Скро счет

Содержание

Эскроу счет – что это такое простыми словами, как и для чего он используется

Скро счет

Ситуации, связанные с передачей крупной денежной суммы от одного лица к другому, в связи с выполнением обязательств по совершению сделки, порождают правовые и экономические риски.

Так, при заключении сделки купли-продажи продавец и покупатель в равной мере могут сомневаться в добропорядочности друг друга.

Традиционным способом снижения степени риска в таком случае является заключение предварительного договора и передача задатка.

Однако, как показывает судебная практика, это далеко не всегда даёт какие-то ощутимые гарантии того, что будет заключен основной договор, или задаток будет возвращён в двойном размере, как того требует ст. 381 ГК РФ. Во всяком случае, без соответствующего судебного постановления.

Наиболее современной мерой защиты прав в таком случае становится использование возможностей, которые предоставляются ст. 860.7 ГК РФ.

Она устанавливает правило, согласно которому стороны могут открыть специальный счет эскроу. Для этого нужно найти банк, готовый предоставить такую услугу, и заключить с ним соответствующий договор.

Он относится к разряду акцессорных многосторонних синаллагматических сделок.

Подразумевается наличие двухсторонних встречных обязательств двух сторон, а третья принимает на себя обязанности контролировать исполнение обязательств основных участников основной сделки. Третьей стороной и становится банк, который выполняет роль эскроу-агента.

Что даёт открытие эскроу счета

На практике это выражается в существовании двух сделок. К примеру, гражданин является владельцем квартиры и хочет её продать. Находится покупатель, но стороны опасаются совершать прямую передачу денежных средств. Тогда они идут в банк и открывают там счет эскроу.

Деньги на него перечисляет покупатель, но они не поступают сразу на счёт продавца, а «замораживаются» на специальном счете.

Для продавца они станут доступными только после того, как он совершит все действия по переоформлению недвижимости, которые будут указаны в договоре с банком.

При этом банк не имеет права снимать средства со счета эскроу для оплаты своих услуг. Расчёты с банком стороны проводят отдельно. Это даёт гарантию того, что оплата сделки состоится в полном объёме.

Более того, п. 4 ст. 860.

8 ГК РФ устанавливает, что невозможно приостановление операций на таком счете, арест и списание с него денежных средств, по обязательствам депонента или бенефициара перед третьими лицами.

Договор на открытие и ведение счета эскроу может быть составлен так, что совершение каждого шага по выполнению обязательств по сделке делает для продавца доступной какую-то часть общей суммы.

В нашем примере с квартирой деньги банк может сделать доступными для продавца только после того, как появится запись в Государственном реестре недвижимости о том, что теперь собственником является покупатель.

Но возможны и другие сценарии, если они будут указаны сторонами в договоре.

Особенности взаимоотношений участников сделки с банком

Применительно к банковскому договору участники основной сделки выступают в качестве бенефициара и депонента, которому и принадлежит счёт. В договоре счета эскроу должны быть отражены права и обязанности сторон по ведению счета, порядок и условия осуществления расчетных операций. Волеизъявление сторон относится к числу солидарных. А сам счёт подразумевает, что его можно пополнять.

К примеру, если у какой-то из сторон в настоящей момент нет всей суммы, но она предполагает, что деньги появятся в обозримом будущем, то отсутствие их в настоящий момент не является препятствием для совершения сделки. Недопустимо лишь хранение на счете других средств, не имеющих отношение к депозиту эксроу счета. Параллельно с открытием эскроу счета одна из сторон может получить кредит в том же или другом банке.

Самое главное в экскроу счете — это порядок предоставления банку различных документов, подтверждающих осуществление обязанностей сторон по основной сделке. Из них и вытекает та степень её реализации, которая даёт возможность бенефициару в итоге получить деньги со счета.

Кроме этого в договоре эксроу счета указывается порядок его открытия и закрытия.

