда есть возможность самому побывать в местной администрации. Важно, чтобы был документ, подтверждающий отправку этого письма.

Скачать образец заявления на изменение целевого назначения земельного участка

При предоставлении аргументов в пользу изменения вида разрешенного использования своего участка или только его части, нужно писать строго в деловом стиле, не используя ненужных фраз. Улучшат впечатления от письма различные юридические термины по теме.

Если есть сомнения в своих силах, можно воспользоваться ценной помощью юриста, работающего в сфере земельного и гражданского законодательства.

Местная администрация после публичных слушаний может дать отказ по заявлению. Причинами отказа послужит неполный комплект документов, не точно указанные данные, недостаточная аргументация по вопросу изменения.

Также не меняется ВИР, если есть запрет на региональном уровне на такие операции или участок относится к уникальным земельным площадям, которые могут эксплуатироваться только строго в определенных целях. Если просто были неправильно заполнены документы или не все они собраны, можно после исправления недочетов подать ходатайство повторно.

ВАЖНО! Если заявление оставляется второй раз, в нем указывается причина предыдущего отказа.

Нужно также указать, что все ошибки исправлены.

Процедура изменения назначения земельного участка

Изменение назначения участка (вида разрешенного использования) может происходить двумя способами:

  • С переводом участка из одной категории в другую;
  • Без перевода участка в другую категорию.

В случае перевода в другую категорию участок может получить любой вид разрешенного использования. При изменении категории земли меняется и перечень разрешенных видов пользования.

В случае, если изменение назначения участка земли не сопровождается изменением категории земель, виды разрешенного использования могут меняться только в пределах той же самой категории.

При этом виды пользования изменяются в соответствие со схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений (округов и населенных пунктов), градостроительными регламентами.

Кто принимает итоговое решение об изменении целевого назначения земли?

Заявление об изменении вида разрешенного пользования направляется в орган местного самоуправления, который обязан провести публичные слушания по данному вопросу с участием граждан, проживающих в пределах территориальных зон, где расположен данный участок. Публичные слушания проводятся на основании федерального законодательства и местных нормативно-правовых актов муниципального образования.

С учетом предложений и замечаний, полученных по итогам проведения публичных слушаний, глава муниципального образования принимает решение об изменении вида разрешенного пользования участка либо об отказе в удовлетворении заявления.

Источник: https://nedvizhimost23.ru/zemelnyj-uchastok/poryadok-izmeneniya-celevogo-naznacheniya-zemel.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.