Функциональность этого счета сводится к тому, что депонент обеспечивает выплату денег, предназначенных кредитору по обязательству основного договора, исключительно после выполнения тем его встречных обязанностей, а бенефициар получает возможность воспользоваться деньгами только после того, как выполнит свои обязанности. Разумеется, сотрудники банка не проверяют это в различных инстанциях. Они выполняют свою часть обязательств после того, как им предоставляются документы, подтверждающие, что какой-то этап исполнения договора уже наступил.

Конечно, это не даёт абсолютных гарантий. Деньги могут стать доступными бенефициару в силу предоставления им ложной документации или в результате сговора с сотрудниками банка. Но в таком случае возникнет состав даже не правонарушения, а уголовного преступления.

В настоящее время эскроу счета широко используются при совершении крупных операций, являющихся результатом ведения коммерческой деятельности. Это сделки, связанные с реорганизацией компаний, инвестированием, сменой владельцев юридических лиц. Однако постепенно они становятся популярными и среди обычных граждан.

Такая форма привлечения третьего лица, в виде банка, к контролю исполнения сделки намного проще, чем стандартная схема, предполагающая наличие предварительного договора. Вполне возможно, что не спешат воспользоваться преимуществами люди по той причине, что не хотят делать свои частные сделки прозрачными для государства.

При открытии счета эскроу придётся не только заплатить за его обслуживание и другие услуги банка по проверке документов, но и налоги государству. Без всякого сомнения, банк передаст данные о сделке в ФНС, со всеми вытекающими последствиями.

В плане сохранения банковской тайны лица могут надеяться только на то, что информация о сделке не станет доступной случайным лицам, но не государству.

Ст. 860.9 ГК РФ, которая регламентирует предоставление сведений, составляющих банковскую тайну, по договору счета эскроу, говорит лишь о том, что они доступны как депоненту, так и бенефициару.

Банковские тарифы и основная практика применения эскроу счетов

Стоимость содержания счета эскроу в каждом банке своя. В настоящее время Сбербанк установил ставку в 0,7% годовых, но не менее 15 тыс. рублей в квартал. За каждое дополнительное соглашение берётся 2500 рублей.

Приём, проверка и передача документов, являющихся основаниями для совершения операций, обходятся ещё в 0,2% от суммы платежа, но не менее 5 тыс. рублей. Эти тарифы могут измениться и приводятся в качестве общего ориентира.

Не случайно на странице сайта Сбербанка, предлагающей такую услугу, указано, что в первую очередь предложение ориентировано на юридических лиц.

Обычно физические выступают преимущественно в виде участников долевого строительства, а это подразумевает возникновение особого подхода. В Сбербанке открытие и обслуживание счетов в таком случае производится бесплатно.

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го участники долевого строительства проводят расчеты с застройщиком только через такие счета. Это становится гарантом того, что дольщик не пополнит ряды обманутых.

Изменился сам подход финансирования строительства объектов, которое теперь осуществляется за счет средств самой компании или кредитной организации.

Получает средства застройщик только через 10 дней после сдачи дома в эксплуатацию, поэтому массовые жалобы обманутых дольщиков должны постепенно уйти в прошлое.

Риск покупателя-дольщика сохраняется только на сумму, превышающую 10 млн. рублей, поскольку в самом тяжелом случае, когда прекратит свою деятельность сам банк, то вступит в силу ст. 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ», а по ней средства возмещаются в силу наличия страхования вкладов, которое и имеет предел в 10 млн. рублей.

К негативным последствиям введения расчетов через эскроу счета в области долевого строительства относится то, что строительные компании стремятся компенсировать свои издержки.

По оценкам аналитиков, нововведения вылились в то, что стоимость 1 кв. метра жилья в новостройках в московском регионе увеличилась на 10-15%.

При этом прогнозируется и сокращение числа застройщиков, поскольку многим компаниям не по силам финансировать возведение домов за свой счет.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rulaws/eskrou-schet-chto-eto-takoe-prostymi-slovami-kak-i-dlia-chego-on-ispolzuetsia-5d9359d478125e00b17c4eaf

Эскроу-счет – что это простыми словами, что поменялось в ДДУ

Скро счет

При совершении крупных сделок, например, покупке квартиры, каждый опасается за свои деньги, за честность продавца или компании-застройщика. К сожалению, случаи, когда люди теряют средства и не становятся собственниками недвижимости, время от времени случаются.

Для безопасности подобных сделок банк может предоставить эскроу-счета. При этом он сам становится третьей стороной и отслеживает исполнение всех договорных обязательств.

Рассмотрим варианты применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества на вторичном рынке или долевом строительстве, а также их отличительные особенности в сравнении с аккредитивами.

Эскроу-счет – что это такое, как и когда им пользуются

При совершении крупных сделок, например, покупке квартиры, каждый опасается за свои деньги, за честность продавца или компании-застройщика. К сожалению, случаи, когда люди теряют средства и не становятся собственниками недвижимости, время от времени случаются.

Для безопасности подобных сделок банк может предоставить эскроу-счета. При этом он сам становится третьей стороной и отслеживает исполнение всех договорных обязательств.

Рассмотрим варианты применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества на вторичном рынке или долевом строительстве, а также их отличительные особенности в сравнении с аккредитивами.

Эскроу-счет схема действия

Эскроу-счета – что это? Объясним простыми словами

Самый щепетильный момент в любой сделке с вторичным жильем – оформление документов. Денежная сумма слишком велика, чтобы носить ее с собой и в нужный момент обменять на подписанные документы.

Все время, пока идет оформление, и покупатель, и продавец испытывают страх остаться ни с чем.

Этого-то момента и позволяют избежать банки с открытием эскроу-счета и возложением на себя обязательств по сопровождению сделки.

Когда существует договоренность о купле-продаже недвижимого имущества, покупатель (депонент) и продавец (бенефициар) отправляются в банк, что оказывает услугу эскроу и именуется эскроу-агент. Происходит заключение трехстороннего договора.

Депонент кладет на эскроу-счет необходимую сумму. При этом четко прописываются условия, при которых право пользования переходит к продавцу. Банк сохраняет сумму на эскроу-счете до завершения сделки и следит за соблюдением всех условий.

Простыми словами, эскроу-счет – это счет, куда покупатель кладет деньги, а продавец их снимает, но после выполнения всех оговоренных заранее условий. Открывается он на срок до пяти лет. При этом банк отвечает за сохранность средств и честность выполнения всех обязательств.

На сегодняшний день это – самый безопасный вариант оформления сделок с недвижимым имуществом.

Подробная информация об эскроу-счетах раскрывается в статье 860.7 ГК РФ.

В ней говорится об особенностях оформления договора, порядке его закрытия, особенностях перехода права управления деньгами, находящимися на счетном балансе.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:

  • Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре. Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом. Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.
  • В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству. В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме. Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.

Если во время оформления сделки возникают какие-либо сложности с документами, например при выписке несовершеннолетних жильцов из квартиры во время приобретения вторичной недвижимости, доступ к финансам возможен лишь для покупателя.

Продавец имеет право на снятие денег после проверки банком документов по сделке и признания ее завершенной.

При необходимости внесения изменений в договор эскроу это можно сделать в заранее оговоренной форме по соглашению всех трех сторон либо по судебному решению.

Эскроу-счет открывают на строго определенный срок, после окончания сделки он закрывается. Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками.

Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит.

К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.

Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию. Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре. Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться.

Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности. Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя.

При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.

При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.
Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.

В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме.

Отличие эскроу-счета от аккредитива

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

Аккредитив

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны.

Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации.

Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

Эскроу-агенты

Не все кредитные организации оказались готовы к повышенным обязательствам перед клиентами. Пока услуги эскроу оказывают наиболее крупные банки. Согласно мировой практике это могут быть разные финансовые организации.

Работа агентов пока осложняется отсутствием опыта в судебных разбирательствах.

Если в эскроу договоре не была прописана ответственность банка за проверку документов, то финучреждение и не отвечает за законность сделки.

То есть, если подписи на каких-либо документах при покупке вторичной недвижимости были подделаны, а банк принял эти документы, то его ответственности в этом нет, даже если впоследствии сделка будет оспорена в суде.

В то же время, при долевом строительстве, финансовое учреждение, как правило, кредитует застройщика, законность всех документов проверена им очень тщательно.

При заключении эскроу договора нужно особенно тщательно изучать обязанности банка и, при неясных моментах, просить их разъяснить или расписать в договоре подробнее. В случае если эскроу банк прекращает свою деятельность во время сделки, то финансы со счета возвращаются депоненту, если обязательства уже были выполнены – продавцу.

Эскроу-счета используют не только при сделках с недвижимостью, но и в любых крупных проектах, например, в контрактах на выполнение работ или разработку проектов, при покупке долей или акций компаний.

Особенности использования эскроу-счета застройщиком

Как уже говорилось, застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для возведения домов. В договоре принимает участие третья сторона – банк, а средства на эскроу-счете заморожены до момента сдачи здания. Те строительные компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.

Работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы на рынке:

  • не менее трех лет работы;
  • от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;
  • административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.

Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.

Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-счетами.

Оригинал статьи: https://avprrb.ru/articles/poleznaya-informatsiya/eskrou-schet-chto-eto-takoe-kak-i-kogda-im-polzuyutsya/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/eskrouschet--chto-eto-prostymi-slovami-chto-pomenialos-v-ddu-5d6d138d2f4ad700aeee0d37

Эскроу счета – что это и как используется в долевом строительстве

Скро счет

Счета эскроу в России использовались редко – до тех пор, пока не были приняты поправки в закон о долевом строительстве. С этого момента данный финансовый инструмент оказался в центре внимания десятков тысяч людей. В этой статье расскажем о том, что такое эскроу-счет, чем он отличается от аккредитива, как его открыть и насколько сложно пользоваться.

Что такое эскроу-счет простыми словами

Эскроу-счет (escrow account в переве с англ.

  целевой депозитный счет) – это банковский счет, на котором хранятся денежные средства одной стороны сделки до тех пор, пока вторая сторона не выполнит свои обязательства, после чего содержимое счета передается ей.

На примере долевого строительства: застройщик не получит внесеннные на эскроу-счет деньги покупателей квартиры до тех пор, пока дом не будет принят в эксплуатацию.

В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны:

  1. Депонент – юридическое или физическое лицо, открывшее счет и положившее на него деньги. Проще говоря – покупатель.
  2. Бенефициар – лицо, которому будут перечислены деньги, когда условия договора будут выполнены. Продавец товара или услуги.
  3. Эскроу-агент – банк, в котором открыт счет эскроу.

Гарантом сделки выступает банк, он контролирует этапы сделки и определяет, выполнены требования договора между покупателем и продавцом, или нет. А вот сами правила сделки прописывают стороны. Именно они решают, при каком именно условии продавцу будут выданы деньги с эскроу-счета.

По форме счет эскроу напоминает банковскую ячейку или аккредитив, но есть и серьезные отличия от этих инструментов – о них мы поговорим в соответствующей главе.

Сфера применения эскроу-счета

Блокировка выплат до момента исполнения договора применяется в тех сферах, где от заключения сделки до передачи товара покупателю проходит какой-либо период времени и есть риск, что продавец не передаст товар, если получит деньги вперед, либо товар будет не с теми характеристиками, которые требуются покупателю. Это следующие сферы:

  • Долевое строительство;
  • Купля-продажа недвижимости;
  • Купля-продажа ценных бумаг;
  • Операции с товарными знаками;
  • Операции с изобретениями, моделями, промышленными образцами;
  • Операции с объектами интеллектуальной деятельности.

Пример

Продавец и покупатель квартиры договорились, что деньги за объект будут переданы сразу после подписания договора купли-продажи. Договор подписали, продавец взял деньги, но пока ехал регистрировать переход права собственности в Росреестр, попал в аварию и погиб.

Квартира перешла к его наследникам, деньги покупателя исчезли. Покупателю придется доказывать факт совершения сделки, обращаться в полицию для поиска денег и т.д. Обратный пример: стороны договорились, что покупатель заплатит за приобретение квартиры только после регистрации сделки в Росреестре.

Сделка зарегистрирована, право собственности на квартиру перешло к покупателю, а он заявил, что деньги давно уже отдал продавцу и больше ничего платить не будет. Продавцу придется доказывать, что он ничего не получал от покупателя.

Обеих неприятных ситуаций можно избежать, если деньги внесены покупателем на счет эскроу. Тогда продавец получит их только после предоставления документа из Росреестра или выписки из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). В любом другом случае средства вернутся назад покупателю.

Но и забрать их по собственному желанию покупатель не сможет, банк ему не позволит это сделать, пока продавец не подтвердит отказ от сделки. 

По каким законам банки используют счета эскроу

Порядок работы с эскроу-счетами закреплен в параграфе 3 главы 45 Гражданского кодекса РФ.

В нынешнем виде эти законодательные новации действуют с ноября 2017 года – именно тогда и началось в РФ активное использование операций со счетами эскроу. Основная сфера применения таких счетов – долевое строительство.

Здесь операции блокировки средств до выполнения условий договора определяются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 (статья 15.4, внесена в закон в июле 2018 года).

Как открыть счет эскроу

Порядок открытия эскроу-счета зависит от того, какая сделка проводится с использованием такого финансового инструмента. По всем сделкам, кроме долевого строительства, необходимо присутствие в банке всех участников, поскольку договор трехсторонний.

Депонент оформляет заявление по форме банка. При открытии счета сотрудник банка составляет договор, где указываются все существенные условия сделки: что именно продается/какая услуга оказывается, кем, в какие сроки, а главное – какие условия должны быть выполнены, чтобы продавец получил деньги.

К примеру, если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, то продавец, покупатель и банк подписывают соглашение, в котором указывают: бенефициар (продавец) получит деньги с эскроу-счета тогда, когда представит эскроу-агенту (банку) выписку из ЕГРН, где новым владельцем квартиры записан депонент (покупатель).

После этого покупатель вносит на счет необходимую сумму, и стороны оплачивают услуги банка.

Несколько отличается процедура открытия счета в случае с долевым строительством по закону 214-ФЗ.

Поскольку застройщики, как правило, тесно работают с банками, процедура взаимодействия отработана, и клиенту остается подписать уже готовый документ со стандартными условиями.

Но сделать это получится только если договор долевого участия между застройщиком и покупателем зарегистрирован в Росреестре. Этот документ обязательно должен быть предоставлен в банк. Для каждого дольщика открывается отдельный эскроу-счет.

Источник: https://myrouble.ru/chto-takoe-escrow-scheta/

Эскроу счета — что это: простыми словами, при покупке недвижимости

Скро счет

Последние изменения: Январь 2021

Для российской действительности понятие эскроу-счет новое, и, в отличие от принятой за рубежом формулировки, применение в РФ носит ограниченный характер. Эскроу счет не предполагает расчеты по манипуляциям с ценными бумагами, а в роли посредника может быть только банк. Если планируется важная сделка, возникает вопрос использования эскроу счета — что это такое и каков принцип работы.

Гарантии эскроу счета сравнимы с аккредитивом или ячейкой в банковском депозитарии, однако выигрывают по оперативности управления и высокой степени ответственности по исполнению соглашения. Для России этот вариант счета часто используется при покупке недвижимости.

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение.

В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств.

В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

  • покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
  • продавца (бенефициара);
  • эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).

Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Когда применяется

 

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

  1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
  2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
  3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
  4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
  5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:
Востребованы услуги по открытию таких счетов дольщиками. К организациям, где открыть эскроу-счет можно уже сейчас, относят:

  • Почта Банк;
  • ГПБ;
  • Совкомбанк;
  • Альфабанк;
  • Открытие;
  • Росбанк и другие.

Ввиду несомненных преимуществ, работа по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки имеет отличные перспективы. Большое влияние на развитие направления оказывают банки и их готовность обеспечивать сделки на доступных для остальных участников условиях. Несомненно, одно – для тех, кто уже успешно использовали знает, что такое эскроу счет в банке, наверняка воспользуется им снова.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/

Эскроу счета: что это простыми словами?

Скро счет
24.01.2019 7 252 2 Время на чтение: 11 мин. :

Сегодня разговор пойдет про эскроу счета.

Что это простыми словами, зачем они нужны, как они используются в купле-продаже недвижимости и долевом строительстве, какие изменения в этой области наступят в России в 2019 году, какие последствия можно ожидать — обо всем этом вы узнаете, ознакомившись с данной публикацией. Тема довольно важная, и даже если сейчас понятие «счет эскроу» вам ни о чем не говорит — уже скоро оно может коснуться многих. Итак, обо всем по порядку.

Счета эскроу: что это?

Счет эскроу — это специальный банковский счет, по которому предусмотрено право перехода владения средствами от одного владельца к другому при соблюдении определенных условий. Поэтому эскроу счета также называют «условные счета».

В открытии счета эскроу принимают участие 3 стороны:

  1. Депонент (покупатель).
  2. Бенефициар (продавец).
  3. Эскроу-агент (банк).

Между сторонами подписывается трехсторонний договор. Первоначально, согласно договору, средства на счете принадлежат депоненту, но после предоставления оговоренных в договоре документов, право использования счета переходит от депонента к бенефициару.

Простыми словами, банк в данном случае выступает гарантом честного проведения сделки и получения продавцом оплаты от покупателя.

Эскроу счета используются как способ передачи денежных средств от одного владельца другому после выполнения определенных условий.

Чаще всего эта схема применяется при купле-продаже недвижимости, но может применяться и в других ситуациях, как правило — при осуществлении сделок купли-продажи.

Через эскроу счета могут, помимо недвижимости, продавать ценные бумаги, автомобили, бизнес и другие активы.

Счета эскроу — это своего рода альтернатива аккредитиву или банковской ячейке на двух владельцев. Используются они не только для расчетов между физическими лицами: стороной договора по счету эскроу может выступать и юридическое лицо, например, компания-застройщик.

Есть один важный момент: счет эскроу действует не бессрочно, а оговоренный в договоре период.  Если на протяжении этого периода не выполняется оговоренное условие — счет закрывается, а средства с него получает покупатель. В период действия счета покупатель не имеет права распоряжаться внесенными деньгами, но принадлежат они ему.

Максимальный период действия эскроу счета в России составляет 5 лет.

Правовой базой для открытия и использования эскроу счетов в РФ является статья 926.1 Гражданского Кодекса.

Открытие и использование счета эскроу

Как происходит открытие и использование счета эскроу? Весь процесс можно условно разделить на 6 этапов.

Этап 1. Открытие счета эскроу. Покупатель и продавец совместно приходят в банк и открывают счет эскроу, подписывая трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.

Этап 2. Внесение средств. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, которую должен передать продавцу после заключения сделки купли-продажи.

Этап 3. Проведение сделки. Продавец и покупатель осуществляют намеченную сделку купли-продажи (без участия банка).

Этап 4. Предоставление документов. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие наступление условий по договору об открытии счета эскроу.

Этап 5. Перевод права пользования счетом. Банк проверяет предоставленные документы, и если они в порядке — переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

Этап 6. Снятие средств. Продавец снимает средства со счета или перечисляет их на свой счет, по своему усмотрению. Счет эскроу закрывается.

Эскроу счета: плюсы и минусы

Как и в любом деле, в открытии и использовании счета эскроу есть свои преимущества и недостатки, давайте их рассмотрим.

Эскроу счета, преимущества:

  1. Это простой, удобный и недорогой способ обезопасить продавца и покупателя при осуществлении сделки купли-продажи любого актива.
  2. Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем открытие аккредитива и банковской ячейки (альтернативные варианты). Обычно комиссия за эскроу счет составляет доли процента от суммы внесенных туда средств, тогда как по аккредитиву — несколько процентов. Иногда банки вообще открывают эскроу счет бесплатно заемщикам по ипотечным кредитам.
  3. Средства на эскроу счетах попадают под действие программы государственного страхования вкладов. Причем для сделок с недвижимостью максимальный размер страхового возмещения по таким счетам в России сейчас составляет 10 млн. рублей (по обычным депозитам — 1,4 млн. рублей).
  4. На счет эскроу и с этого счета можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее, проще и безопаснее, чем носить большие суммы наличных при использовании для этих целей банковской ячейки.

Эскроу счета, недостатки:

  1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка (а сейчас их отзывают по несколько в месяц). Причем, ограничение действует не только по сумме, но и по срокам — там есть свои нюансы. С учетом того, что эскроу счет может действовать, например, 1-2 года (при договоре с застройщиком), риски довольно существенные.
  2. При необходимости провести дорогостоящую сделку, в целях безопасности, лучше использовать несколько эскроу счетов в разных банках, что не так удобно.
  3. При использовании банковской ячейки, даже если у банка отзовут лицензию, клиент получит все средства, находящиеся в ячейке — в этом плане она безопаснее.
  4. Эскроу счета — относительно новый продукт для России и других стран СНГ, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.

Эскроу счета в долевом строительстве (214-ФЗ)

В 2019 году вступят в силу изменения в закон 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве, согласно которым с 1 июля 2019 года все сделки такого характера будут проводиться именно через эскроу счета.

С одной стороны, это обезопасит интересы дольщиков, но с другой стороны, застройщики лишатся средств дольщиков для осуществления строительства и вынуждены будут привлекать для этих целей заемные средства. Привлекаются они не бесплатно, и это обязательно приведет к удорожанию жилья в новостройках.

Но главное, что эскроу счета уже совсем скоро будут использоваться очень активно, и количество банков, которые будут с ними работать, тоже, вероятно, возрастет.

Где открыть счет эскроу?

Чтобы открыть счет эскроу, банк должен соответствовать определенным требованиям Центрального банка. Реестр банков, допущенных к таким операциям, размещен на сайте ЦБ на странице cbr.ru/credit (Раздел «банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве»).

К этим банкам предъявляются высокие требования. Например, они должны иметь высокий кредитный рейтинг и универсальную лицензию.

К самостоятельному выбору банка стоит подходить ответственно и анализировать все критерии его надежности (подробнее об этом писал в статье Надежность банка).

Но важно, что при покупке жилья на первичном рынке, у застройщика, выбор банка, в котором открывается счет эскроу, осуществляет застройщик. Этот банк, в любом случае, должен находиться в соответствующем реестре ЦБ.

Таким образом, уже очень скоро эскроу счета будут использоваться намного активнее, чем сейчас, поэтому нужно хорошо знать и понимать, что это такое, и как они работают. Надеюсь, что эта статья помогла вам разобраться в общих чертах вопроса, ну а подробности вы узнаете, когда уже непосредственно начнете взаимодействовать по этой схеме.

Повышайте свою финансовую грамотность вместе с сайтом Финансовый гений: здесь собрано много полезной и важной информации, которая научит вас грамотность зарабатывать, тратить, сохранять и приумножать деньги. До новых встреч на страницах сайта!

Источник: https://fingeniy.com/eskrou-scheta-chto-eto-prostymi-slovami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.